1、“.....拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。详见表，表，表。表溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱......”。

2、“.....同时城中村的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，影响到岛乃至海口市的整体形象。海口市委市政府对项目的重视为了提高溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质，市委市政府决定对溪北岸进行改造。改造后的溪北岸将成为海口城市建设的新亮点。目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。本项目建设是在此背景下提出来的。项目建设的必要性海口城市发展的必然要求岛北岸是岛乃至海口市的门户之地，其形象效果经济效果与社会效果并重。历史上海口的渔港通商口岸均起源于溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。该区域是城市中心滨水商业办公休闲娱乐居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文化塑造区，是滨水旅游居住的重要展示区段。然而，正是由于该区用地权属的复杂性......”。

3、“.....世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户岛。溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。进入新的历史时候，市委市政府将溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。提高溪北岸村民生活品质的要求溪北岸目前的基础设施公共配套设施系统相当不完善。道路不成系统，通行率差，消防车无法进入排水系统不畅，遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹特别是东段，村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重而且由于城中村特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。项目的建设可改善溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供个低密度低容积率高绿化的现代化居住小区......”。

4、“.....提高其生活品质。是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针的具体体现。土地使用集约化的需要国务院实施金土工程，就是要求城市建设用地集约化方向发展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是个方向。现状的溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，握手楼线天比比皆是。改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先的万达到万，集约利用土地，营造出片全新的现代城市景观。提升城市品位改善城市形象的需要作为岛的门户，沿江路在整体上降低了岛的品位。而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市的整体形象大打折扣。实施改造，是提升城市品位改善城市形象的需要，也是改善投资环境提高投资效益的需要。解决现有社会问题的需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐......”。

5、“.....也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄赌毒的温床和违用公开招标方式。第十章投资估算与资金筹措估算的范围和依据估算的范围本工程为旧城改造类建设项目。主要建设内容为亩土地的开发，拆迁总面积，拆迁户数户。估算范围包括拆迁工程费用其他费用和预备费用。估算的依据国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版建筑工程造价，根据其结构形式和建筑面积，结合同类工程项目建设投资额，参照海南省建筑定额站有关定额与修正资料计算设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购安装价格，参考同等级设计和现行市场价格海南省和国家土地管理政策供水供电收费规定其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。基本预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程和其他两项费用之和的计取。项目总投资估算项目总投资万元。其中工程费用万元，其它费用万元......”。

6、“.....建设期利息万元。资金使用计划与资金筹措资金使用计划项目建设期年半，期投资万元，二期投资万元，三期投资万元。资金筹措方案资金筹措方案为总投资万元含建设期利息。申请开发银行贷款万元，其他资金由海口市政府配套企业自筹或引进社会投资解决。贷款次申贷，分三期滚动投入，期投入万元，二期投入万元，三期投入万元......”。

7、“.....从国家开发银行获取改造贷款，待地块完成拆迁腾空后，面向社会公开出让土地，收回投资还贷。出让土地收入估算根据本项目的特点，项目经营收入主要为土地出让金，除保留面积外，共可出让的土地面积为亩。整理后每亩售价预计在万元亩以上，按保守估算为万元亩。总土地出让收入为万元。效益测算本项目总投资万元，土地出让资金可以偿还开行贷款和配套投入，盈余部分还可用于区内市政配套工程建设。第十二章社会效益与风险分析社会效益分析本项目是海口市旧城改造的重要组成部分......”。

8、“.....项目的建设可为海口市旧城改造探索出条新路子。是市委市政府贯彻以人为本，构建和谐社会方针的具体体现。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好的社会效益。通过改造，改善旧城区城中村居民居住环境，提高改造片区居民生活质量提升城市形象，建设和谐海口，促进经济与社会协调发展，推进整个溪北岸的旧城区城中村改造以及带动相邻周边地区的经济发展，推动我市十五期间的城市建设和经济建设的双向发展。同时项目的建设促进海溪沿岸城市景观带的形成，更加充分更加合理更加有效地配置和利用所在区域的土地资源，充分发挥项目所在区域的整体资源价值，提高项目所在区域的整体资源对海口市的贡献率，提高项目建成后乘数效应。项目可优化所在区域的土地资产，增加税收......”。

9、“.....进而引起土地资产的出售价格发生变化，并以此来计算土地资产效益的变化，其表达式为а式中分别为项目建设前后的该区域质量水平第块区域质量的边际支付愿望建设项目引起土地效益的变化采用上式来分析，本项目建设后，交通通畅，生活方便，提高生活水平，各类房产出售看涨，土地资产价格有所增加，房地产交易会给政府带来更多的税收收入，土地整体效益明显，土地资产得到优化。促进海口岛区域整体经济上个台阶。经济学家把生产要素归纳为土地劳动资本企业家才能四种，而土地与般物品的价格不同，虽然也都受市场供求变化的影响，但土地供给完全没有弹性，并具有不可移动性，人们对土地的需求是种引致需求，只能由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。本项目优化土地资产后，为稀缺的土地资源创造更多的引致需求，促使土地劳动资本企业家等生产要素配置趋向合理，形成股强劲合力，为海口市的技术发展目标经济发展目标和社会发展目标得到协调发展做出贡献......”。