1、“.....本项目运作是可行的。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们的思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上......”。

2、“.....希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费的要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块的假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村，环路东段外侧，芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长的大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪的边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利的情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧的芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船......”。

3、“.....溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北角的芙蓉溪上有仙人桥，桥名历史悠久，桥下有水坝，水位较高，有轻微污染，但是每天沿河还是有人垂钓，他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望，该景区分为富乐堂富乐山公园两部分，占地面积亩，以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥，桥的东头有李杜祠，祭祀李白和杜甫，占地亩，为清代建筑。市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆，馆区内包括汉平阳府君阙，该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工，政府预计年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局，为两层四合院。宗地西面沿街为多层建筑，参差不齐，建筑物背后有三个小山脊，山脊多绿化植被。三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内......”。

4、“.....在宗地沿街有条公交车线路，连接城区各个区域，分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆，在宗地西面有开元酒店，规划中的越王楼二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具有独无二的特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发的条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特的地段优势，土地升值潜力巨大......”。

5、“.....四项目开发其它外在微观环境政治环境由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不会受到太多的刁难。从的探讨。三经济效益可销售房产收益亿元可销售房产成本亿元可销售房产利润亿元可销售房产利润率固定资产成本亿元项目总现金利润亿元项目总利润率项目长远升值潜力预估保留物业管理用房会所地下停车库将为宏信公司留下多万元的固定资产。第十章项目风险识别及规避措施风险点分析项目销售盈亏平衡点从总成本与总销售收入的关系来看，必须完成的销售任务才能确保本项目获取有效利润。商业用房才是本项目利润的主要来源，本项目销售是盈是亏关键在于商业用房的销售二成本变动对利润的影响住宅的成本在元平米，起价应该高于元平米，商业用房成本在元平米，起价应该高于元平米，才能保证获取有效利润。由于市场容量有限，市场接受价格偏低，成本增加幅度很难与销售价格同比例增加，因此成本增加后将会增加风险，同时降低利润......”。

6、“.....才能保证本项目有最后的现金利润。三销售价格变动对利润的影响住宅销售价格均价应该达到元平米，才能有效降低商业用房的风险。商业用房是本项目主要利润源泉，销售价格均价应该达到元平米，才能实现的利润率。如果销售价格降低，则会大大降低项目总体利润水平，反之如果销售价格提高，如果没有市场风险的情况下，则会大大提高本项目的利润水平。二项目风险敏感性因素预估识别宏观风险政治形势与经济形势变动年政府换届可能带来定的政策影响。据悉现绵阳常务副市长蒋仁富将会荣升市长，而黄学玖市长是荣升绵阳市委书记还是进入省级机关，目前尚不明朗下任市长对我公司的信任程度如何值得关注。现经合办张明柱主任在市政府中影响力有限，由于香港金龙实业音的介入，市政府分管副市长建委主任对我公司态度尚不明朗。绵阳市政府直把发展高科技产业作为基本政策，城市建设房地产业及旅游产业直未能成为政府工作重点......”。

7、“.....高新区和科教创业园区直是其发展重点区域，相对而言，对游仙区发展重视程度不够。城市规划政策的变性分析从目前来看，游仙区的开元片区和沈家坝片区是规划中的居住社区，目前没有在经开区科教创业园区发展集中大型居住社区的迹象。富乐山公园规划范围还会继续扩大，由现在的多亩扩大到亩。按照绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临河住宅控制为层可能会降低住宅开发量，从而提高商铺风险。房地产宏观发展趋势绵阳市商品房地产业将随着外来企业的介入，开发水平逐步提高。随着房改房政策结束，市民居住用房商品化程度越来越高，特别是些大型国有高科技企业职工住房将逐步社会化。现行的宅基地政策对中高端客户存在分流。商品房地产消费环境的变性分析绵阳市中高档住宅市场需求总量偏低，虽然需求总量会逐年稳步增加的，但是由于基数太低，每年增加的绝对数量是有限的。随着生活水平的提高......”。

8、“.....些享受房改房的国家工作人员将逐步步入居住用房换代的阶段，这对本项目是十分有利的。二微观风险企业内部风险宏信公司及项目部出现资本运作紧张本项目主要的财务风险为土地投入和开发前期投入不能全部收回，其中用作抵押，价值在万元，另外由本公司承担的土地款万元加上前期投入的万元，共计万元。只要前期收入超过万元就能避免风险。人力资源紧张，项目部人力资源水平低于置信公司和宏信公司平均水平④社会关系资源网络比较欠缺。经营过程变性分析外围市政工程进度缓慢拆迁进度缓慢，国土使用权证迟迟不办。博物馆及富乐桥迟迟不能竣工。政府及政策风险香港金龙实业音的介入，可能在定程度上加大政府谈判的筹码。政府在成功引进本公司进入绵阳后，前期的若干承诺的优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓的专家委员会对本项目的规划设计方案持反对意见，进而为难干扰本项目的方案设计。项目工程进度缓慢由于前期项目报建程序缓慢......”。

9、“.....不排除出现对市场盲目乐观的可能，随意增加开发量。商业用房销售缓慢虽然本项目主要利润来源在商业用房上面，但是风险性比住宅更大，商业用房开发量过大，销售过程中不排除出现滞缓的可能。市场竞争阻力过大由于当地开发商对我公司持有戒心，可能会出现几家公司联手对抗我公司的不正当竞争的情况，竞争对手价格恶意变动，所谓强龙难压地头蛇，对此我们不要盲目乐观。市场竞争激烈，富临及樊华集团的别墅项目对本项目造成分流。三项目风险规避措施及可行性项目所受的风险对运作的影响度评估本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险......”。