1、“.....目前已建成并投入使用的大型商业设施有西单商场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都时代广场等。西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等，其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广场是该地区可租售的甲级写字楼......”。

2、“.....物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月通港大厦华威大厦西单国际大厦首都时代广场建威大厦年至年的北京写字楼供应量呈递减趋势。年北京写字楼的供应量为，平方米。在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减，分别为年的，平方米和年的，平方米。估计北京甲级写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。而对甲级写字楼的需求量，在参照自年到年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后见附件八，我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化的供应量即约平方米。目前西单商业用房的营业面积为万平方米，占西单各类物业总建筑面积的，预计未来年西单商业新增各类物业的总量为万平方米，根据北京十五时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在万平方米左右的规划，西单未来年的商业用房供应将不少于万平方米......”。

3、“.....华恒大厦，中银大厦，通港大厦，电话局，总计未来供应西西工程号地，西西工程号地，西西工程号地，西西工程号地，中国联通大厦，西单图书大厦二期，总计，市场的需求情况分析写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。除此之外还有些国企业在北京的分支机构或办事处。这些公司机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企业形象和销售自己的产品。西单地区可开发土地已基本开发完成。未来甲级写字楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。随着中国将于近期加入，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市场基调良好。总体看来，近五年来些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场的主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大，使得其在原有的单位面积上不断扩租，而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的......”。

4、“.....如惠普大厦摩托罗拉大厦王府井新东安市场北京电讯大楼等。九五期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况，为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益......”。

5、“.....第种是由商业集团自己经营并管理，第二种是由房地产业主或商业管理者出租店铺，由承租者自己经营并接受房主或商业管理者的管理，第种方式经营的商场有西单商场西单购物中心西单赛特和中友百货，商厦的运营状况完全通过营业额得以体现。出租柜台或店铺的商家因为西单良好的商业条件而获益非浅，目前西单商业街商铺的平均空置率为，除首都时代广场林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率八财务分析现金流量分析现金流出单位万元阶段分项月份金额备注土地开发土地出让金假定土地出让金次交齐，月具备开工条件拆迁费用拆迁费用次支付房屋建设降水护坡假定降水护坡费用为万元，付款为当月支付，剩余待结构完成后支付。土方假定土方的费用为万元，付款为当月支付，剩余待结构完成后支付。主体结构主体结构工程款封顶后支付，剩余按月均付，降水护坡及土方支付，假定主体结构的造价为亿元。月装修工程月每月支付......”。

6、“.....设计监理招投标费绿化费月此费用共计万元，分个月按月均付。市政配套费月此费用共计万元，分个月按月均付。保修金保修金共计万元，工程交付使用后年付清。销售阶段销售费用月销售费用及不可预见费用共计万元按个月平均分配。现金流入销售假定情况单位万元时间金额备注月收入月税后个月销售写字楼的，即平米月，销售单价万元平米年收入年税后的写字楼出租，出租时间年，租赁单价元平米月，面积平米年收入年税后商业部分出租，出租时间年，租赁单价元平米月，面积平米。销售假定情况二单位万元时间金额备注月收入月税后个月销售写字楼的，即平米月，销售单价万元平米。月收入月税后商业部分年月销售完毕，销售单价万元平米，面积平米......”。

7、“.....空置率为租赁部分可以满年租赁租赁部分可以租满年。显然现实情况下这四个假设前提难以满足，即存在上述种风险，对此，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益的期望值。因时间的风险分析较为复杂,本报告不予分析市场状况较好般较差概率市场情况概述销售假定情况销售完毕,租赁部分的年出租率为,租赁部分可以租赁年。销售完毕,租赁部分出租率为,可以租赁年。则市场状况较好时的净收益为万元。市场状况般时的净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元。市场状况较差时的净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元......”。

8、“.....我们根据销售假定情况二分析投资回收期及投资收益率是基于这样的假设前提写字楼与商场能够全部销售完毕年月前可以销售完毕。现实情况中存在资金回收的风险，即所有的房子不能在年月前售完,这会影响资金的投资回收期,在此不做分析现实情况还存在投资报酬的风险，即写字楼与商场不能全部销售，显然这不是本假定情况的主要风险，因为写字楼与商场可以销售至时，投资可以全部回收，剩余部分可以租赁转化为销售假定情况，销售转化为租赁可以将商品转化为资产，延长了投资回收期增加了投资回报率同时增加了资金回收的风险。基于投资报酬的风险，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益的期望值。市场状况较好般较差概率市场情况概述销售完毕商场全部销售完毕，写字楼销售完毕商场销售，写字楼销售则市场状况较好时的净收益为万元。市场状况般时的净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元......”。

9、“.....市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况二说明对于上述分析的假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最差的情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满足本分析的假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析的般与较差情况的收益不同，因本分析为基于假定前提的数学分析，所以与现实有差异。我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析,情况如下市场状况概率较好般较差净收益期望值万元销售情况假定甲销售情况假定二乙标准差甲乙单位赢利风险甲乙甲乙,所以乙方案的单位赢利风险大,即采用销售为主租赁为辅的方式比全部销售的方式风险小。资金风险分析因为本房地产项目公司为中平林洲华峰融资注册的华元公司，三股东的资金能否及时到位是主要的资金风险。按照三方确定的融资方案有林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率显然,融资万元不存在大的风险......”。