1、“.....目标客户群体对本项目的需求状况，直接决定了本项目未来现金流，顾客群的稳定程度取决于两个因素周边人口对项目的认可程度以及顾客定位。本项目目标人群定位在京津以及周边地区，包括河北山东山西内蒙等地的来津创业者及投资人，范围较广，特别是现代城已与多家内蒙企业达成了合作意向，面向的顾客群可以适当有所侧重。二市场供需分析天津，我国四大直辖市之，中国北方最大的沿海开放城市，作为快速发展的直辖市，房地产业有很大的发展空间，随着天津市在环渤海中心地位的逐渐形成，将会吸引越来越多的外来群体来津投资置业或者居住。作为国民经济重要支柱产业，房地产行业的发展受到国家的高度重视，总体来说，伴随着我国整体经济水平的蒸蒸日上，近年来天津市的房地产业已有了定的发展，保持了良好的发展态势。未来天津房地产市场还有较大发展空间。作为中国北方经济中心，第三个增长极环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的些重要的交通配套等功能......”。

2、“.....而天津市的发展，也将是中国经济的个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。从国家出台的系列政策可以看出，宏观调控在天津市场主要体现在对产品供应结构的调整。未来市场趋势将会表现在以下方面供应方面看，由于政策的宏观调控，高档住宅建设用地在长期内将呈递减趋势，由于年下半年的集中入市，在短时期内竞争激烈，价格上涨的趋势将会减缓，销售也会有定阻力但从长期看，政策的落实会使高档供应量逐渐减少，稀缺性逐渐上升。由于房地产运营周期较长，从筹划拿地到产品上市需要几个月到两年，所以在短时间内市场供需矛盾仍将不能完全解决。开发商当务之急就是针对市场，调整在运作之中项目的产品结构。需求方面看，在短期内，需求还会受到定的影响。房地产需求分为投资需求自住需求改善需求。其中自住和改善需求是刚性的，是天津需求市场的主体，其变化也有定的规律可循，短期内，面对市场的波动......”。

3、“.....但市场平稳后必然会释放，这大约要经过几个月的调整期。另方面本地为数不多的投资客群会更加理性的分析投资收益，短期内这部分需求会有大幅下降，但从国内投资经济领域来看，在汇率利率没有大的改变，其他投资渠道没有明显优势的情况下，这部分资金有很大可能还会回流到房地产投资市场。另外，近年来保税区现代服务业产业规模和质量得到全面提升，大力发展总部经济，先后聚集了德国大众奔驰中远控股大众中国天津航空中国移动中国联通鞍钢宝钢苏宁电器等大批知名企业和总部经济区域。特别是今年以来，保税区面对国际金融危机的冲击，积极调整政策，完善投资环境，进步加大招商引资力度，现代服务业运行继续呈现良好发展态势。年前三季度，保税区服务业实现增加值亿元，可比增长，完成固定资产投资亿元，增长倍。目前，落户保税区的服务业企业已超过家，现代服务业已占区域经济总量的，初步形成了现代服务业集聚区。为进步构筑高端化高品质高新化的产业结构，加快与国际接轨......”。

4、“.....保税区正式打响此次招商战役。三市场前景分析据天津市建委的数据显示年天津计划住宅建设总量为万平方米，其中结转续建施工面积万平方米，新开工面积万平方米。年全年天津市商品住宅成交量为万平米左右，同比减少，特别是下半年以来，市场成交情况持续恶化，消费者信心不足。年市场供应量将会放大，行业调整期开发商面临两极分化等特点。年天津房地产开发投资总额为亿元，同比年同期的亿元上涨，房地产投资额仍在稳步增加。从全年各月情况来看，月房地产投资状况良好，同比逐月上涨，在月份超过亿元而月随着奥运结束以及经济危机的逐渐扩大，投资额以及同比涨幅有所放缓。年天津土地购置面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少。年月天津土地开发面积为万平方米，同比年同期的万平方米减少，自身资金压力以及对市场观望减缓了对土地的开发。年天津商品住宅施工面积为万平方米，同比年同期的万平方米仅上涨，为年至年来涨幅最低的年......”。

5、“.....房地产受到波及影响较为严重，因此施工面积并未延续数年来的上涨趋势，仅与上年持平，年月天津商品住宅竣工面积为万平方米，同比年同期的万平方米仅下降。年天津市商品住宅共成交万平方米，与上年同期相比下跌将近。纵观年天津商品住宅市场，只有月成交量达到了万平方米以上，月成交量接近万平方米，但与上年同期相比仍然减少将近半。年天津商品住宅市场进入调整期。年全市成交均价为,元平方米，同比上涨。年......”。

6、“.....其中建筑安装费用万元，工程建设其他费万元，土地出让金万元，预备费用万元。四资金筹措该项目建设所需资金完全由天津港澳商品城有限公司自筹。第十二章财务评价评价依据和数据来源建设部和国家改委发布的建设项目经济评价方法与参数第三版财政部企业财务通则企业会计准则建设单位提供的投入产出数据及相关背景资料市场调研取得的有关数据本项目可行性研究报告相关章节。二基础数据和参数选取计算期的确定该项目计算期年，其中建设期年。二营业收入估算该项目的房屋类型分为高层商务楼和单体办公楼两种形式，经营方式采用直接销售的方式进行。因此，该项目的收入来源于房屋销售收入。预计在五年内完成，在建设期年以后即开始销售......”。

7、“.....三利润及利润分配估算利润总额估算利润总额为营业收入扣除总成本费用营业税金及附加和房产税后的余额。所得税估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按租金收入的计算。三财务预测财务预测的前提条件根据国家现行财税政策，如与转让房地产有关的税赋，与转让房地产商务楼办公楼有关费用预测税费。本项目开发建设的高层商务楼与单体办公楼采取销售方式。项目高层办公楼和单体办公楼销售价格参照了天津市近三年同类地区如土地等级交通区位消费水平等办公楼价位。天津市房地产特别是办公楼的交易实绩，但未计入天津市限价房及般商品住宅平均销售指数。二销售预测按照项目工程方案，总建筑面积为，经测算扣除地下建筑面积，项目可销售面积，其中高层商务楼可售面积，经测算平均销售价格为元，单体办公楼可售面积为，经测算平均销售价格元。元万元元万元总销售收入万元万元万元......”。

8、“.....五企业管理费按总开发成本的提取，为万元六销售费用包括销售佣金促销费广告费等，按销售收入的估算万元万元七财务费用包括贷款利息贷款抵押物保险费登记费等组成，因本项目期建设工程没有贷款发生，因此这指标不做计算。八销售利润销售利润总销售收入总开发成本销售税金与转让办公楼产权相关的费用企业管理费销售费用财务费用万元四财务分析财务分析中需要说明的几个问题投资于总开发成本的支出应同步，故投资资金均在建设期初期投入。本项目建设期年。项目拟安排第年支出总开发成本的，其余在第二年完成支出其余最后半年支出。项目分析中参用了房地产开发的滚动开发及施工单位代垫部分工程款的做法，在财务现金流量中由于房地产项目在短时间内资金流量很大，因此在资金流量计算中是以季度做计算单位而不以年为单位......”。

9、“.....结合本市目前办公楼的销售状况主要在中后期，在建设期的第年未考虑销售，在建设期第二年开始销售，销售率销售量竣工量本项目第年销售率按考虑，其余的在建设期后第二三年销售，余下的在第四年销售完。项目财务基准内部收益率取二整理财务预测数据总开发成本万元销售收入万元与转让办公楼有关的税金万元与转让办公楼产权相关的费用万元企业管理费万元销售费用万元销售利润万元三计算所得税及净利润盈利性匡算项目所得税税率按计算所得税税金万元万元净利润为万元自有资金盈利率为四盈利性分析精算盈利性分析匡算采用的评价指标主要是自有资金投资盈利率，这指标不能反映在时间占用资金的盈利水平。因此，在进行盈利性分析精算时采用是指自有资金的内部收益率。编制自有资金现金流量表取基准折现率为折现自有资金内部收益率全投资财务净现值万元全投资回收期全投资回收期为季度，即从建设期开始计算为季度如扣除建设期个季度，从销售开始起算为季度......”。