1、“.....万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。具有五分山，三分坡，分半田，半分水的特点。万宁市地表水资源较丰富，径流量大，但具有年际变幅大，年内分配不均，地区性差异大及蒸发量大的特点。年平均降雨量为毫米，年产地表径流亿立方米。浅森林总面积万亩，森林覆盖率。万宁市海岸线长达公里，有大小岛屿个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼马鲛鱼金枪鱼鱿鱼等，发展捕捞条件优越。市内还有面积平方公里的港北小海和面积为平方公里的老爷海。从交通看万宁万宁市西与琼中县交界，东南与陵水县毗邻，北与琼海市接壤。南北长公里，东西宽公里。南距三亚市公里，北离海口市公里，处于东线高速公路中部，地理位臵优越，交通便利，是海口至三亚海榆东干线国道及东线高速公路的必经之地。乌场港可通行全省各港，水陆交通方便。区域交通分析图万宁市在海南省所处的交通地位较为重要。万宁市位于规划中的海南岛东线高速铁路的中段位臵......”。

2、“.....加强岛内沿海城市的联系。东环铁路开工，海南交通体化趋势加快，东部各城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下左右逢源的区位优势日益明显。海南岛东线高速铁路万宁段同时处于架起海南省田字型交通结构，沟通东西岸线的万宁至洋浦高速公路的东部起点。此外，根据海南省城乡总体规划，万宁市与琼海市交界处附近规划有博鳌支线机场，承担首脑专机商务机起降功能，同时乌场港也规划为地方性货运港口之。交通条件的改善，投资机遇的开拓使得东岸线城市从海口文昌琼海万宁陵水到三亚都在积极的进行滨海岸线的旅游开发。这将使万宁成为连接琼东与琼中琼西的交通枢纽，对万宁的城市化进程将起极大的推动作用。从经济看万宁经济总量及结构年万宁市达到亿元，三次产业比重为，虽然第二产业对经济的贡献率较高，但第第三产业仍是国民经济的主导。农林牧渔业和旅游业发展潜力较大。旅游产业年万宁市旅游收入达亿元，占第三产业增加值......”。

3、“.....接待旅游人数约为三亚的半，但饭店数量仅为三亚的开房率为海南五大旅游名城中最低。旅游设施较薄弱，近年来旅游业发展速度放缓，旅游产业还有待进步提升。万宁市单位能耗工业增加值能耗电耗指标均低于全省的平均值，说明万宁市的经济发展环境压力较小，为经济发展预留了较大的环境承载力空间。年海南各地区单位能耗工业增加值能耗电耗从历史看万宁万宁有余年建城史，历史悠久，是海南著名古城之。历经郡州县军等行政区划的改制更迭。万宁汉代属珠崖郡紫贝县地唐隶属琼州至南宋绍始设万宁县明改称万州直到民国改为万宁县，县名沿用至今。从文化看万宁万宁是海南著名的侨乡之有多万华侨和港澳台同胞分布世界个国家和地区。且居住着黎苗等个少数民族。在万宁，放文灯是盛行已久的民间习俗，以祈求家庭事业安康平顺吉祥幸福等美好心愿。万宁市借助拓展文灯民俗文化内涵，举办国际文灯节，以灯会友，以灯招商。此外，万宁还盛行港北龙舟黎族海猎等风俗。保定村文化底蕴相当深厚......”。

4、“.....保定村早在宋代就于永宁堂内建设了文庙，此外，村里还设有私塾小学初中和教育基金会等机构，保定重教育。概括万宁万宁滨海资源非常丰富，公里的海岸带上有山钦湾春园湾神州半岛石梅湾南燕湾日月湾等个优质海湾个神奇的内海个风光旖旎的岛屿和半岛。这些优质要素最密集的滨海生态资源是万宁吸引世界眼球招商引资的先决条件和万宁沿滨海发展的关键因素，是建构万宁市海南东部最佳旅游度假目的地和中国第二居住地项目的理想区域。同时历史文化悠久，交通条件逐步完善，整体开发环境正在不断提升，为旅游度假区的发展建设提供了很好的基础条件。解读基地区位条件基地距万城镇市区约公里，距海南东线高速公路约公里，西连万宁市万城镇，南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。旅游度假区核心区距离市区仅公里，与市区联系紧密特色资源乌场湾海水水质优良，基地内有长达公里的优质沙滩。和乐镇与北坡镇之间有近于闭合的港湾小海，水域面积平方公里......”。

5、“.....具有独特的景观与生态价值。基地内太阳河流过，太阳河是万宁的母亲河，河流两岸青山绿水土地肥沃。也孕育了独特的黎苗文化归侨文化和乡土文化。基地内乌场港原为天然渔港，已兴建座吨级码头，逐步转向商渔兼用港，乌场港也是出发去大洲岛等周围岛屿的客运船只的重要港口。散落着黎族村落，世代以捕鱼耕种为生。民风淳朴，建筑还具有侨乡的些特点。保定乌场湾开发条件良好，滨海旅游热作水产黎族等万宁自然人文的资源禀赋，是海南岛作为全国唯热带滨海资源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富的区域。海滩建筑乌场港土地利用状况基地水体资源丰富，目前用地主要为农田和村庄，已有项目包括概念规划总体规划可研报告控规各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费......”。

6、“.....五年内平均投入，年息计银行贷款利息五管理费用项目总投资合计第七章土地级开发效益简析项目区商品性用地总面积根据规划，本项目商品性项目用地净地面积为亩。红线调整后，项目区实际可出让的商品性用地总面积为亩。说明规划净地面积为去道路用地公共绿地后的项目建设净用地面积，如考虑按土地出让常规，将规划区主次干道支路非机动车道红线控制面积及集中性公共绿地计入商品性项目用地出让面积内，则项目区可出让的商品性项目用地面积将增加亩其中，项目区道路红线面积亩，集中性公共绿地红线面积亩，红线调整后，项目区商品性项目用地总用地面积为亩。项目区商品性用地平均开发成本根据测算，本项目级开发总投资为万元......”。

7、“.....以此计算，本项目商品性用地的平均开发成本约为万元亩。项目商品性用地出让价格的预测参照年万宁市区神洲半岛石梅湾及相邻的琼海市陵水县的用地评估价格，取其加权平均值进行测算，为万元亩见下表序号区域评估地块土地性质及现状价格万元亩万宁万城镇人民公园万州大道商住用地熟地万宁万城镇火车站广场前地块旅游商住用地半熟地万宁石梅湾威斯汀度假酒店旁旅游用地半熟地万宁神洲半岛神洲半岛线海景旅游用地生地万宁神洲半岛神洲半岛老爷海旅游住宅用地生地琼海市嘉积镇银海路万泉河畔城镇混合用地半熟地陵水县香水湾香水湾铜岭旅游住宅用地生地陵水县城关镇陵水河南侧地块商住用地熟地加权平均值项目区土地出让总收入的预测本项目用地出让总收入商品性项目用地总面积用地出让单价亩万元亩万元项目区级开发的经济效益分析根据测算本项目级开发总投资为万元，规划商品性项目建设用地亩，按平均用地出让价格可比性地块评估价格加权平均值万元亩计算......”。

8、“.....据此分析本项目级开发的经济效益如下结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定的利润，投资利润率相对较高，因此在财务上是可行的。序号测算科目单位收入万元亩单位成本万元亩金额万元项目用地亩出让收入二用地出让费用上缴出让金至省财政专户土地契税出让方土地招拍挂费用元亩市场推广及招商费用小计三项目级开发总投资成本四土地总成本二加三合计五土地出让总利润减四六简单投资利润率第八章风险分析不确定性分析收款时间和方式的不确定性。土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。基础配套设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地出让单价和土地级开发成本为敏感因素进行分析。本报告按照费用上升......”。

9、“.....分析结果显示在费用增加，效益减少的情况下，投资利润率都相对较高，本级土地开发的各项经济指标仍保持较好的水平，说明该项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析计算结果见下表开发成本增加总利润万元投资利润率土地出让单价减少总利润万元投资利润率开发成本增加，土地出让单价减少总利润万元投资利润率资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且亿资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收......”。