1、“.....相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年亦得到较快发展，目前在售项目个。高新区与项目所在区域相邻，并具有定相似性，目前在售项目个，后期有升龙大型城中村改造项目入市。区域市场生态区域内项目以大规模中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度。区域内项目均较具规模，总建筑面积多在万以上，九龙城及升龙又城项目规模超万。区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐步形成，生活配套也在不断完善。随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，区域内项目综合容积率多在左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层，多层产品基本消失。区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善，区域内项目多以中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度，如正商升龙等......”。

2、“.....两房面积主要集中于，三房面积分布于，出现紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多在层以上，仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于，三房面积分布于，美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型，高性价比的紧凑两房三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳高层美景菩提高层晶华城高层明钻高层九龙城高层威尼斯水城高层升龙又城高层区域客户区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。受区位和交通等因素影响......”。

3、“.....来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为区域内项目的重要客户。区域内的核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置环境等因素影响，来此置业客户的需求以刚需为主。区域销售状况区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售量均超过万，基本与年保持致。区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格超过元，正商地产开发的明钻项目已达到元。单位万......”。

4、“.....竞争激烈。区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城万万万万美景菩提万万已接近清盘升龙又城万万大型城改项目合计万万万万注已批准预售量即项目已取得预售证备案的面积。在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场的主力军......”。

5、“.....房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区域产品以满足刚性需求的为主，客户主要为西区及高新区的内生型客户。区域房地产大盘的增多，也增加了区域未来的竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘的后期存量。三项目认知项目区位项目位于郑州市中心城区的西北方向，西环快速路与北环快速路的交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线市场领导者与市场挑战者的角逐，往往是两败俱伤，从而使其他竞争者通常要三思而行，不敢贸然向市场领导者直接发起攻击，更多的还是选择市场跟随者的竞争策略。它们的策略有仿效跟随差距跟随选择跟随等。市场机会主义者的竞争策略。几乎所有的行业都有大量中小企业，这些中小企业盯住大企业忽略的市场空缺，通过专业化营销......”。

6、“.....它们的策略有市场专门化顾客专门化产品专门化等。项目影响力弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者市场领跑者游戏规则的建立者区域影响者由于项目自身规模小，在市场上的影响力有限，区域规模大盘具有较强的号召力，且目前项目周边所处环境相较区域其他项目存在定的劣势，而区域内项目整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。因此建议项目采用跟随者的竞争策略，延续区域市场特性确定项目定位与产品线，同时借势区域大盘的开发成熟完善的社区配套和区域市政利好的因素。五项目定位总体定位三环里中档次经济型社区三环里，位置属性，项目位于三环内的，核心城区里，地理位置优越中档次，档次属性，项目档次定位为中档次......”。

7、“.....产品属性，产品面积满足定位要求的前提下，合理减小，降低总价。市场定位根据项目的总体定位和项目跟随者的竞争策略，项目的市场定位于跟随再升级，借势有不同。跟随再升级做市场的跟随者，把握区域内的刚性需求，借鉴区域热销产品为自身主力产品线，结合自身整体定位，在区域热销产品的基础上严格控制面积，有效控制总价，为后期实现高单价留足空间。借势有不同项目东侧紧邻占地接近亩，总建筑万的成熟社区，且拥有幼儿园会所以及商业街，充分利用其成熟配套的资源，解决自身规模小配套不足的问题托斯卡纳项目采用的是意大利建筑风格，并主张半围合的组团布局，在规划设计上，本项目也可以采用意式风格，与托斯卡纳项目有机融合，同时组团式围合更有助于提高容积率，但建筑形式，特别是外立面的繁杂程度会带来较高的建安费用，主张从简约入手求不同。客户定位项目客户主要以区域内首置客户为主，辅以首改客户......”。

8、“.....包括区域内厂企职工自由职业者，小生意人和在此区域生活多年的外来务工等工薪阶层，重要客户以区域内首改客户为主，主要为区域内原来老企业工厂的改善型客户，边缘客户为区域外溢型客户，主要来自与区域相邻的金水区惠济区等。产品定位项目采用跟随者的竞争策略，在产品定位上以满足首置需求为主，兼顾首次改善性需求，遵循政策，控制产品面积以控制总价。户型面积面积占比合计房廉租房两房三房价格定位项目可以略低于区域主流价格入市，制造价格优势同时项目不应脱离区域价格体系。从区域在售项目价格来看，主要项目成交价格均在元以上，且在这样的价格下实现产品的快速销售，因此建议项目目前售价应在元左右，关于开盘价格需要根据项目最终的产品开盘时间与开盘当时的市场环境最终确定。六经济评价总图方案项目规划建设栋高层住宅地上总建筑面积共约万，包括座建筑规模为的幼儿园，地下总建筑面积万......”。

9、“.....年月主体封顶，年月项目竣工，整体建设周期约为两年。经济评价总投资项目总投资合计万元土地成本万元土地出让金万元约合万元亩土地契税万元工程费用万元土地建安装费万元基础设施配套费万元设备购置费万元其他费用万元前期工程费万元前期规费万元监理费用万元物业管理准备金万元不可预见费万元财务费用万元财务费用的计算考虑项目开发全部使用自有资金，但自有资金也必须考虑同等的利息条件，可等同于开发资金全部为借款，即年利率也按照考虑，其中年财务费用主要来自于土地出让金的缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考虑了个月，年月份项目拿到销许，实现销售，估计在月份可以还清借款，计息时间考虑为个月，且为了防止利率进步上涨的风险，统采用复利计算的方式......”。