1、“.....与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况般。浦东老年公寓有年经营历史，客户以中高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单，管理般，客户容易流失。赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于月日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。二本项目竞争优劣势分析经营模式优势长春市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式比养老院更专业，比医院更关注。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行般性的康复治疗及购药，使老人大病不出院，小病不离床，同时，看病还可以使用医疗卡。地理位置优势周边有家大中型医疗机，家大型超市，家社区百货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。投资实力优势投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障......”。

2、“.....集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。四市场风险分析政策风险如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。市场风险由于养老院的次性投资大，回收期长。现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样的市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面的法律还未健全，经营中常出现些意想不到的纠纷，所涉及的纠纷类型主要有劳动报酬人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展......”。

3、“.....地势略显南高北低，无地震。工程地质与水文地质地下水位高，水资源比较丰富。气候条件整个区域属温带大陆性气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。降雨期主要集中在月月，全年平均气温摄氏度，年平均降水量为毫米毫米，无霜期约为天左右。城市规划及社会环境条件项目所在区域为长春东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治经济文化商业医疗的中心，社会环境优良。交通运输条件项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路自由大路临河街东环城路相距公里，并且，分别通往机场高速哈大高速国道长吉南线长吉北线长营长哈双九等公路。公用设施社会依托条件水电气生活福利项目所在地是老城区，城市基础设施齐全，供水供电供暖煤气管道应俱全。防洪防潮排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪防潮排涝条件良好......”。

4、“.....空气质量优良，城区内经过近几年大规模的棚户区改造，区域内的中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。征地拆迁移民安置条件项目所在地原有工厂居民已安置完毕。施工条件项目场址已达到七通平，具备施工条件。二建筑规模及产品设计方案建筑规模关爱老人护理院项目占地面积总建筑面积。二建筑产品设计方案关爱老人护理院根据政府制定的老有所养老有所医老有所学老有所为老有所乐的养老原则，按照建设部制订的养老机构建筑设计标准设计了成套老年公寓住宅和合居老年公寓住宅两种公寓。建筑设计时充分考虑了老年人的特点和要求，如老年人年纪大身体虚弱眼睛不好牙齿不健腿脚不灵消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务等。设有公寓，合居公寓的套间单人间二人间，多人间特护间......”。

5、“.....双人间建筑面积，四人间建筑面积，人间。三配套功能设计方案小院落和休闲广场相结合，为老人健身及室外活动提供了充足的空间。室内阳光大厅在冬季和雨雪天为老人提供休闲娱乐场地。大小餐厅为老人情感交流提供机会和场所。房间设施有客厅厨房卫生间家具彩电呼救及吸氧系统等。阅览室棋牌室球类活动室为老人度过快乐时光提供条件。健身康复室为自理型和半自理型老人的病后康复提供服务。公医院门诊可保证老年人大病不出院，小病不离床。洗换中心配备专业洗衣机烘干机，为老人提供健康卫生突发事件。培训方法请有经验的护理人员到护理院进行言传身教，请专业护士到现场培训。综上所述，长春关爱老人护理院项目在服务护理与经营管理方面也具有充分的可行性......”。

6、“.....年工资总额个月元护理人员人......”。

7、“.....占总投资的债务资金筹措银行贷款万元，占总投资的。融资方案分析建设期为年，第年投资为自有资金万元，第二年投资所需资金由银行贷款解决，以降低投资成本。五财务评价本项目属于公益性质，财务评价主要进行功能投资评价，项目的建设标准较高，各项服务功能齐全，可为人提供服务，服务期限年，总投资额万元，投资较大，但运行期间有政府补助经费和有偿服务等收入渠道来源，具备较强的生存能力和可持续发展前景，财务评价可行。销售收入估算详见附表张床位，每床每月收费元，年平均入住率按计算收费元中包含伙食费元。成本费用估算详见附表财务评价报表现金流量表详见附表损益和利润分配表详见附表资金来源与运用表详见附表借款偿还计划表详见附表还款期限为年......”。

8、“.....绘制敏感性分析图盈亏平衡分析绘制盈亏平衡分析图财务评价指标览表详见附表。六财务评价结论二项目社会效益评价项目对社会的影响分析党的十八大提出，老年事业发展问题已正式提上国家的议事日程，面对未富先老，政府的力量有限，民营养老机构是重要的补充力量。因此，项目的提出和建设，是适应社会的需求，为政府排忧解难的好事，对安定社会，建立幸福长春，可以起到积极的促进作用。二项目与所在地互适性分析本项目的建设为二道区提供了高品质的老人护理院，使三高老人高龄高知高收入能够享受到高质量的晚年生活，同时填补了高端养老机构的空白，因为与现有养老院定位不同，因此不会影响他们的生存，反而形成高中低不同层次的养老体系。三社会评价结论二道区政府对文体设施新建项目建设高度重视，社区也积极配合支持，小区群众也认为是项好项目，该项目的建设高度认可，因此能够确保项目顺利进行。综上说述......”。

9、“.....第五部分项目可行性研究结论附表公里内养老机构调研汇总表序号机构名称地址经营年限面积房间数床位数自理非自理床位数自理非自理占比自理非自理护理费护工人数护工工资人均管理人数同心老年护理中心岭东路与东盛大街交汇吉盛小区内非自理自理松海养老院安乐路与和顺三条交汇处南走米非自理自理沿河社区老年公寓吉林大路沿河街，临沿河街左右自理不自理安嘉老年公寓原东站十委社区益寿院东新路南二胡同......”。