1、“.....地块占地面积亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较为平坦略有起伏地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。图十六谭路地块分布图图青龙路地块分布图图金桂路地块分布图项目周边交通情况项目东西两侧分别为连接咸安区和温泉区的银泉大道和长安大道，银泉大道同时是城市上行下行的联络线，上至武广高速铁路咸宁站国道京珠高速公路咸宁北出口，下至横路公路是通往咸宁市所辖县市的南出口。长安大道连接京广铁路咸宁站京珠高速公路咸宁市南出口咸潘公路和国道。项目所在的青龙路金桂路和十六潭路，是连通银泉大道和长安大道的城市中心东西主干线。金桂路连通东西两大开发区温泉开发区和长江开发区。咸宁市区全部公交车辆均经过长安大道和银泉大道。项目的交通优势非常明显。项目用地条件开发区域内目前为未被征用的集体用地......”。

2、“.....东西侧分别为城市南北向主要干道银泉大道和长安大道，均为双向车道。项目区域内青龙路金桂路和十六潭路，是已经规划于今年底动工修建的连通银泉大道和长安大道的城市中心东西向主干线。给水目前城市给水主干网沿银泉大道和长安大道铺设，根据城市规划，将沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市给水管网，市政给水干管管径，接入本项目的预留接口分别为左侧，右侧。排水根据城市规划，年内将在长安大道北端建立万吨污水处理厂，沿项目区内青龙路金桂路和十六潭路铺设城市排水主干管网。项目内污水排放系统接入城市排水主干管网即可。用电负荷预测根据不同地块大小情况用电负荷将按照国家规范设计。用电来源从城市电网接入在三条道路的主干网接入。通信用户预测地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为万线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按万线考虑......”。

3、“.....规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。地块按户估算用户线数，规划区内住宅考虑装机对数为线，考虑到地块内商业用地的开发可能性，规划区用户线对数按线考虑。有线电视广播电视局提供转换设备及信号增益设备机房，并且负责规划区内传输光纤及管道敷设。燃气目前咸宁市没有天然气管线和天燃气市政管网布置图，据调查咸宁市委市政府正与中石油协商，将于年内向咸宁市供气。根据项目所处城市核心区位及咸宁市必定使用天然气的发展方向，目前已与咸宁城市建设开发总公司协商，他们在三条道路的建设时铺设天然气主干网，我们的项目用气可以与之相连。二咸宁总体经济发展分析咸宁市基本情况咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称鄂南。它东邻黄石鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉，地跨东经，北纬。咸宁上古为楚地，秦属南郡，汉属江夏郡，三国时为东吴武昌郡，唐为鄂州。唐以后或分属武昌郡和兴国军，或统属武昌路武昌府......”。

4、“.....国土面积平方公里，耕地面积万公顷。咸宁市全市人口万。处于我国重要的经济动脉京广大经济带上，距武汉公里。是京广铁路武广客运高速铁路专线京珠高速公路阿深高速公路等交通干线上的重要站点。具有长江中游的客货运港口是湖北的南大门，与湖南江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。有国家级名胜九宫山李闯王墓赤壁古战场中国温泉之乡三大文化旅游资源。咸宁市经济发展概况经济状况今年咸宁市进入经济腾飞阶段，是改革开放以来最快的发展时期，特别是工业企业增长速度已高出全省平均水平近个点的增幅，不仅遥遥领先在湖北全省的前列而且在全国也是罕见的。咸宁的经济腾飞是长期停滞后的腾飞。年，全市生产总值比上年增长，发周期预计为个月，其余每个开发周期为个月，在第个开发期结束前个月，开始第二个开发期，以此类推，总共开发周期为个月图项目开发进度图时间开发期期二期三期四期五期项目销售计划与项目开发进度相对应，在第个开发期销售中心建设完毕，工作人员正式进驻......”。

5、“.....在至第二个开发期开始个月结束第期的销售工作。本项目销售共分五期进行，如表所示图项目销售进度图时间开发期期二期三期四期五期注期拟开发亩经济适用房和亩中高档住宅二期拟开发亩中高档住宅和亩低密度住宅三期拟开发亩中高档住宅和亩低密度住宅四期拟开发亩低密度住宅和亩中心商务区五期拟开发亩中高档住宅和亩楚文化展示中心十项目经济效益评估测算参数选取土地费用总计亿元人民币，按亩土地计算......”。

6、“.....而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。本项目实际仅需第期和第二期两次投资第期投资第期投资共计万元万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元第期投资为整个项目的土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元的计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。第二期投资全部土地余款要交付补足期开发所欠全部费用二期建安成本......”。

7、“.....第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投实际总投总销售收总利润净利润率实际收益资万元资万元入万元万元率注净利润率按照纯利润除以总投资计算实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算敏感性分析我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目的销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。详见下表成本变动表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率十二项目风险分析宏观政策风险分析目前国家还在对土地开发进行宏观控制。本项目拟开发区域尚未取得合法的开发手续。虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准的可能。对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同......”。

8、“.....应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市的房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市的房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回对策分析洽谈签约时在合同中要注明，务必避免此情况的发生，对解决方案要在合约中明确体现。四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。对策分析月份已经出台国六条政策对房地产的限制，这是近年来对房地产限制最厉害的次，目前正处在调整期，譬如新建设房屋要包含小户型，不能建设别墅等，但实际执行是在地方政府，本问题需和政府提前协商。根据我们预测近期内国家不会再出台新的调控政策。市场风险分析咸宁政府职能部门专业化水平和管理水平较低......”。

9、“.....投资环境较发达地区差。对策分析在合同签署时，对各种可能出现的情况进行全面分析，在合同中予以约束和咸宁政府各部门建立良好的人际关系予以解决从房地产机构的数据来看，近两年房地产的发展呈现跳跃式前进，在保持目前现状不变的情况下，今后的房地产就会呈现良好的势头。二如果更换政府领导对本项目会产生定影响。对策分析在洽谈签约前要和近期更换可能性小的领导直接对话沟通，把本项目变成政府工程尽可能的把政府答应的条件以及违约的处理办法写在合约中，从法律角度避免此风险带给公司的损失。三目前咸宁整体经济基础较差，在武汉城市圈中经济总量名列第位。对策分析虽然经济基础差，但是各项发展指标均要高出城市圈城市发展的平均水平，增长速度很快，在近几年内就要和同类城市相持平。四城市基础较差，消费设施档次低，不仅不能有效吸引武汉消费，而且本地高消费客户流失到武汉。对策分析在本项目的规划中已经考虑到这个问题，要把本项目建设为综合的商务中心和居住社区，已经为这部分人量身定做了他们的专属场所......”。