1、“.....特色街区是城市综合实力和繁荣程度的重要表现形式之。随着近年来城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。三无锡特色商业街发展概况无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区经营面积，形成约亿元的年销售收入。到年底，力争创建国家级的中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区经营面积，形成约亿元的年销售收入。无锡特色商业街区域概况按照提升老街区培育新街区创建名街区的总体要求，以现有市县区特色街区为载体......”。

2、“.....无锡城市综合体发展目标以及商业效益十二五期间，无锡提出要建成个以上城市综合体，着力打造批集聚辐射能力强的重点物流园区重要商品市场商业特色街区和现代商贸企业，形成区域性商贸物流中心，这将进步推动无锡服务产业向高端化发展。城市综合体是城市形态发展到特定程度的产物。作为城中之城，城市综合体汇集购物办公居住娱乐餐饮等于体，为市民提供快捷高效的服务，极大地提高了城市的生活和宜居品质。比如以前的河埒口地区，虽然人气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区的环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好的商业效应和社会效应，周边的房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体的个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年的时间打造条四五万平方米的建筑路商业街......”。

3、“.....惠山区万达广场的入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产的发展带来利好消息。经过近几年的发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府的大力支持下，定能成为无锡最亮丽的商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好的蝴蝶效应。第四章项目的运营思路概念定位购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街般是自发形成的无规划的商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏的，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上......”。

4、“.....般分属于多个不同的业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统的规划与经营管理。而我们项目的商业街既不同于传统的商业街也不同于无锡现有的商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理的方法完成开街及其后的管理。二经营布局定位商业街的各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类的类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确的规定，如服装经营类，其经营的规模面积位臵布局针对的目标消费对象引入的品牌特点都应该有明确的要求。各种经营门类的选择及组合方式是根据街区的目标商圈特点确定的，其目的是全面满足目标商圈人群的物质和精神方面的需求......”。

5、“.....而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强的聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营的恶性竞争，从而使商业街各个经营门类的经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体的特征外，同时也要对新城区的商业格局城市形象产生重要的影响。本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特的建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树臶，是惠山区最具时尚特色的形象代表，所引进的品牌是意大利特色优质品牌，所有入住的经营商铺要体现优质品牌国际特色形象。品牌形象，所有广告形象设计应成档大众消费为基础，在此层面上有所提升的中高档消费，其中中高档中档的比例为。四消费客户群定位在商品经济日益发达的现代社会，能吸引顾客前来购物及消费的有两类类为交通便捷二类为特色服务。而对于本项目来说，目标顾客群有两类类为当地中高档收入的群体，此类顾客多为到上海或南京等地消费......”。

6、“.....年龄层在岁的群体。商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以特色的商品和国际时尚品牌效益吸引后者。五经营管理定位商业街是商店群的集合体，是众多零售商汇集在起从事商品零售经营活动的商业场所。分散经营，统管理是商业街管理的基础。零售商的经营活动是分散的的，各自承担经营的风险自负盈亏，各自的经营状况相互关联性不大。同时商业街又是统规划统开发统管理的商业物业，经营管理公司对商业街进行统的经营管理，对经营布局商品组合招商推广形象宣传营销活动等都进行统运作管理。本项目在统经营统管理的原则下组成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效的工作方法达到创新流的效益。第五章投资计划与经济分析投资计划及建设周期投资计划拟成立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商以及经营管理。建设周期年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司......”。

7、“.....拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业。第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订的招商引资协议。以及本项目所占据的天时地利人和因数。三经济分析当年财务状况预测该商业项目的第年完全属于放水养鱼的时间，根据第年经营发展的情况来进步确定下年度的商业经营和维护。所以第年的经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面的收入为负收入。以下我们将前年可能产生的费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据商业街今后的维持情况来看......”。

8、“.....共计名。如人均工资设为元年，则人员费用全年有万元，办公费用为我们商业街项目管理组日常的办公开支，主要包含办公地点的租金万年水电费万元年通讯费万元年误餐费万元年等等开支，我们根据大致预估可暂定为万元年。这样管理费用总计有万元年。此费用以后每年都按此预估经营费用可变成本主要包括前期招商费用广告宣传费用交通配套贴补费用。前期招商费用本项目独特的定位，招商引资对象为意大利的品牌企业，赴意大利招商洽谈，以及意大利客户来无锡考察招待等，以及本项目对高端人才的引进人力成本等注定本项目招商费用成本很大。为了能顺利引进商家营造商业氛围，前期根据我们的工作计划安排需要如下万元的开支费用......”。

9、“.....项目第年实际亏损状态。项目第年度的财务预算项目第年度的财务预算科目金额计算依据万元年管理费用固定成本人员费用根据商业街今后的维持情况来看，该项目的人员主要应该包括经营管理公司负责人名招商翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名。共计名，如人均设为元，则人员费用全年有万元。办公费用主要是对办公场所的租赁费用万元年及相关办公用品折旧及摊消办公设备万元分十年摊消的预测,水电费万元误餐费按照每人每天元的餐费补贴结算天的总费用业务招待费按照每月元的业务招待费开支预测个月差旅费用按照每月元的差旅费开支预测个月通讯费按照每月元的办公通讯费开支预测个月合计固定成本经营费用可变成本招商费用定期宣传费用为长期宣传的费用估计万元月，计算个月合计可变成本总经营费用可见拟成立意大利名品贸易公司第年支出以及开支综合成本约万元。初步预计估算项目经营前年，都处于负收益状态。项目经营第三年处于处于保本期......”。