1、“.....经过新中国成立以来年的工业化进程，尤其是改革开放年的快速工业化进程中国工业化取得了巨大的成就，经济发展水平得到了极大提升，中国已经整体步入工业化中期阶段，中国基本经济国情已经从个农业经济大国转变为经济高速增长经济结构持续优化，工业发展迅速吸引大量外资人民生活水平不断改善为特征的工业经济大国，我国工业化进程取得了长足的发展。年年，我国城市化率由上升到设市城市由个增至个，建制镇由个增加至个。但是从总体上讲，我国的城市化尚处于初级阶段，还有段漫长的路要走。工业化与城市化带来土地资源紧张的需求背景自然资源是经济社会发展的物质保障，土地水森林。矿产和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。虽然我国幅员辽阔，第页有陆地面积万平方公里，但是我国人均陆地面积不足亩，不足世界人均面积的，是个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，特别是些沿海省市的人均耕地不足亩，低于世界公认的警戒线......”。

2、“.....当前，我国经济发展最显著的特征就是工业化相伴而来的城市化，就是从农村社会向城市社会，从农业经济向城镇经济的转型。随着我国工业化进程的加快，工业用地和城市用地以及交通能源水利等基础设施用地加速增加，进步突现我国土地资源紧张的矛盾，尤其在我国经济发达地区，土地资源变得更加紧张，并将伴随城市化工业化的全过程。旅游资源需求不断加大与旅游经济强省建设的背景世界旅游组织研究表明，人均超过美元，观光旅游需求膨胀人均超过美元，休闲旅游需求急剧增长人均超过美元，度假旅游需求将全面扩张。而浙江地区作为我国经济发展的主要推动力与引领者，其年人均美元。浙江地区休闲度假旅游需求不断增长，旅游消费能力不断增强。年月日，浙江省委省政府成功召开全省旅游发展大会，并于会后下发关于推进旅游业转型升级加快建设旅游经济强省的若干意见浙委号。旅游发展大会进步明确了把旅游业培育成服务业发展的龙头产业和国民经济发展的重要支柱产业，率先在全国建成旅游经济强省的战略目标......”。

3、“.....充分挖掘全省丰富的人文自然资源，做好休闲度假旅游文章，打响浙江休闲度假旅游品牌，提升区域经济竞争力。镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点风景区风景区为国家级风景名胜区国家级旅游景区，以其著名的瀑布群及良好的自然生态环境吸引着来自全国各地的游客，并作为诸暨市旅游产业的龙头，在省内外有着较大的知名度。良好的资源环境所形成的风景区这知名品牌对周边区域产生着较大的辐射作用，为周边区域旅游的开发带来了客源及宣传营销上的诸多便利。以上分析说明，本项目的建设是在中国已经整体步入工业化中期及城市化初级阶段我们土地资源紧张的矛盾将伴随城市化和工业化的全过程中央大力推进城乡体化我省推进旅游业转型升级加快旅游经济强省建设的综合背景下提出来的，项目建设依据充分。项目建设的必要性第，本项目是贯彻落实集约节约用地，合理整合资源,带动土地开发利用的需要。截止到年底，诸暨市耕地面积为万亩......”。

4、“.....随着诸暨城市建设的不断推进，可用土地的稀缺与建设用地需求的矛盾日益突出。镇工业已形成以织袜织布等轻纺产业为主，其它轻纺相关及特色产业为辅的产业格局。随着镇经济第页快速发展和工业化进程加快，土地资源紧张的矛盾严重制约了镇的发展。镇内闲臵土地较多，土地利用率较低，这与贯彻落实集约节约用地，加快新农村建设步伐的宗旨极不相符。通过新农村建设可以对镇的土地资源进行再开发，可有效节约土地，提高土地综合利用率，合理利用现有土地资源可以推进农村的经济结构调整和经济增长方式转变，使农村经济结构得以调整优化，达到搞活方经济振兴批产业的目的。第二，本项目的建设是统筹城乡规划,改善居民生活环境，提升乡镇形象的需要。镇由于建设年代久远，本项目建设区域内的建筑破旧土地利用混杂土地利用率低。随着居民生活水平的提高，他们对镇的整体环境和基础设施都提出了更高的期望和要求，这就需要高度整合土地资源，进行合理开发利用......”。

5、“.....提升乡镇整体形象项目改造完成以后，相关地区的居民得到妥善安臵以后，居民的居住条件和生活环境将得到进步的改善。第三，本项目是发展旅游业,进而带动相关产业的健康快速发展的需要。镇位于诸暨西部，境内有驰名中外的国家级旅游景点风景区，来往游客众多。镇内落后的现状与周围优美的环境格格不入，不仅影响了游客的心情，更影响了诸暨旅游银行贷款亿元。借款年限拟定为年。三年含银行年利率为。项目次性贷款，从建设期第年开始分年每年分别还款万元万元万元。利息由还款期最后年次性支付。所需支付的利息为万元。本项目拆迁后的土地出让净收益及工业厂房的出租收益，直接用于项目开发建设的投资回报，作为工程建设投资收益及贷款还贷来源。本项目建设期年，通过研究可得本项目社会效益和经济效益良好，有能力在建设期内回收成本并按期偿还借款。综合分析与建议项目来源可靠，因政府重点工程的定性，对公司在当地的品牌树立可提供有力平台，同时给具体的运作带来便利条件......”。

6、“.....产品定位明确，销售市场成熟。该项目建成后，借鉴绍兴市等商业区改造的成功经验，形成具有本土特色的商业区。不利因素第页项目启动资金比例较大，直接涉及拆迁问题，同时全部拆迁的原有建筑物将在段时间内彻底破坏现有的市场经营秩序。拆迁过程中的不可预见性风险较强。建议与政府签定拆迁方面的协议，也可与拆迁公司合作运作该项目，与之形成利益共同体。第页第十三章社会评价本章采用利益群体分析法对该项目进行社会评价。利益群体是指与项目有直接或间接的利害关系，对项目的成功与否有直接或间接影响的所有有关各方，如项目的收益人受害人与项目有关的政府组织和非政府组织等。利益群体分析法首先要确定项目利益群体览表，然后评估利益群体对项目成功所起的重要作用并根据项目目标对其重要性做出评价，最后提出实施过程中对各利益群体应采取的步骤。项目社会影响分析项目对所在地居民收入的影响项目对所在地居民收入影响不大......”。

7、“.....项目建成以后，负面的影响可能会转化成正面影响。项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响项目对所在地居民生活水平和生活质量的影响影响较大。项目建成以后将大大提高所在地居民的生活水平和生活质量，居住出行休闲购物环境大大提升。但是，也有部分居民被迫迁移至远离项目所在地。第页项目对所在地居民就业的影响项目对所在地居民就业的影响不大，主要是在项目建设期间对项目所在地及周边的商业从业人员的就业有定负面的影响，部分商铺在建设期间被迫关闭或搬迁从而造成部分人失去工作。但是，在项目建设期间和建成以后可能提供数百个就业岗位。项目对所在地区不同利益群体的影响项目所在地区不同利益群体包括政府项目公司房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业其他企业居民事业单位。当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目的受益人。其他企业居民事业单位是项目的受影响者，大部分受益......”。

8、“.....项目对所在地区弱势群体利益的影响项目所在地区弱势群体包括下岗职工，孤残老人，残疾人，农民工等。项目对其主要影响包括部分农民工在项目建设过程中获得工作职位，取得定的收益。项目对所在地区文化教育卫生的影响由于在新农村建设的设计过程中注意文化的传承和保护，项目的第页实施可以提高所在地区的文化品位。同时，项目建成后对改善教育和医疗条件起到定的促进作用。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目的态度及参与程序当地政府是项目的发起人，项目公司是项目的承办人，都希望项目顺利开展。房地产开发商设计单位工程承包商建材制造销售企业都是项目的受益人，对项目持支持态度。房地产开发商通过拍卖购得拆迁地区土地，按照规划要求进行房地产开发。设计单位通过参与新农村建设地区的设计来参与项目，工程承包商通过投标获得拆迁地区的建设工程合同。建材制造销售企业通过在项目实施过程中销售建筑材料来参与项目。其他企业居民事业单位是项目的受影响者......”。

9、“.....大部分可能持支持态度。小部分可能受到不利影响。各类组织对项目的态度及支持程度该项目是诸暨市拆迁改造重点项目，市委市政府已专门开会对此进行研究，各级组织均对项目持欢迎的态度，表示会大力支持，全方位配合项目的实施。第页第十四章风险分析拆迁改造是城市发展的产物，拆迁改造项目风险的大小关系到项目能否顺利进展和实施，前文中对各类风险也有论述，本章就项目中可能涉及的主要风险加以揭示归纳总结，并提出建议减小风险或转移风险。项目主要风险因素识别拆迁安臵风险与般的房地产项目相比，拆迁改造项目的个显著的特点就是镇原有建筑的拆迁补偿和居民的安臵问题，这个问题能否得到妥善解决不仅影响项目的实施，而且会影响整个社会的稳定和居民对政府的态度。该风险主要体现在两个方面是如何确立个公平合理被大多数拆迁户接受的拆迁补偿和安臵方案，妥善安臵过渡时期拆迁居民，并努力争取政府的大力支持，确保拆迁顺利进行......”。