1、“.....作为基础性先导性的房地产业更是如此。 因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每个开发决策者所关注的首要 问题。 武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级 年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展， 主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中 高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。 从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程 第代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装 修标准低，多数无电梯。 典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。 第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑 装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作 人员休息，不能提供商务代理服务......”。

2、“..... 典型代表为武汉招银大厦武汉广场。 第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务 代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通 安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般 处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与 般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以 旺销，受到投资买家的青睐。 典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。 第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有 成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅星级 酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体的建筑集群。第四代商务楼 主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对 中高端企业和客户的需求......”。

3、“..... 二年市场回顾城市综合体引领市场新导向 第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。 在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小 企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成 本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营 转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都 开始对外销售，价格差距较大。 市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。 年在写字楼市场出现的另外个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步 分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞 争力，这特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务 写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区......”。

4、“.....建设大道上的写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商 务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元 •月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在 元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时 的元米下降到了元米，租赁价格也从当初的•月下降到现在 的•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。 城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。 在年的写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新的主角。城市综合 体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的 重要方向。年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心 时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山角，规划建设中 的永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技 术开发区......”。

5、“.....无论是产品形式建筑 规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。 三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道 中部崛起对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明 年是湖北经济近十年以来发展最好的个年份。年，正是湖北十五 乃至今后更长发展周期的个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。 房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年 武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。固定资 产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为 经济稳步增长的重要支撑。继年人均可支配收入突破万元以后，年仍 保持了较大增长，与总体经济增长致......”。

6、“.....民 生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行的投入 使用将极大的提升西北湖片区商务区写字楼的价值。 高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。 城市综合体的发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位 ，临近建设大道金融条街，以元的均价推盘个月即实 现销售的佳绩，而正在热销的新世界中心商务写字楼更是以销售均价 元租赁价格元•月的高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。江 南片区中建•工行广场也以其差异化的产品特征创造了元销售均价。 而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综 合体商务写字楼的出现，必将会促进武汉商务写字楼高端市场的发展......”。

7、“.....纯商务区如建设大道沿线的高端写字楼 会随着城市新地标民生银行的投入使其价值得到极大的提升。 消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。 商务写字楼的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由 于价格杠杆失衡，大量外来资金不断涌入，成为商务写字楼投资主流，而随着 城市圈的不断完善，武汉周边三线城市的投资者也开始不断涌入武汉，武汉 消费需求市场得以全面激活。如世贸大厦，元的销售均价吸引了大批北 京上海温州等发达城市的投资者前来投资，还有孝感荆州宜昌等地的投 资者，几乎全部为外来资金购买。 从租赁市场来看，方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经 营，作为长线投资，预示了市场的良性发展另方面，大量外来财团及外国领 事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力......”。

8、“.....使其档次形象得到了极大的提升，从而带动整个商务区的租赁市场发展。 小结 随着中部崛起以及城市圈发展政策的提出，武汉的城市圈格局正在 经历着前所未有的变化。城市经济潜力的释放将促使城市在多方面的加速发展。 写字楼市场能量的释放方面标志着城市经济活力的爆发，作为中部崛起中的 重要支点城市，武汉的写字楼市场成熟度距离沿海周边城市还有定距离，可 挖掘的价值可发展的空间还很大。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对金融街及其辐射区域写字楼酒店小 户型商业和住宅等市场状况加以分析。 写字楼类 供给分析 供应结构 高档写字楼占金融街现有写字楼比重，随着民生银行大厦等项目的上市，高 档写字楼比重将超过。金融街高档写字楼聚集效应进步突出......”。

9、“..... 金融街写字楼览表 档次名称总建筑面积合计面积 高档 瑞通广场 已投入建成 建银大厦 新世界国贸大厦 民生银行大厦 即将建成的武汉广播电视中心 城开写字楼 潜在地块 华氏写字楼 香港路口地块 武汉英德项目 中档 商业银行大厦 信合大厦 招银大厦 中信实业银行大厦 低档 房地产交易大厦 远洋大厦 新光大厦 合计本项目没计算在内 售价租金和物业管理费 通过调查，我们发现金融街写字楼售价租金和物业管理费有以下现象 档次高档中档低档 售价元 租金元月大于小于 物业管理费元月 不同档次对应基本指标 通过调查，我们发现不同档次对应了如下指标 档次高档中档低档备注 规模万大于小于 楼层大于层小于层 为避免突破建 筑高度限制......”。