1、“.....房地产政策在本质上是为了调节中央和地方房地产和其他行业购房者和开发商各个利益主体之间的利益，以达到局部和全局公平和效率之间的动态平衡。本次国家针对房地产市场的宏观调控的政策取向是稳定房价，而不是市场打压。本次宏观调控与年代初的调控相比具有更强的市场化特征，强调了调控的区域性重点。应该说，目前政策出台的高峰期已经过去，部分地区包括河南省的房地产市场已经出现了定的回暖现象。驻马店市目前的房地产价格水平较低，因此下降的空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控的重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场的整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策的负面影响，在项目开发中关注相应的抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界......”。

2、“.....京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民的努力奋斗，今日驻马店的农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套的地方工业体系。常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省的油料总产亿公斤左右，占河南省的，其中芝麻居全国第位。驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。年末全市总人口万人。其中，城镇人口万人，占，市区人口万人......”。

3、“.....占。结论驻马店市目前和将来的段时期内人口增长将仍然处于上升阶段。驻马店市的城市化率约为，远远低于全国的平均水平和河南全省的平均水平。消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定的。万的城镇人口决定了定的市场容量。由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低的城市化率从侧面反映了城市经济发展水平的有限。驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查的结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁的人口为万人，占岁的人口为万人，占岁以上的人口为万人，占。驻马店市作为河南省人口大市，约占全省总人口的，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口的主体，也是消费群体的主体，整体消费潜力较高。在全国经济发展大好形势的强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现......”。

4、“.....农业和工业比重较高第三产业比重偏低，城市商业服务业还不发达，从侧面反映了消费需求和层次有待提高恩格尔系数食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的比例达到，略高于联合国的小康生活标准的上限。表明驻马店市居民平均生活水平基本接近小康。城城乡乡居居民民生生活活水水平平年月份人均可支配收元月份月份月份月份月份月份金额数据来源河南统计网年，驻马店全市城镇居民人均可支配收入达到元，同比增长农民人均纯收入元，增长，农民人均收入水平增长速度较快。城乡居民储蓄存款余额亿元，增长......”。

5、“.....方面说明目前多数消费者收入水平无法支撑高端消费另方面储蓄存款的快速增长，又说明在人均收入持续增长，收入水平在今后两年还有很大的发展空间。城市人均收入及可支配收入年年年城市人均收入城市人均可支配收入表中数据来源于河南统计网年上半年，驻马店城镇居民可支配收入份分元人民币。结结论论通过对比年年人均收入和人均可支配收入可以发现，驻马店市居民生活水平逐年稳步提高，城市居民人均收入和可支配收入的增长速度超过。经济良性发展，市场环境乐观。社社会会消消费费品品市市场场消费物的个平均疲劳期。适当增加餐饮及休闲项目，延长消费者在商场的停留时间，相当于增加商场的营业时间，而且比增加营业时间更有收益......”。

6、“.....有相当大的差距。驻马店市政府商业发展规划显示,到年人均商业面积要达到平方米,也就是说到年,驻马店的新增商业面积有万平方米，平均每年增长商业面积万平米。在未来年中，市场仍有定的容量。驻马店商业饱和度分析商业饱和度人均消费额人数商业用房面积消费观念的关键作用针对特定产品特定时间，消费观念消费习惯在定程度上会超越收入水平对消费能力的影响。目前的消费群体以岁的青年消费群为主，这部分消费群在购物习惯上有很强的可引导性。通过电视网络等大众媒介,驻马店消费群体可以接收到各种时尚信息和方式，对青年消费群来说，这部分信息很可能就是他们日常购物或休闲得风向标。在定程度上，只要引导得当，很大部分消费群会出现超前消费得现象......”。

7、“.....月收入比例统计驻马店商户月收入情况统计以下以上目前驻马店人均为元，也就月平均收入为元而商业的经营者在深度访谈中得知，月平均利润可以保持在左右，远高于本区域的平均水平。市场调节的结果，表明了商业目前还处于上升或发展得趋势。市场机制的作用，也必然会导致市场资源的重新分配。在目前商业的供方市场为达到饱和的时候，会有部分市民希望进入商业市场，从消费者转为经营者，将有相当部分资金群体转向该市场,对本项目也是个很好的市场机会点。投资渠道单地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元从上表中可以看出，人均只有元，储蓄额却达到了亿元，间接说明投资途径单，期货股票市场目前空白，银行成为消费者流动资金的主要去处。目前商业的投资概念基本也是空白，基本上购买者就是经营者，中原建议利用市场空白点，采用返租回购买成送成等营销手段......”。

8、“.....吸引潜在投资消费者。不利因素人均购买力低年年年城市人均收入城市人均可支配收入虽然城市人均收入和可支配收入持续上涨，但人均月收入仍基本控制在元左右，无法支撑高端消费。市场竞争激烈在风光路从解放路到商场名称位臵北京商场风光路与风光二巷交叉口喜迎门购物广场乐山路与交通路交叉口新大新商场风光路北京商场对面商业大厦风光路与雪松大道交叉口春天百货解放大道和建新路街交叉口乐山商场解放大道与乐山路交叉口上海商城封顶风光路与风光二巷交叉口天方商城在建乐山路于风光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长......”。

9、“.....对本项目形象的提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求，根据项目的实际情况方案主题类百货商场建筑面积平米层层主题休闲运动针对群体岁岁青年消费群层量贩超市化妆品鞋超市示意图护肤品展示图二层休闲服饰及专业店服饰示意图专业店二层半特色小吃娱乐示意图方案二专业市场建筑面积平米层层经营方式只售不租，将单层面积分割成平米的单间，便于投资和经营。层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格的建议定价的影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均价评定房地产成本定价法基本有三种市场定价法通过比较市场上多个有可比性的同类物业的价格，再根据项目本身的质素定出物业的售价......”。