1、“.....本项目为大兴区轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目，用地范围主要为小营村客车五厂地块小白羊超市聚莎苑宾馆地块物美超市枣园家具城地块原小营村委会吉星德亿建材城玫瑰城建材城地块如图所示。本项目已通过北京市国土局联席会的审议。图大兴线枣园路站土地级开发项目示意图开发目的该区域土地级开发的实施，将为轨道交通站点的建设提供用地条件。第三章土地级开发项目基本情况实现新城规划，完成对城中村的改造，提升大兴新城整体形象。在土地级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进行规划设计，为实现轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。二土地利用现状分析根据本项目勘测定界成果及成果图，本项目用地面积为公顷，现状为集体土地和部分国有土地，其中集体土地公顷，国有土地公顷......”。

2、“.....户均建筑面积约为平方米，总建筑面积万平方米区域内有公产约家，总建筑面积约万平方米，其中集体公产万平方米国有公产万平方米。图为项目所在地地上物现状实景，表为地上物现状调查表。物美超市枣园家具城吉星德亿建材城玫瑰城建材市场小白羊超市客车五厂加油站小营村民宅图项目所在地地上物现状实景第三章土地级开发项目基本情况表地上物现状调查表土地权属土地类型建筑面积小计万平方米万平方米民宅建设用地集体公产建设用地国有公产建设用地合计项目规划用地范围内兴华大街康庄路已建成通车......”。

3、“.....图为项目所在地的地形图。图项目所在地地形图第三章土地级开发项目基本情况四主要规划指标根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。图枣园站可开发土地规划图第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况表枣园路站项目可开发土地规划指标表第三章土地级开发项目基本情况五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地第四章征地按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会......”。

4、“.....征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费及青苗补偿费不含房屋的拆迁补偿等费用。本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米,征地补偿费为,万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费。二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿，此项中不再重复计算。第四章征地三征地相关税费征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共万元，计算明细如表所示。表征地相关税费明细表序号税费名称单价元平方米基数平方米税费万元防洪费四征地总成本本项目在实施过程中共需征地约亩，征地总成本为......”。

5、“.....征地补偿费为,万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费，征地税费万元，不可预见费按计算万元。表为征地总成本汇总表。表征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费集体土地征地补偿费万元亩万元征地税费万平方米元平方米万元征地不可预见费合计万元第五章拆迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。关于印发的通知京国土房管拆号。大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知京兴政发号。二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续费,三安置房建设费用,四市政基础设施建设费,五配套设施建设费六园林景观建设费七开发前期费用,八财务费用,九管理费用,十营业税及附加成本费用合计,第八章项目总投资估算二土地成本分析由上述测算可以看出，本项目土地级开发总成本为,万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目可上市交易单方成本为,元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为......”。

6、“.....三估算的几点说明预计该项目地块分为三次上市三次回款，回款期分别为年季度二季度和四季度，如果土地不能按预期上市，则回款期的变化将直接影响资金成本变化。估算时回迁安置房建设方案没有确定，暂按地上建筑面积万平米测算，实施中建设规模的调整将直接影响建设成本的变化。回迁安置房土地使用权取得方式尚未确定，测算中没有考虑土地取得成本，如果需要支付回迁安置房地价款，资金需求量的增加将影响资金成本的增加。拆迁成本是按照现行政策原有地形图及既有经验值进行估算，实际拆迁时拆迁量及拆迁价格的变化将导致拆迁成本的变化。第九章土地出让计划第九章土地出让计划土地供应量根据规划及土地供应要求,初步拟定于年月前完成市政基础设施建设，预计年底具备上市条件。二土地级开发结案验收土地级开发验收标准分为现场验收和土地级开发成本审核结案验收两个阶段，随开发周期验收。现场验收宗地内达到场光地净场地内无建筑物构筑物电线杆等附着物树木除外，渣土清运完毕......”。

7、“.....市政要求取得规划部门批准同意的项目外部市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前达到六通平，即具备施工车辆主要进出道路路由，施工临时用水源头，施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。手续要求取得规划立项征地交评环评拆迁等各相关批准文件，具备项目公开上市条件。完成级开发全部内容后，备齐土地级开发过程中的行政审批文件财务收支证明文件协议会议纪要信函工程设计成果竣工图资料质量控制文件等相关验收文件全套资料提出结案验收申请，对土地级开发完成内容进行全面结案验收工作。三土地上市预计本地块分为三次上市三次回款，其中西南东南东北三个象限的商业地块于年四季度上市，年季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款额,万元西北象限西侧两个地块于年季度上市，二季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款,万元西北象限东侧地块于年三季度上市，四季度回款，建设规模万平米，按投资比例回款,万元......”。

8、“.....编制本项目的开发计划。二开发进度计划表表为本项目的开发进度计划表。表项目开发进度计划表可根据实际情况予以适当调整任务开发状态审批部门办理规划意见书等前期手续完成交评环评等前期手续办理工作，完成立项办理征地手续实施拆迁进行底价评估，项目底价评估联审会完成供地市规委市发改委市国土局区建委市国土局市发改委区土地储备中心第十章项目盈亏分析第十章项目盈亏分析项目投资根据项目成本的测算，本项目土地级开发总成本为,万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为,元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为,元平方米。根据测算，该项目预计上市楼面价格为,元平方米，可交易建筑面积为万平方米，则该地块的收入为,万元，预计土地增值收益,万元。二项目利润根据北京市土地储备和土地级开发暂行办法相关规定，土地级开发实施模式分为两种，种是土地储备机构负责实施开发......”。

9、“.....在这种模式下开发管理费用不高于土地开发成本的。另种是通过市场招投标方式选择开发企业实施开发，由开发企业负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。在这种模式下管理费率及利润率不高于预计总成本的。按照计取管理费用模式下利润约为零按照计取管理费用模式下利润为,万元，按照项目期两年计算，静态自有资金年投资回报率为京创公司开发的大兴线枣园路站项目同上述两种模式都存在差异，它是以大兴区土地储备分中心作为主体，由京创公司作为具体实施主体，京创负责筹措资金，办理规划项目核准征地拆迁和大市政手续并组织实施。京创公司不仅负责土地级开发项目的具体实施，而且需要负责筹措资金先行垫付级开发全部成本。所以从种意义上来说，它是两种模式的结合，是种创新模式。我们认为费率也应按上述两种模式取中间值较为合理，所以，本报告按计取，利润为万元，静态自有资金年投资回报率......”。