1、“.....地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏具有定的资源，成都市区最大的规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉著名的花果之乡，休闲胜地。生活配套般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达进城的时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富贵气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好的高端物业森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地生活配套不完善，几乎无其他方面的配套成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价元被誉为千里沱江第城......”。

2、“.....构成县江三河八岸的水系环境，有中国独具的水城特色。本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。生活配套般从上述几个典型区域比较来看，凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。五差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层的成员之，暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在较大竞争压力故本项目需要跳出区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。本案将进步寻求本项目的高效吸引物。第二章项目休闲产业发展方向特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。那么，作为区域休闲产业龙头项目......”。

3、“.....区域稀缺的资源优势是必要的条件，应该具备定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源先天稀缺性资源自然生态资源历史人文资源后天稀缺性资源人造休闲设施本案发展休闲产业的资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了青城山都江堰龙泉大邑崇州温江牧马山等区域，其资源基础分析如下区域拥有资源评价青城山都江堰极其稀缺的自然生态资源浓厚的人文历史积淀自然生态资源历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江生态农业区，水土质量成都最佳国色天乡主题公园先天资源般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。龙泉独特的人文历史风情生态农业自然山体植被大型运动基地先天资源具有定稀缺性，但多样性相当突出......”。

4、“.....但资源过于单，具有定休闲产业发展基础牧马山高尔夫景观球场森林公园先天资源条件般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州文景江温泉开发区先天资源稀缺性般，过于单赵镇丰富的水系资源先天资源具有定的稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为在现有资源条件下，发展休闲产业存在定难度主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源，这点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园国色天乡打开了休闲市场。结论对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在定的风险性。唯可行的道路，是自己引入个人造特色吸引物......”。

5、“.....为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边现有休闲产业发展状况进行分析。二各区域休闲产业的发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲开发销售收入现金流入销售净收入中高端物业销售高端物业销售现金流入小计二现金流出建设成本投入亩土地现金投入酒店投入高尔夫球场及配套投入开发土地整理中高端物业开发高端物业开发还银行贷款银行贷款利息现金流出小计三净现值四累积净现值结论预计开发商资金在年后全部收回，全部开发周期年内，实现本案物业开发税前利润亿元，同时沉淀了高球俱乐部酒店等固定资产。开发商资金成本为亿元开发商资金回报率为沉淀高尔夫酒店等物业成本价值亿元，同时沉淀的高尔夫酒店土地价值亿元从开发商资金回报率上分析，本案具有良好的投资价值。三不同运营方式下项目投资评价根据上述投资测算，我们将判断本案在不同运营方式下，投资的可行性与优劣点。土地级运营根据前面的分析......”。

6、“.....但是必须提出，从收益的角度看，进行土地运营收益不及物业开发，且进行土地运营的最佳时机在年以后，建议此手段仅作为种规避风险的非常规运营手段。二主体企业进行全部物业开发依照我们的开发时序，在主体企业进行全部物业开发的情况下，投资与回报可行。投资评价假如高球和酒店自己开发，实现盈亏平衡的时间点比较滞后大约在年左右，存在定的风险性风险主要来源于本案启动阶段的前期投入巨大比较可行性的做法是将酒店物业进行对外招商，避免自己修建三主体企业进行部分物业开发主体企业将酒店物业进行招商酒店建设经营外包后，本案至少将减少直接投资亿不考虑酒店地块交易利润状况下本案实现盈亏平衡的时间点将提前到年左右。主体企业在部分物业上实现联营如在启动阶段与价值培养阶段进行联营，在开发总量不变情况下，则本案实现盈亏平衡的时间点将延迟，但总体开发周期将有可能缩短。如在价值回报阶段进行联营，开发速度有可能加快......”。

7、“.....四总体评价土地运营，是实现短期回收投资规避风险的有效手段，但利润会大打折扣，建议在市场风险突出的时候使用。主体企业为规避风险拉近盈亏平衡时间点，应将酒店物业进行带规划招商开发。企业联营开发是规避市场风险实现物业快速开发的有效手段，但使用的时机应均衡市场风险因素与未来收益预期进行综合考虑。四项目风险分析本项目作为大型综合性高尔夫类型物业开发项目，开发周期长，资金占用大，面临各种具有不确定性的系统风险。本案的风险主要来源于三方面，政策风险市场竞争风险经营性风险。现分别阐述如下政策风险审批风险审批风险，主要是指高球球场的立项审批别墅项目的报批。目前国家已经停止了对高尔夫别墅项目用地的审批工作。在高球球场报批方面，如果按照常规方式进行运作，那么审批通过的可能性不易预测，同时如果球场报批时间过长，无疑将会增加本案的财务成本，同时贻误开发时机。对照其他城市球场情况，在国家发出关于暂停新建高尔夫球场的通知国办发号之后......”。

8、“.....基本上都是以体育综合用地的形式休闲娱乐综合用地，甚至是以市政绿化用地的形式，形成与政策的擦边球。根据上轮宏观调控精神，国家对别墅项目用地的审批维持着暂停阶段，但是对别墅项目建设的控制上，国家政策依然给予别墅项目充足的市场选择空间，所以此类风险完全可以以技术手段，在报规中得以规避。对策高球球场用地以其他土地性质进行报批别墅用地，调整其规划指标后，以多层或其他物业类型进行报批。宏观调控风险可以预见，对房地产的宏观调控将是长期持续波动性的，同时对于未来政策也难以严格预测，因此存在定风险。从最新轮的调控政策来说，对本案可能产生影响的是今年月日国家出台的双限政策。但这种更多着力点是在都市核心圈层房地产，对本案这种郊区综合性楼盘影响相对较小，只要与政府的沟通工作到位，风险般不大。从中国对房地产行业的宏观调控历程来看，在年以前是立足市场的建设，实现从计划经济时代的转型，而年以后......”。

9、“.....因此从这个角度来说，未来出台的政策不太可能出现更多刀切棍子打死的状况从另方面来说，房地产由于其行业是兼顾民生与民富的行业，其状况更多是由整个社会经济运行结构所决定的，历来房地产的重大调控例如年，无不是在整体经济运行出现矛盾时发生的，因此只要中国经济的走向不发生重大变化，未来可能出台的宏观调控政策将趋于平稳。需要着重提出的是，对于成都这个城市，房地产市场依然处于补涨阶段，因此宏观调控下所产生的风险，将弱于其他省会城市，对于本案而言，即使有不利于市场整体向上发展的政策出台，自身的风险也将决定于企业与政府之间的微观操作层面。对策积极与政府沟通，与政府达成相关用地协议，获取土地前要求政府明确开发内容。二市场竞争风险作为个郊区综合性大盘，其市场竞争可能来源于整个大成都的各个市场版块，而针对本案不同类型档次的休闲物业，可能的竞争来源有所不同。对于中高档物业，可能的竞争源自成都东北面的新都清白江龙泉......”。