1、“.....从发展的观点看，伴随着县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。县经济开发区内相继建成了批住宅商贸和公益设施建筑，以及批商店宾馆学校银行医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前开发区常住人口已超过万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建个大型超市不仅可以弥补这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。二现代超市的市场竞争优势现代超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，现代超市专门设立了采购中心，负责现代超市商品的统采购，由于现代超市市场采购力较强......”。

2、“.....同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过现代超市国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。现代超市商品销售优势现代超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代超市购得其所需的各种商品包括食品非食品等。商品价格低廉品质优良商品繁多，成为现代超市广受欢迎的关键因素。同时本项目引进现代超市超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好，再加上现代超市优质的服务和先进的管理模式，现代超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。三县商品房现状与市场需求县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料......”。

3、“.....约占属房改房，占是私房，只有的住房是居民购买的商品房。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房平方米指建筑面积，下同以下的占，平方米的占，平方米的占，平方米的占，平方米和平方米以上的分别只占和，有近的家庭住房面积在平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。第四章项目选址与建设条件选址原则应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。应方便群众，交通便利。周边宜有便利的水电路等公用基础设施。应环境安静远离污染源。应远离易燃易爆物品的生产和贮存区高压线路及其设施......”。

4、“.....供水供电通讯等基础设施配套。交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。三项目选址生活用品超市建设项目拟建于县经济开发区，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。四建设条件项目区自然条件优越气候特征县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数小时，日照度为，无霜期天。气候条件年均气温极端最高气温极端最低气温年均相对温度主导风向东北风年均风速风压年最高降雨量年均降雨量日最大降雨量最大动土深度地震烈度度水文地质条件市县东西有寒武奥陶系地质构成。山丘平。投资利润率投资总额年均利润总额投资利润率。投资利税率投资总额年均利税总额投资利税率。二资金来源与运用分析从本项目计算期内各年资金来源与运用情况可以看出各年的收支均能平衡。五敏感性分析在项目的实施过程中，建设投资和毛利率等不确定因素的变化将直接影响项目的经济效益。由于项目评价所采用的数据大部分来自预测和估算，为了进步确定项目的可行性......”。

5、“.....具体分析如下盈亏平衡分析盈亏平衡分析是种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的销售量。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为盈亏平衡点年固定总成本年效益年可变成本年营业税金及附加当负荷达时即可保本。盈亏平衡图如下所示盈亏平衡分析图产量变化率金额万元销售收入固定成本总成本二敏感性分析在项目计算期内，对项目财务指标影响的主要因素有销售收入经营成本固定资产投资等，就单因素变化对项目内部收益率净现值的影响进行了测算。表内部收益率敏感性分析表变动幅度销售收入经营成本建安投资根据上表数据比较分析，可以看出销售收入与经营成本敏感性较强，而建安投资敏感性相对较弱。敏感性分析图如下图所示敏感性分析图不确定性因素变动幅度内部收益率销售收入经营成本建安投资本项目针对自有资金内部收益率指标，分析以上因素项目可盈利性的影响，从分析中可知，该项目毛利率的变化对其财务内部收益率影响很大......”。

6、“.....以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动。六项目风险分析风险因素的识别经分析，本项目的风险因素有技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新营销技术应用上的可靠性和适用性能等存在不确定性，可能给项目带来的风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。环境影响环境影响方面的风险主要指工程建设和运营期对周围环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。管理风险。引进创业团队和新的战略投资者，各方存在有效文化磨合项目组织设臵方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。投资估算风险投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加工期延长人工材料机械台班费及各种费率利率的提高等。融资风险。本项目投资较大，资金是否及时到位，影响到工程的进度，存在定的融资风险。政策性风险国家鼓励项目，所以项目政策风险影响很小......”。

7、“.....对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来的负面影响，项目可能承担的风险。风险评估风险评估也称风险估计，包括风险损失程度的判别和发生可能性的估计两个方面。般采用专家调查法层次分析法法蒙特卡洛模拟法等基本方法。本项目仅以上述选取的风险因素为风险对象，采用专家调查法。经调查分析，本项目的风险分析如表所示表风险分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大般技术风险工程风险环境影响管理风险投资估算风险融资风险政策性风险社会影响风险风险对策研究投资风险对策主要有以下几种风险规避风险控制风险转移④风险自担。根据本项目实际情况，可以制定如下风险对策技术风险对策选用的技术和设备是成熟先进，与提供技术和设备的企业签订合同，实现风险转移工程风险对策本项目工程量较大，选取有较强实力的建设单位负责，降低此类风险。环境风险对策针对此项目，建设期和运营期产生的主要是噪声污染，此次项目在建设时坚持了三同时，可确保降低对周围环境污染......”。

8、“.....制定有效的激励措施，吸引更多的科技人员和高素质人才来公司工作，实施有效管理。投资估算风险项目在估算项目投资时，咨询过专业机构及专业人员，积极获取市场信息，确保了投资估算的真实性可靠性及合理性。融资风险对策在融资成功后，首要任务是建立合理有效的企业治理结构，优化管理模式，完善市场体系，提高自身的抗风险能力从机制上预防这种情况的发生。政策性风险对策项目的建设符合国家相关政策，是国家级各级地方鼓励的项目。不存在政策性风险。社会影响风险对策项目的建设可直接吸收劳动力多人，有效地带动了就业，对社会各利益群体当地组织机构及当地市场文化环境带来的显著的正面影响。第十三章综合效益评价经济效益分析本项目总投资为万元。计算期内年平均销售收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，可供分配利润为万元。经综合经济测算，本项目投资利润率为，投资利税率为，销售利润率为。项目全部投资内部收益率所得税前为，所得税后为投资回收期含建设期所得税前为年......”。

9、“.....财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。综合经济评价结果表明，该项目既能保证投资者的合理收益，又能确保合作企业的正常经营和发展所需的资金。该项目在财务上可行，能够按时收回投资，有较好的经济效益。二社会效益分析有于提高县商业经营管理水平现代超市以它超前的经营理念和先进的管理模式直著称于国内著名超市业中。现代超市大型超市的组成同时包含了多样商品的提供优质服务的提供管理模式的运用等，现代超市不仅把自选廉价和服务放在同建筑物中，同时把服务与管理融为体。县现代超市有限公司的建立，将有助于推广现代超市优质的服务理念和先进的管理模式，从而有利于提高县现代商业的经营管理水平和服务观念。二有利于促进县代化商业的发展本项目利用现代超市的资金实力，将创引进国内著名大型品牌连锁零售商业的成功典范，为县商业利用省外投资提供有效的示范效应，对加速县商业技术改造和技术升级，从而促进县商业的现代化发展具有重要作用。三有利于扩大本地农特商品销售本项目成立后......”。