1、“.....降低家居用品在信阳的运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。项目在市场选址方面做了充分的考虑针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排重视消防安全卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。第二章项目背景及建设必要性项目建设单位概况信阳家居用品有限公司成立于年，注册资本万元，由信阳市同鑫科技有限公司以下简称同鑫科技和信阳市元通投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为......”。

2、“.....并且引进了北京鸿博房地产有限公司参加投资。信阳家居用品有限公司营业范围家俱装饰材料家电灯具销售房屋租赁。同鑫科技成立于年月，专业从事汽车天然气加气业务。目前，营运的加气站三座在建大规模八台双枪加气机加气站座，该站相当于现有三座加气站之和。公司具有信阳市城区汽车加气的专营资格。年利税千万元以上。实力雄厚，投资经验丰富。中南家俱城中有多平方米为同鑫科技全资子公司信阳市中南家俱有限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。北京鸿博集团是家大型的民营企业，该集团下属六个子公司北京鸿博房地产开发有限公司北京鸿博嘉源咨询服务有限公司北京鸿博先锋影视文化有限公司北京金顶玫瑰美食娱乐城北京宏兴装饰公司北京春兴阁咨询服务公司。行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装修咨询服务，影视文化等。经济实力雄厚，管理水平较高......”。

3、“.....对拉动国内市场消费作用十分显著。截止年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有家。近年我国建材市场的成交额已超过亿元人民币年，平均年市场管理费总额亿元税金总额亿元摊位租金总额亿元。浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达亿元位居第二的山东淄川区建材城，成交额达亿元第三是南通市永兴商城，成交额为亿元。其他成交额在亿元以上的市场还有常州新区长江贸易中心南京装饰城西南建材中心批发市场宁波现代建筑装潢市场佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为万个，已出租摊位万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占木材及制品类金属材料及制品类家具类和化工材料类及制品类也分别占有定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过万家......”。

4、“.....成轻工业的重要支柱产业。国内家居行业的发展趋势预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。趋势无店铺销售将成为中国行业新的增长点。随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展业务，进行无实体店铺的网上直销。实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自产品，在线下单在线支付等功能。切的购买过程交易过程都能通过网络来完成。无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据定市场份额。趋势二中国会出现巨大的银丝市场。所谓银丝市场，就是老年人市场。中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达亿之多。珠三角频发的劳工荒已敲响了中国老龄化社会的警钟。企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会......”。

5、“.....卫浴企业要研究马桶旁边能装扶手，能让轮椅转圈的卫生间等。这意味着房地产开发商对家居建材有更多的发言权和支配权。趋势三家居建材行业内品牌集中度高，像成熟的行业和家电行业样，只剩下些大众耳熟能详家喻户晓的品牌存在，并且些国际品牌大鳄全方位的进入和渗透到中国市场。目前的中国家居建材市场是百花齐放，鱼龙混杂，每个细分市场都有无数的企业挤在里边，品牌集中度非常低。这种情况会存在定时间，但洗牌的时间早晚要到来，行业内只计每年，出租收入单价上调，其他业务收入也相应调高，具体收入详见附表。成本费用支出预测营业费用本项目营业费用为项目建设单位在销售部分房产过程中及日常所发生的各项费用，按房产销售收入的计算。管理费用本项目管理费用为项目建设单位在管理和经营中所发生的费用,按出租营业收入的计算。职工薪酬工资按万元年估算，此估算已包含企业为职工支付的养老统筹医疗保险失业保险等社会保险费用。人元月个月万元......”。

6、“.....固定资产折旧由于部分房产用于出售，因而先从总投资中减去出售房产的投资成本万元的建筑成本万元的土地成本，合计万元。建筑成本元万元土地成本安置房占地亩，土地成本共计万元。计算得出出售部分房产土地成本万元万元万元。剩余固定资产为万元万元万元。剩余的万元总投资，固定资产和土地使用权都按年折旧摊销，无残值。万元年万元。运营期每年折旧摊销为万元。能源消耗费用租赁经营场所的水电等能源消耗，按商户租赁面积均摊管理办公场所的水电等能源消耗计入项目建设单位管理费用内。财务费用财务费用指运营期还银行贷款利息，不包含建设期贷款利息。税金及附加商铺租赁，由出租方交房产税租赁收入营业税出租收入城市维护建设税当期缴纳营业税额教育费附加当期缴纳营业税额印花税租赁合同中租赁收入所得税应纳税所得额各项成本费用祥见附表。主要财务评价表项目盈利能力分析的主要报表有项目现金流量表所得税前，详见附表。资本金现金流量表所得税前，详见附表。损益表，详见附表......”。

7、“.....有关财务指标如下总投资收益率静态投资回收期年含建设期年财务净现值万元内部收益率自有资金财务评价从自有资金现金流量表所得税前等表，有关财务指标如下财务净现值万元内部收益率财务评价结论盈利能力分析表明，本项目基准收益率为，财务内部收益率大于基准收益率。项目财务内部收益率为较好，高于设定的基准收益率，静态投资回收期为年含建设期年，数据显示财务状况良好，具有定抗风险能力，综上所述，本项目从财务评价度可以接受。第十三章不确定性分析不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。通过该分析可以尽量弄清和减少不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投产后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析......”。

8、“.....因而，不做盈亏平衡分析本文重点作敏感性分析。敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生中变化对个或组关键指标影响程度的种不确定分析技术。其实质是通过逐改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。本方案中选取建设投资收入经营成本作为不确定因素进行分析，详见表。从该表可以看出建设投资和收入都较为敏感。因此，应控制建设投资，稳定收入，若市场繁荣后租金上升将对收益有较大的提高作用。敏感性分析表表序号不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数基本方案建设投资收入经营成本说明表中的基本方案是指附表中项目现金流量表所得税前中所选定投入和产出的数值计算的指标。第十四章风险分析与对策房地产政策变动风险中国房地产市场受惠于政府经济刺激方案及国内投资者追捧，于年下半年强劲反弹。房价急剧上升后，中国政府开始多管齐下抑压房价上涨。但是房价仍然持续高涨......”。

9、“.....也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素房价上涨过快导致居民购房负担过重，房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。抑制了居民的其他消费房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡房价的过快增长影响城乡统筹发展房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。因此，有经济学家称中国疯狂地玩房地产是经济自杀世界四大会计师事务所德勤公司预计年中国的房地产政策将有更多改变。如果政策失当，将影响中国及信阳的房地产市场，从本对本项目产生重大影响如果信阳的房地产市场陷入衰落或销售量下降，则本项目的运营将产生风险。应对措施地方财政对土地出让收入的依赖，使得中国的房地产政策不会产生实质上的变化信阳作为三四线城市，房地产泡沫有限出于旅游和外出务工人员的置业需求，信阳的房地产需求较为刚性......”。