1、“.....我市商品房累计销售面积万，较去年同期增长，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降。从月度走势来看，月我市商品房延续了去年的良好销售势头，月大幅回落，月大幅回升，月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日季节性等因素的影响，月销售量大幅下降，但随着信贷金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致月成交量大幅回升，而随着调控政策进步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致月成交量出现回落，市场逐步回归理性。从区域来看，受交通医疗教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万，其销售量占全市比例为，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显......”。

2、“.....因而成交量上涨较为明显。从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，以上占比最大，而以下和之间的住宅销售也相当可观，之间的相对较低。以下的住房成交量占全市销售总量的成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的，与去年同期相比，增长，商业和办公楼分别占，同比增长，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。四商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为元，同比增长，商品住房均价元，同比增长。从月度变化来看，除月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过元，最高值甚至突破元，接近主城区惠城区水平。主要原因是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降......”。

3、“.....购房环境较好，购房者相对理性二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价的重要因素。从区域来看，惠城区惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在元以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为，惠东县增长，龙门县则下降。随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进步改善，提升了房地产的价值。小结惠州是个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之，在未来相当长的段时期内，将保持良好的发展势头......”。

4、“.....舒适度房房普通客外区企业白领公务员个体户等首次臵业自住价格交通保值性房边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值升值潜力房房产品定位主力户型建议根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为户型主力面积价格特征市场供应市场需求效益贡献房以下较高般较少般房厅般较多较多较大房厅较高最多最多最高房厅最高较少般般房厅市场上最受欢迎对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以房厅为主。考虑到居住的舒适性，可将房的面积增加到左右。房厅较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的房，以提高项目整体收益。房厅市场需求多，价值般。由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多总价较低的房及小房单元。房单元单价较高。由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄......”。

5、“.....建议不设以下的房单元。市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业的地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责对社会负责的开发理念。提炼出城市之心精工美筑的关键词，体现中心区物业的稀缺性价值可瞻性及投资自住两相宜的高尚居所。二商业定位形象定位建议商业以时尚生活健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业的巨大升值潜力。客户定位目标客户类型市区精明的投资客三价格定项目开发建设说明开发销售周期根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约年时间。其中住宅商业销售期为个月。本项目从年第季度开始筹建规划设计，并于年上半年销售完毕。二项目开发建设横道图详见表项目开发建设进度计划表五项目投资估算与资金筹措项目投资估算投资成本估算的各项设定开发期的设定本项目后续开发建设至销售周期计划为年，即个月。本项目的土地使用权从年开始，住宅余年......”。

6、“.....本项目各项成本费用可归纳为土地成本开发费用建筑安装工程费开发期税费管理费用不可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。经济技术参数的设定主要经济技术指标览表序号指标类别单位数量占地面积容积率建筑密度绿化率总建筑面积计容其中商业住宅可销售面积其中商业部分住宅部分车位可售可租个主要功能面积分配览表序号功能分配层数量住宅商业及配套地下室建筑负层个车位投资成本估算土地成本本项目土地成本为万元后续开发成本根据项目现状情况估算后续需投入如下开发成本及开发费用后续开发成本序号名称数量单价元金额万元备注前期费用二建筑安装工程费含装修设备费用三工程基础设施四其他费用五不可预见费合计后续开发成本后续开发费用序号名称数量单价元金额万元备注管理费用二销售费用销售额三销售税金及附加四财务费用合计开发费用二项目资金筹措资金来源本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道是自有资金，二是银行贷款......”。

7、“.....筹资运作计划因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。本项目总投资万元，自有资金万元，银行贷款万元，预售收入用于其他投入费用约万元。投资使用计划详见附表项目投资计划表六项目销售收入及利润估算销售价格预测销售预测说明本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现销售。销售价格预测住宅销售均价元商铺销售均价元车位均价万元个销售收入估算序号名称单位数量单价元金额万元商业部分住宅部分车位个合计销售收入二销售税费及附加估算序号名称计价依据金额万元合计销售税费及附加销售额三各期销售收入与预测汇总表单元万元项目合计上半年下半年上半年下半年住宅商铺车位总计四税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为万元，税后利润为万元......”。

8、“.....参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。财务净现值财务净现值按基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。由现金流量表全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量万元二投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额总投资税后投资利润率净利润总投资三盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入由此可见，本项目只要完成商品房的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险很小。四还贷能力分析本项目总投资万元，现开发商自有资金万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款......”。

9、“.....本项目不存在还贷压力。五项目的不确定分析敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面销售收入工程成本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区间间。本项目的敏感性因素最主要的有两个，是经营成本增加，二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。详见附表敏感性分析八结论综上所述，得出结论昊地喜悦城果的开发是顺应惠州经济发展的产物，它遵循经济发展规律，级充分满足多方面的共同利益需求，在开发时机上也是占尽先机，有着较高的经济效益和定的社会效益。本报告从公司实力经济分析市场及项目分析营销策略工程建设及实施效益分析风险控制等角度对项目进行精细阐述和独到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目的深刻理解和对项目入市的周密布署。我们有信心成功开发昊地喜悦城果这项目......”。