1、“.....项目建设的可行性编制依据物流园建设工程项目可行性研究报告于年月由汽车运输集团有限公司委托市投资咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知发改运行号中共省委省人民政府关于促进生产性服务业加快发展的指导意见湘发号省人民政府办公厅关于进步加快现代物流业发展的若干意见湘政办发„‟号市现代物流发展十五规划物流园总平面图国家发改委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版其他有关的规程规范标准及项目的有关基础资料。编制范围通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。确定项目选址用地与总平面规划。通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。定性分析项目的经济效益和社会效益......”。

2、“.....经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。项目建设的优势分析政府有关部门大力推动物流发展在国家层面上，年国家发改委等九部委出台关于促进我国现代物流发展的意见。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等个政府部门和中国物流与采购联合会中国交通运输协会，组成了全国现代物流工作部际联席会议。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批扩大设立保税物流基地降低车辆通行费收费标准启用新版联运发票放宽国内航空货运市场准入门槛允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。年月中华人民共和国道路运输条例开始实施，全国各地全面开展了联合治超工作。这系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。市政府对物流业发展的支持更加务实具体。市现代物流发展十五规划，提出了把市建成全国物流区域中心城市级物流节点城市......”。

3、“.....交通优势有利于现代物流产业的加速发展项目建设地点选择在市白沙洲物流园与城市外环线相连的南郊大道西侧，北邻白沙洲工业区，南邻白沙洲汽车客运站，距市最大物流园区市深圳物流园不足公里，东邻京珠高速和国道，西通衡昆高速和省道，距湘江千吨级码头不足五公里路程，交通位臵极为便利，地理位臵十分优越。物流市场需求迅速增长年，市经济总量占全省总量的，而货运量只占全省的全省每亿元货运量万吨，而市只有万吨。市货运周转量占全省的全省每亿元货运周转量万吨公里，而市仅为万吨公里。这两个指标分别只有全省的和。近几年，市经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，年城镇居民人均可支配收入突破元，农村居民人均纯收入突破元。随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。作为省内第二大人口城市，有着独特的消费需求环境从年客运数据看，市人口地域间流动日趋频繁，中短途客运量增加较快......”。

4、“.....加速地域间消费品的流动，进而推动市交通运输业的发展。项目区基本情况地理交通位于省中南部，湘江中游。东邻株洲攸县安仁南界永兴桂阳西接冷水滩祁阳东安邵阳邵东北靠双峰湘潭。市现辖县市区，总面积万平方公里，合万公顷，总面积占全省土地面积，城区面积平方公里，市区建成区面积为平方公里，总人口万，在全省各市州中，幅员位居第位。市是我国南方的重要交通枢纽，京广湘桂线交汇于市区，境内通车里程公里，有火车站个。公路纵横交错，四通八达，国道以及已建成的京珠衡昆，已开工建设的京珠复线吉邵衡大段已建成等条高速公路贯穿全境。全市的乡镇的村通了公路，通车总里程公里。其中，高等级公路公里，高速公路公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭耒水蒸水等级支流四季通航。综合经济年，全市实现生产总值亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均为元，增长......”。

5、“.....工业所占比重上升。三次产业结构呈现二三排列，第产业第二产业第三产业占的比例分别为，年工业增加值占的比重达到，比年提高个百分点。就业形势基本稳定。全年新增城镇就业人员万人，失业人员再就业万人，劳动力转移就业新增人数万人。年末城镇登记失业率控制在以内。物价总水平冲高回落。全年居民消费价格总水平同比上涨个百分点，商品零售价格总。本项目的计算期为年。基础数据销售收入及销售税金及附加根据国内外市场预测及生产纲要，本项目建成后，年营业收入分别为冷冻冷藏库元年万元平仓库元年万元物流配送万吨元吨万元信息及产品检测万吨元吨万元根据中华人民共和国税收法律规定，本项目征收营业税。城建税按营业税的征收，教育费附加按营业税的征收。详见辅助报表项目资产投资计划本项目资产投资万元，计划在年完成投入万元年完成投入万元。详见辅助报表定员及工资总额本项目建成后初步定员工人，人均工资按万元人估算，福利费按工资总额的提取，年工资及福利总额为万元......”。

6、“.....根据中设财字第号企业固定资产分类折旧年限表，本项目的设备折旧年限为年，工程净残值率按估算房屋折旧年限为年，工程净残值率按估算安装及其它工程折旧年限为年，工程净残值率按估算。详见辅助报表总成本费用由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算，并且利息支出列入费用，故总成本费用各年度不是个常数。经计算，本项目建成后的年均总成本费用为万元，其中固定成本万元，变动成本万元，年均经营成本万元。详见辅助报表利润估算本项目完成后，经营年份的年均销售收入万元，年均总成本费用万元，年均营业税金及附加为万元，年均利润总额为万元，年均所得税万元，年均所得税后利润万元。详见基本报表财务盈利性分析财务盈利性分析主要包括计算财务内部收益率投资回收期财务净现值投资利润率和投资利税率等指标。各项指标的计算详见附表。详见基本报表财务内部收益率运用财务现金流量表......”。

7、“.....投资回收期投资回收期即投资返本年限，是以项目的净收益抵偿全部投资所需时间，经计算年所得税前年所得税后财务净现值财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的指标，按社会折现率的净现值由式计算万元所得税前万元所得税后投资利润率投资利润率利润总额总投资额投资利税率投资利税率利税总额总投资额风险性分析敏感性分析为了了解项目在实施过程中，单因素的变化对项目的影响程度，分别对固定投资销售价格及经营成本作了提高和降低的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，详见表。财务敏感性分析表表序号项目变化率财务内部收益率财务内部净现值动态投资回收期固定投资销售价格经营成本从表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中销售价格增加或减少最为敏感，经营成本的提高或降低次之。当销售价格减少时，财务内部收益率将达到临界点。因此，本项目实施过程中......”。

8、“.....提高销售价格对项目极为重要。盈亏平衡分析盈亏平衡点固定成本销售收入税金可变成本从上式的计算可以看出，本项的盈亏平衡点为，即项目达到的生产能力时，就可以保本，做到不赔不赚，而大于的能力即可盈利。第十四章风险分析图敏感性分析经营曲线方案收益率销售价格基准收益率固定投资经研究，本项目可能存在的风险主要有技术风险管理风险市场风险资金风险人员风险等。技术风险本项目技术方面存在的风险可能主要是交易市场在设计施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，使项目不能如期交工，影响项目的正常经营。经研究，该物流园虽建筑面积较大，但所有建构筑物均是常规的民用建筑物，设计施工技术难度不高在项目设计施工方面，仅市内就有众多具有承担此类项目设计施工资质的专业设计和施工单位项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理......”。

9、“.....做好合同管理和信息管理，协调好项目业主施工单位设计单位材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。市场风险本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的个旨在发挥区位优势促进商品流通为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能定位建设布局所在区位拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略......”。