1、“.....岳阳平江县株洲醴陵市湖北通城县崇阳县的辐射。第三章浏阳市房地产市场分析与展望浏阳市年获得中国人居环境范例奖城市荣誉称号年房地产市场总体形势市场供应总量与销售总量之比为万万,继续呈现供给略小于需求供不应求的局面。年以来，中央相继出台系列楼市调控新政策，特别是月日国务院发布的新国十条，使线沿海城市楼市发展遭受了沉重打击，商品住房成交量出现大幅下滑，房价也呈现大幅下跌趋势，消费者对市场的观望氛围日趋浓厚。而浏阳市因地处内陆三四线城市，属此轮调控的非重点区域，楼市发展路径与线沿海城市相比具有很大不同，存在较多的特殊性，是个相对比较的市场，故受调控影响不大，尤其是随着浏阳市场刚性需求的持续有效释放，市场发展出现了量价齐升的局面。同时，房地产开发投资力度逐步加大，市场供需平衡，房价走势平稳，再加上房地产市场正处于起步阶段，未来发展潜力巨大，因此开发商纷纷把眼光瞅准了浏阳市......”。

2、“.....比去年同期亿元增长房地产业直接产生地方税收亿元含财政契税万元，比去年同期亿元，含财政契税万元增长，占全市地税总收入的。在建规模分析月份，全市共有房地产在建项目个含待销尾盘，其中开发面积在万以上的达到个，在建房屋施工面积万，比去年同期万增长，房屋新开工面积万，比去年同期万增长，房屋竣工面积万，比去年同期万增长。表在建房屋类别构成情况类别施工面积万占总施工面积比例住宅办公用房商业营业房其他合计表二新开工房屋类别构成情况类别施工面积万占新开工面积比率住宅办公用房商业营业房其他合计二房地产市场供给月份经审批共准许预售商品房屋面积万。三房地产市场需求商品房销售分析月份浏阳市房产局共办理商品房合同备案登记户，其中住宅户。房屋备案登记销售面积万，比去年同期万增长，其中期房销售登记备案面积万，占销售总面积的现房销售面积万，占销售总面积的，商品房成交金额亿元，比去年同期亿元增长。另据统计，乡镇人员进城购房面积万占销售总面积的......”。

3、“.....收入较高，大多数计划在浏阳城买套房给小孩上学，体验城市生活。城区人员购房面积万占销售总面积的，比去年同期增长个百分点外来人员购房面积万占销售总面积的。几乎每个老家在浏阳出生在浏阳工作在外地的浏阳人现在都在浏阳老家买套房,用于父母居住自己养老投资等用途。表四商品房供需基本情况累计分类批准预售面积万实际登记销售期现房万面积与上年同期比面积与上年同期比期房与上年同期比现房与上年同期比商品房商品房住宅住宅表五商品房屋销售构成情况单位万类别面积住宅商业营业用房其他期房现房合计存量房屋交易分析据统计，月份全市城区共办理二手房转移登记宗，比去年同期宗增长，成交面积万，比去年同期万增长，成交额为亿元，比去年同期亿元增长。二级市场交易比例万万为，二手房交易市场持续较快升温。四房地产市场运行特点市场资金来源充裕，投资和房屋新开工施工竣工面积及市场供应量持续稳步增长今年以来......”。

4、“.....全市各大银行对房地产开发投资支持力度并没有明显减少，加上去年各房地产开发企业楼盘销售情况较为乐观，资金回笼速度均有所加快，因此目前各开发商基本上都不存在资金紧张的局面。同时，随着外来大型房地产开发商的不断进驻，也催发了全市各房地产开发企业投资信心的显著提升，从而引发了新轮房地产开发投资热潮。据测算表明，今年和月份全市房地产开发投资有个月实现同比正增长，尤其是月份同比正增长更高达。月份全市在建房屋施工面积也实现同比正增长，尤其是房屋新开工面积和市场供应量同比正增长达成，房屋竣工面积同比增长近成。市场刚性需求增长强劲，住房二级交易市场均较活跃今年以来，在全市优先保障市民首次购房等政策的有力刺激下，全市乡镇人员进城购房等住房刚性需求持续增长，自住和改善型需求得到有效释放，据统计，月份全市各楼盘售楼部共接待购房咨询达万余人次，市场人气十分旺盛，有多个楼盘甚至在开盘当日就实现了以上的销售率。据统计......”。

5、“.....说明市场消费信心已基本稳固,市场预期被普遍看好。同时，全市房屋二级市场交易也显著升温，成交量明显放大，增幅达成，说明两个市场相互促进相互补充，处于均衡良性发展阶段。土地开发增长较快，企业购地较为大胆，浏阳城区出现亩以下中小地块地难求的局面。今年月份，继碧桂园湖南投资河南荣盛等上市公司进驻浏阳房地产市场后,相继有恒大集团香港新太阳集团和珠江实地块地块地块面积规划批准容积率，限高米项目拟建，其中商业，栋层栋层住宅共，地下车库及人防地下车位个，地上车位个及管理用房项目拟于年开始实施，项目拟于年月开盘，年月交付使用，项目拟走中高档精品路线，住宅均价预计元，商业拟走专业汽车配件市场路线已有多家商家有意向，楼销售均价预计元，二楼销售均价预计元，三四楼销售均价预计元，车位不计销售项目基本数据项目面积平米项目土地面积三项目拟建面积二建筑面积商业四规划批准容积率住宅管理用房三停车位地下车位个......”。

6、“.....建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费结构建筑特殊装修工程，设备及安装工程费给排水电气照明电梯空调煤气管道消防防雷弱电等设备安装，电梯购置安装费，智能设备购置安装费等。基础设施建设费基础设施费包括供水供电供气排污排洪道路电讯环卫等。计算方法面积单位面积金额管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。本项目投资估算按照销售额计算不可预见费不可预见费用为土地费前期费用建设成本设计勘察监理基础设施配套费和规费为依据的计算......”。

7、“.....项目可行资金筹集与运用计划总投资估算表单位万元时间项目序号费用名称金额万元第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度土地费前期费用建设成本设计勘察监理等基础设施配套费规费不可预见费财务成本管理费用销售费用合计财务效益分析销售收入计算项目总额万元销售收入估算表万元年年年面积均价二季度三季四季季二季度三季四季度季度二季度三季度四季度元每平方米或每个季度度度度度首层二层三层四层住宅总额比例财务现金流量财务现金流量表全部资金单位万元......”。

8、“.....并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等的预期发生变化的程度，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时的项目承受能力，制定出应对措施......”。

9、“.....提高决策的可靠性。选择需要分析的不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化的是售价总投资额。确定进行敏感性分析的经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务的内部收益率。计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值分别计算平均售价上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标的影响，具体分析见下表不确定性因素的变动引起评价指标变动表风险因素变动幅度项目内部收益率销售单价总投资额内部收益率的敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素的敏感度系数评价指标变化的幅度不确定性因素变化的幅度销售单价平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目的收益。在预售和销售前，开发商应当确实适当地做好定价的工作，同时在销售过程中，根据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快......”。