1、“.....西接淄博市临淄区，东临昌乐县，北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。青其南为沂蒙山区，其北为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青州境内河网密布。面积平方公里，人口万。石灰石和铁矿石的储量较大。青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南,东距青岛。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有国道，济青公路和羊临公路等。是潍坊西部的交通枢纽。城市的西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如画。云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。山上多摩崖石刻，其中著名的是巨大寿字石刻，高米。其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。上古为东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据......”。

2、“.....地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。东汉州名，辖郡国十，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。促进社会经济发展，加速城市化进从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。经营环境极差。如果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后......”。

3、“.....没有形成规模。高档写字楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者创业者增加了投入资金。严重制约青州的经济发展。青州商业服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。走精品之路，创龙头商业是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。综合以上情况，本项目建设是必要的。第三章市场需求预测市场预测现有市场需求据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族万人。近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。其中，第产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右......”。

4、“.....三次产业结构为∶∶。地方财政般预算收入完成亿元，为年预算的，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增长。市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨。其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨，娱乐教育文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。商品零售价格总水平比上年上涨。潜在市场需求随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同时，青州市旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。建设规模与建设内容项目总占地面积约亩......”。

5、“.....其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。建筑容积率，景观绿化率。第四章主要竞争对手状况楼盘名称项目位置总建面积商业价格住宅价格中都财富广场在售尧王山路与玲珑山路总建筑面积万底层万未定青都国际步行街在售驼山路与前营子大街总体量万均价为元中都财富广场在售※楼盘概况项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场的商业部分和中都中央花园的公寓两部分。商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。项目总占地面积万多，商业部分共三层，总建筑面积万多。※销售价格商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。其中层主路售价最高达万，平均万同时亦会带来相关产业和配套服务产业的从业人群的增加。这些利好形势都将成为繁荣青州经济的条件......”。

6、“.....它创造就业机会,提供持久税收,提升地区商业价值,改善居民生活品质,树立城市繁荣形象。商业对城市格局的影响，对城市重心的转移都起到多重作用。本项目在建设完成的同时，也满足了青州向东发展的需要。城市的建筑物需要在建筑形态上的多样性，不同功能的建筑需要不同的建筑形态。相对于古城的风韵，时尚的建筑外观也在青州不断涌现。作为社会发展，城市发展的个重要标志，建筑形态将对城市的风貌起到重要作用。在城市进步中，我们可以发现城市发展的规律。建筑将承载着加速城市发展和加速改善城市风貌的作用。土地资源非常之珍贵，如何将城市土地做到最大利益化与集约化是每个城市都面临的现实问题。集中性的商业将对城市土地集约性有效地发挥，这已是非常明确的答案。对城市商业有效组合和集中性管理，利用集中性的商业方便城市人口的消费，和满足城市人口定向消费的要求......”。

7、“.....也产生了商业运营方的积极配合。打破原有的店家的旧格局，将对城市环境卫生工商税收等进行有效合理的布置与提高工作的便捷性和效率。在青州义乌小商品市场建成之后，将大大增加小商品生产与销售业在当地的从业人数。吸引浙江和广东大量的客商。通过市场的发展，会促使本地的小商品生产加工企业数量地增加。丰富的产业形态，对个城市来说是同样重要的事情。产业形态地增加，在无形中增加了城市的综合实力竞争力。其本质也同样会增进城市的税收与城市产业链地完善。商业经济给青州带来新的发展契机商业多元化是每个城市发展的毕经之路。随着青州市人口的不断提高，现有商业的形态也无法满足城市人口的消费需求与享受城市休闲生活的渴望。我们深感青州商业品种，特别是小商品供应的短缺。不仅是商业，青州的整个服务业都滞后于当地的工业经济发展。如何扶持第三产业在青州的发展......”。

8、“.....对城市的发展是长年促进的，不会因为消耗而脱离城市的发展。其发展的速度将加速城市经济的脉搏，是活跃城市经济的主力军。商业经济对城市贡献不单是在税收上，对拉动相关产业起到持续性的作用。它加大大增加产业城市规模和吸引产业人数，对城市在经济与人口的发展都有极大的引力。第九章投资估算及资金筹措项目实施进度计划根据施工组织计划和项目经营的具体情况，本项目次性开发建设。总建设期约为个月。投资估算及资金筹措编制依据山东省建筑安装施工定额潍坊市房地产开发建设规费总投资项目总投资约万元。其中，土地成本含契税万元。建安成本万元。前期及公建配套万元。不可预见费费万元。建设规费及其它万元。投资估算概况附表序项目数量备注序项目数量备注总占地面积,亩二总建筑面积,三地上建筑面积,容积率四地下建筑面积,不计容积率其中小高层公寓,可售地下车库......”。

9、“.....可售裙房商业,租售五绿化面积,公建会所等不可售计面积绿化率资金筹措及投资计划投资计划与资金筹措表附表三单位万元序号项目合计年年年投资总额,土地成本,前期建设投资配套基础政府规费开发间接费资金筹措资本金股东借款,银行贷款,销售回笼,本项目总投资为,含贷款利息万元，资金来源将通过三个渠道解决是自筹资金为万元，其中资本金万元，股东转贷款万元主要用于支付土地款和部分前期费用。二是银行借贷万元获得四证后向银行抵押贷款三是销售收入的共万元再投入第年,第二年,第三年。潍坊市青州尚宸置业有限公司目前有较深厚的实力，现有各种资产价值万元人民币。将全力保障项目的顺利进行，因此资金来源有保证。第十章财务分析本报告依据国家计划委员会和建设部年颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。基本数据计算期的确定项目建设期按个月计......”。