1、“.....合肥商业街可分中心商业区次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内的特色商业区。三政策牵动商铺旺销合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新轮的圈地运动，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。二分析性结论市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓......”。

2、“.....个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象对部分楼盘的开盘时间推广计划已产生影响对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大，但对于撞在枪口上的楼盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟观望的影响。政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。商业市场供需特征居民休闲消费和日常消费呈现明显分别合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流部分。同时，旧商业市场改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新的机遇。商业进入形态多元化与力量重组的战国时代合肥商业步入群雄并起的战国时代......”。

3、“.....百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的个前兆。地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平般地段，出租比例相对较低。商场与店面需求分类明显，各取所需休闲类对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。已有定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。中档品牌以及些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在鼓楼这样的知名商场中占有席之地。顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗的商业街。大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常会采用差异化租金策略......”。

4、“.....其利润的损失通过对其他品牌收取较高租金来弥补。商场进入品牌竞争时代知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水平。规模效应与错位经营规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到最大，四牌楼商业布局是典型的案例。表商业的错位经营商场名称经营理念目标客户建筑面积平方米鼓楼商厦次购足，体验购物休闲乐趣从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位的消费者乐普生商厦服务普通百姓生活普通消费者百盛购物中心流行的领导者追求流行的淑女们合肥百大实实在在，服务大众讲求实惠的工薪阶层地段级差显著目前的商业用房租金水平最高的是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路三孝口。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平,可将以上区域分为两个层次......”。

5、“.....上述其余区域为第二层次。第层次的商业用房租金水平比第二层次高出大截，可见租金的地段级差的梯度性十分明显。地段的购成要素中，交通是极其重要的因素。围绕市中心的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。人口聚集对商业用房租金影响日益显著人口集聚住宅市场规模的不断拓展和集聚效应的出现对商业繁华度的影响日益明显。处于发射型交通的聚合点，数万人口形成了大规模的商住互动，租金优势十分明显。随着市中心人口外移及合肥其他地区商业的不断繁华，中多插座电掣宽带插口电表公用设备设施及装修地面选用高级地砖天花采用铝板或其他天花公共卫生间采用名牌洁具及云石台面供电供水商场采用设备自动化系统，确保给排水供电的正常使用。照明设备除正常供电自动化系统外还备有充足的后备发电，确保商场的用电正常。通迅设备大厦设置了信息自动化系统，配有充足的程控电话及分机，提供小时专业保安服务，并连接有关保安机构的自动报警装置......”。

6、“.....照明辅以配合商场整体装修风格的照明灯具保安设备大厦所有出入口电梯公共通道及停车场等均设有闭路电视监控系统，提供小时专业保安服务，并连接有关保安机构的自动报警装置。消防设备采用智能化消防警报中心，设有烟感温感报警装置及喷水水幕和气体防火系统物由中央控制负责小时监察。停车场管理闭路电视实施小时录像确保车辆安全。销售实施建议开盘阶段重在造势个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本定局，商用物业因本身产品的特殊性，决定了其在销售上定要争取炮而红，否则项目前景再好，也可能难以为续中途夭折。所以我们强调开盘销售要在短时间内实现大量成交，这需要通过造势来实现。销售中期掌握节奏以快打慢销售中期是成交量最大时期，且销售价位也处在获利最大阶段，此时的策划重点在于掌握销售节奏，强调以快打慢，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。中期操作的重心，在于以时间换取获利空间要借助开盘之势......”。

7、“.....采用波次进攻策略三是自始至终要强调快速灵活的销售原则，以快打慢。尾期阶段重在促销炒股有个专吃鱼身理论，即轮行情来临时不急于跟进，待行情明确后再大胆跟进，但也不会跟得太紧，在行情结束前，预算定提前量撤出。这是种稳健的投资策略，同样也适用高风险的商铺投资。销售后期相当于股市中的鱼尾阶段，要敢于让利，力争沽清存货。销售控制计划控制销售数量控制销售数量是指个项目特别是大型项目，应做好销售计划安排，推出的单位要注意协调好坏产品的比例，每个销售阶段都必须限量发售，销售批再补批，在市场上营造买少见少越早购买越靓铺的气氛，避免好商铺销售完毕，留下较差的商铺，最后越卖越难卖，余下的商铺将无法再吸引投资者的目光。销售技巧在于通过内部认购派筹抽签排队等手法，制造销售现场的旺势，使消费者产生羊群心理，缩短其购买决策的过程及时间。控制销售进度对于规模较大的项目，全面发售往往分阶段来完成，当前阶段进展顺利......”。

8、“.....如果前期就进展不利，那后面几期可根据前期销售情况调整策略，目的是要保证销售进度如期实现。控制技巧在于销售部必须定期召开工作会议，对每阶段展销会进行深入总结分析，然后根据销售效果，及时调整销售策略推广策略。控制销售现场气氛控制销售现场气氛主要是针对销售人员来开展工作，在展销会期间，销售中心应时刻保持营造旺销热闹活跃的场面和气氛，以促进部分还在犹豫不决的目标客户尽快做出成交决定。主要控制工作包括销售工作有条不絮进行销售人员笑脸迎客销控专人负责制造楼盘热销气氛招商的控制很多大型商场在进行推广时，大规模的招商活动与商铺销售同期进行，如以形象广告配合并举行公关活动，采用事件营销策略激发人气，联合行业协会举办大型招商会等吸引大型商家进驻经营，然后再租售结合，销售部分商铺，实现资金的快速回笼，为后期商场的运作提供充足的资金支持......”。

9、“.....同时，为了让目标客户早下决心，除了提供多种灵活的购买方式外，往往还需要配合其他些促销手段。建立多元化的销售渠道直销直销是销售人员直接与目标客户联络，与目标客户实行面对面对的推销方法，在项目的目标客户极其鲜明的情况下，采用直销是最直接最有效，也是推广成本最低的行销方法。巡回展销会在前文中我们曾建议开辟第二售楼部，巡回展销会实质就是开辟流动的第二售楼部。如果只开设分销点，由于销售人员仍是被动地等候客户，外地的投资者对项目了解不深，难以激发投资的热情与冲动。以巡回展销会形式，在各地逐展开全方位的丰富多彩的推广活动，让外地的目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多的目标客户。网络联销随着电脑宽频网络技术的普及，营销方式增加条新的路向，就是网络联销。将项目的各种信息改善上网，通过互联网让更多潜在买家了解项目资讯，使潜在买家能够在个自由的时间自由的空间中随时挑选理想的物业......”。