1、“.....年月日，嘉兴市召开两分两换民主恳谈会。市委书记陈德荣，市委常委秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就两分两换的推进工作，与各试点镇村的基层干部以及试点所在地的市县两级的两代表委员村民代表等进行恳谈。年月日项目建设单位及相关试点镇村的基层干部在嘉兴市湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。七星镇位于嘉兴市东北角，是嘉兴市的中心城镇，距离嘉兴市区公里，也是上海经济开发区辐射的前沿地，与上海杭州苏州均距公里左右，沪杭高速公路沪杭铁路国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村大树村高丰村博山村东进村等个村，现有农村居民户户，户籍人口万，新居民人口万年全镇实现工农业总产值亿元，比年增长实现财政税收收入万元，同比增长。近几年，随着嘉兴城市建设的加速和城乡体化进程的推进，七星镇的基础设施产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善......”。

2、“.....具有举足轻重的作用。项目建设的必要性项目建设是深化嘉兴市土地节约集约利用工作，提高土地利用效益的需要我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾促进人地和谐保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措，也是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的条根本方针。国民经济和社会发展规划纲要草案十五提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入高产出，低消耗少排放，能循环可持续的国民经济体系和资源节约型环境友好型社会。土地水森林矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的，些沿海省市的人均耕地不足亩，远低于世界公认的警戒线......”。

3、“.....原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了农村集体土地与城市国有土地城市开发用地与保障粮食的基本耕地的冲突。理清纠缠在土地这不可再生资源上的种种利益冲突，并制定有利于促进城市化进程有利于农业的现代化有利于生态环境建设和区域经济发展适应于市场经济总体制的土地战略，即节约集约利用土地，不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这中国经济重要进程的根本所在。通过编制和实施新轮土地利用总体规划，进步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中人口向城镇集中住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。该项目的实施，正是符合了这政策趋势。项目建设是嘉兴市推进统筹城乡发展推进城乡体化的要求统筹城乡发展推进城乡体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决三农问题的根本出路。三农问题是农村问题农民问题农业问题的总称。解决三农问题，最根本的出路在于城镇化......”。

4、“.....把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展推进城乡体化主要包括六个方面的任务统筹城乡产业发展统筹城乡社会事业发展统筹城乡基础设施建设统筹城乡劳动就业和社会保障统筹城乡生态环境建设统筹区域经济社会发展。该项目是我市实行两分两换的主要内容，因为实行两分两换，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓两分两换就是按照宅基地与承包地分开搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件经济发展水平就业状况居住特点的土地流转方式农民集聚模式和推进途径，为全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。以宅基地置换城镇房产以土地承包经营权置换社会保障，通过在城市中建设安置房及相关配套基础设施......”。

5、“.....同时可以土地承包经营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到统筹城乡发展推进城乡体化六大任务中的统筹城乡基础设施建设统筹城乡劳动就业和社会保障的重要任务。项目建设是嘉兴市发展都市农业及农业现代化的要求由于土地使用制度户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。都市农业及农业现代化预示着未来农业的市建设。财务评价基础数据估算本项目范围内的效益主要为土地出让金的收入和安置房销售收入。土地出让金根据嘉兴市政府对湘家荡区域的政策规定，该区域范围内土地出让资金，除上交国家规费税金外，全部用于该区域内的基础设施建设和拆迁安置投入，实行封闭运作，资金内部平衡。每亩商住办用地土地出让金约为万元亩出让年份为项目的第年至第年，预计各年度土地出让收入见表高效农业收入土地承包经营权有偿流转费按每年每亩元的标准为基数......”。

6、“.....通过对这些流转农田的规模集约经营，可以实现农业的产业化生态化，并产生效益。土地流转高效农业产生的效益，在运营期的第年期按每亩净收入元估算扣除土地租金，以后每年每亩产出递增元。项目达产率在运营期第年为，以后均为。本项目可供流转并用于高效农业生产的土地为亩。表年度土地出让金估算单位亩万元出让年份计算周期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年出让面积收益金额表销售收入估算表计算期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年农业产出元亩农业产出万元财务盈利能力分析根据项目的投资估算和以上的收入估算数据，及建设期第年的投资支出比例，编制全部投资财务现金流量表，详见表，计算出本项目的内部收益率及财务净现值指标如下内部收益率为。财务净现值为万元。静态投资回收期为年含建设期......”。

7、“.....主要采用受益区块土地开发出让回收，并用于偿还建设期贷款本金及利息，贷款本金为万元，贷款期限为年，还贷期限自项目周期的第年，采用等本还款。从现金流量表中可看出，本项目具有较强的还款能力，其还本付息也是有保障的。不确定分析不确定分析仅作敏感性分析，主要分析项目投资收益变化时对经济内部收益率经济净现值的影响程度。分析结果见表财务敏感性分析表。表敏感性分析表单位万元分析因素基本方案投资变化收益变化内部收益率经济净现值财务评价结论该项目财务评价内部收益率为，高于折现率，财务收益净现值为万元，从财务评价角度来看，作为拆迁安置房及配套基础设施项目，本项目是可以接受的。国民经济评价基础数据的调整项目投资费用的调整拆迁费用土地流转费用土地整理费用本项目拆迁费用土地流转费用土地整理费用均不作调整。工程建设其他费用本项目工程建设其他费包括建设单位管理费生产准备及开办费可行性研究费等，不作调整......”。

8、“.....因此不作调整。④建设期利息建设期利息万元属于转移支出，应予剔除。综上计算，调整后的项目总投资费用为万元。效益估算及调整本项目效益应不计转移支出，如规费和税金，效益估算调整详见费用效益流量表。国民经济盈利能力分析根据以上的投资估算和收入估算调整后数据，编制全部投资国民经济效益费用流量表，详见表，计算出本项目的经济内部收益率及经济净现值指标如下经济内部收益率为。经济净现值为万元。表财务现金流量表单位万元序号年份项目建设期运营期现金流入土地出让收入高效农业收入现金流出投资支出土地规费支出营业税净现金流量累计净现金流量不确定分析不确定分析仅作敏感性分析，主要分析项目投资收益变化时对经济内部收益率经济净现值的影响程度。分析结果见表国民经济敏感性分析表。表国民经济敏感性分析表单位万元分析因素基本方案投资变化收益变化内部收益率经济净现值国民经济评价结论该项目国民经济评价经济内部收益率为，高于折现率，经济净现值为万元......”。

9、“.....从国民经济评价角度来看，本项目是可以接受的。第十章社会效益评价社会效益评价本项目系社会公益类项目，主要考虑社会效益。本项目为新农村建设项目，系嘉兴市开展节约集约用地试点两分两换试点工作的重要内容之，是我市加快形成城乡经济社会发展体化新格局的关键所在。社会效益主要有以下几个方面能促进农业规模经营，转变农业发展方式，全面提高农业的土地产出率资源利用率科技贡献率劳动生产率和市场竞争力，走出条生态高效的现代农业发展道路。二能盘活农村宅基地，减少农村建设用地数量，有效增加耕地，节约集约利用土地资源，优化城乡土地人口和生产力布局，有效解决工业化城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，增强区域经济社会发展后劲。三能拓展农民发展空间，为农民进城入镇定居就业创造条件，推动农民转移就业转变居住转换身份，实现分工又分业离土又离乡，加快城市化进程，推进三次产业融合发展。四能推进农村居住布局从自然松散乱形态向科学规划布局形态转变......”。