1、“.....为便于管理,其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严的明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整通过利用明城墙这经历了沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中的游客细细品味曾为六朝古都的辉煌与沧桑在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致的第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。总体项目布置图项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。全力恢复和保护明孝陵线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围......”。

2、“.....永葆明孝陵恢弘气势重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上的历史遗存，形成个封闭的主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量的表演节目，提高游览价值。北南宝顶遗址保护区地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧的生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型的游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣的塑像，形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口的标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区......”。

3、“.....通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求的游客提供片能够深刻体味的休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素的单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人的个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到种浓重的文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域的景观设计。所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托，逐步提升该区的文化氛围......”。

4、“.....主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是个作为本景区明朝遗址的配套项目，以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景的主题游览项目。除般的展示功能外，注重整体的氛围营造并增加参与性项目，因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝的文化，感觉较为凝重不能生动鲜活的展示昔日明朝人们的普通生活，因此，能够体会身临其境的感觉将成为该项目最大的卖点。明遗村顾名思义，该主题公园应该有种隔世之感，所有项目设置均紧密围绕明朝文化，通过特殊的项目关系安排使游客深刻体会到这是个从明朝遗留下来从未与外世接触过的区域。区域风格与环境整体为明代村落风格，同时也可建造官吏的深宅大院，进入该村落的游客将按照种离奇的游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区的视觉效果......”。

5、“.....在心里上形成与现实生活的巨大反差。设计原则与方向整体风格古朴简单。项目由若干节点组成，疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境的融合，如由植物制成的公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式的旅游产品。主要项目设置区域名称项目明遗村第印象区大型生态时钟大明庄园科举考试编钟表演蹴鞠兵器博览作坊片区钱庄织布作坊陶瓷作坊打铁作坊民居片区院落展示耕种展示及体验酒肆明艺院民间歌舞表演宫廷经济发展。按般规律，每元的旅游直接收入可带来元的间接收入。考虑到的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如下表。项目第年第二年第四年第六年第八年第十年第十二年总计直接收入间接收入与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动范围内建筑业制造业食品业商业服务业金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进个旧全州经济持续快速稳步发展。随着基础设施的逐步完善......”。

6、“.....从而进步推动的对外开放。生态环境效益本项目所在的区域，旅游资源丰富，交通区位环境优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续发展。通过建设本风景区开发项目，可以使风景区上下普遍重视旅游资源保护和生态环境建设，让本地居民自觉维护生态平衡，让游客深入认识生态环境演变的规律，从而最大限度的协调好人与自然的关系，其所取得的生态环境效益是无可估量的。社会效益理论社会效益增加就业岗位旅游业是个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业岗位。这样通过本风景区开发项目的建设，既可以解决师及周边部分城镇人口的就业问题，还能为拆迁居民中的部分剩余劳动力提供个就业机会。改善人民生活，扩大对外开放本风景区开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想文化观念和信息源源不断的输入......”。

7、“.....提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。对国家和社会贡献水平的科学评价项目实施计划期年内建设期年，经营期年，旅游项目可为国家和社会创造的价值总额为亿元，应交所得税为亿元，净利润亿元。故该项目对社会的贡献可依据以下指标衡量社会贡献率项目对社会贡献总额投资总额表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。财务指标分析及收益回报评价财务指标内部收益率通过现金流量表计算出该项目的内部收益率为基准收益率，说明项目可行性较高。回收期静态投资回收期为年，动态投资回收期为年包含建设期年，是经济效益比较理想的开发项目。净现值项目在年建设期年经营期内的净现值为亿元说明项目可接受，故项目可行。不确定性分析在本风景区开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和估计......”。

8、“.....本项目的实施结果投资效果和经济效果等不定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时，总是有些不确定性的因素。由于这些不确定性因素的作用超过定程度时，就会给我们所评估的该项目带来风险。般来说，不确定因素和风险存在是不可避免的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用的两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析，它是根据项目正常生产年份的产量成本产品销售价格和税金等数据，计算分析产量成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损......”。

9、“.....本风景区开发旅游项目盈亏平衡点为设计新增游客量的，即年平均新接待人次时，项目即可保本超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资项目资金流量起主要作用的因素，如投资成本价格规模建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析营业收入的变动对内部收益率的影响。通过测算分析，预测项目主要因素发生变化对财务评价指标的影响。本报告选取成本费用接待量人均消费三个因素增加或减少时对该财务评价指标的影响程度。从测量数值可知，接待量和人均消费发生变化对项目内部收益率的影响最大。当接待量上升时，内部收益率比基本方案增加，反之则下降。人均消费对项目的内部收益率影响程度与接待量相同......”。