1、“.....北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连。项目规模岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村项目用地面积为万平方米，其中国际会议中心酒店用地平方米,总建筑面积约平方米。其中地上建筑面积，地下建筑面积约。酒店客房总套数为套。总体规划设计理念荔枝庄园以酒文化为中心主轴，以度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。总体规划构思国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划。规划布局利用地块中的水塘，以绿岛式规划布局布展酒店区。在岛上设臵酒店大堂，前后边接湖区，眺望湖岸酒庄，构筑度假村入口中轴线，形成楼在岛上，岛在湖中的层叠式景观......”。

2、“.....使荔枝庄园三大功能区共享湖岸景致，荔枝庄园利用条环路则联系了各功能区，达到环境交通投资的最效益化。功能分布酒店区以型布局，由入口前区湖景和中心花园湖景围合面成，酒店大堂包括咖啡厅西餐厅大堂吧等位于前后湖面连接小岛上，抬高地势，下层可停车，视野也开阔，成为入口的标志物。通过它联系了北面的娱乐区多功能宴会厅娱乐大楼后勤服务等和南面产权式的客房套及康乐区区等西面和东南面设有产权式度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房套。湖中小岛设领导会见厅及贵宾楼豪华客房套，的总统套房套国际会议中心中西餐厅健康中心等，同时设有小码头和连桥与各功能区相联系。交通组织荔枝庄园国际会议中心酒店的交通体系由环两轴构成，满足各功能区步行车行服务和消防应急疏散要求。环围绕酒店及湖岸景区布臵，使酒店大堂娱乐后勤康乐等拥有各自的出入口，也可引导游客到酒店度假村等功能区。两轴以酒店为中心......”。

3、“.....连系到环路上，交汇的节点设臵区域等管理处，使各功能区各自，满足管理上的便利。桥以曲水溪流为主题的水系景观与交通环路紧密结合，形成串拱桥栈道连廊等服务车行和人行的交通结点，它既是必不可少的交通设施，又是荔枝庄园别致的人文景观。项目鸟瞰图项目所在地规划状况岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村，征地面积约万平方米，地势平坦，内有若干水塘。东北角临环市西路，作为项目主要出入口西南角临乡路可作观光酒庄原料入口。项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意根据地形条件用地，规划分为三大功能区北部国际会议中心度假村酒店占地约万平方米本研究项目南部荔园水乡占地约万平方米西部旅游观光酒庄占地约万平方米，内设有果林基地约万平方米......”。

4、“.....是广东省重要的能源原材料和重化工业基地。茂石化炼油加工能力乙烯生产能力分别达到万吨年和万吨年，拥有华南地区最大的原油加工能力，有中国南方油城之称。与此同时，茂名石油化工工业产量大,废气排放量也非常大,茂名市区空气质量受到定程度的影响。茂名还是全国水果第市，荔枝龙眼香蕉芒果等水果种植面积大，且集中连片，茫茫果海，望无际，适宜发展农业生态游。茂名的荔枝种植以面积大品种齐成熟早产量高质量好市场广而闻名，其中红荔阁贡园早已是声名远播的旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力的农业生态旅游区之。岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村是个集水果种植加工销售及旅游观光休闲于体的新兴观光基地。借助茂名荔枝天下扬名的美誉，能迅速提升酒店的品牌知名度。本项目离茂名市区仅公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度上增强本项目的地理优势......”。

5、“.....雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。陆地常年葱绿，生机盎然。本项目自然景观资源优越。楼上观望，荔枝森尽收眼底，此起彼伏，如海如涛。二月，荔花盛开，春风扑面，是香之海蜜之海五月，荔枝成熟，片绿海红潮，红荔似海。荔荫间，座座豪华别致的别墅若隐若现，有如绿海星帆。项目区位和交通分析茂名交通便利，已形成铁路公路海运等运输网三茂三水茂名铁路与京广广九线相接，河茂河唇茂名铁路与柳州湛江铁路相连。公路四通八达，密度达每平方公里公里，国道线线纵横境内，市区至各县市已通级公路，广湛高速公路，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为公式中为现金流入量为现金流出量为第年的净现金流量为计算期年数本项目的项目所得税后财务内部收益率为，高于设定折现率,投资方案可行。十敏感性分析赢利能力分析经测算，项目总投资约为万元，计划于年月开工，年月竣工验收......”。

6、“.....税后利润为万元，投资净利润率为，项目盈利指标高于普通酒店项目的般水平，赢利能力较强。项目敏感性分析对项目经营收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见表表金额万元序号因素变化变化率内部收益率敏感系数临界点临界值基准收益率基本方案开发成本经营总收入经测算可知由上表可知，开发成本上升因素的敏感系数相对小，而成本下降因素的敏感系数较大另外，经营总收入上升因素的敏感系数较小，而下降的因素的敏感系数较大其中开发成本的临界点为，经营总收入的临界点为，临界值为基准收益率。当开发成本上升幅度高于及经营总收入下降幅度高于时，此时内部收益率低于，项目不可行。本项目的经营收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，其中经营总收入下降和开发成本下降的变动对项目内部收益率影响很大。项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较好的赢利空间，说明项目具较强的抗风险能力。在保证持续经营收入的实现......”。

7、“.....是项目盈利的有效保证。十可行性研究研究结论与建议拟建方案的结论性意见项目建设手续正在办理之中项目用地权属清晰，目前尚处于开发的前期准备阶段，已取得国有土地使用证，其余开发建设手续正在办理中。项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金和银行贷款，建设资金有保证。项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。项目经济效益高于行业般水平表项目主要经济技术指标序号项目计算公式金额万元销售利润税后销售收入建设成本销售税金销售收入的经营利润税后经营收入开发成本营业成本综合成本利息成本所得税分配给产权式客房业主的利润税后利润投资净利润率年平均净利润总投资静态投资回收期年项目主要问题的解决办法和建议项目的主要问题项目档次较高规模较大，要达到预期的销售价格和利润水平，对项目整体策划经营提出较高的要求如何保证项目经营收入的持续实现，是项目滚动开发和投资回报的关键......”。

8、“.....需要由对酒店业有丰富经验的团队对项目后期的经营管理操作。建议项目需准确定位，控制开发节奏，并加大项目整体营销策划和推广施工阶段，严格控制建设成本聘请专业的酒店管理顾问，并着重培养企业的酒店运营团队和人才。项目风险及防范建议项目风险客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治经济文化自然条件和季节等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。市场竞争风险茂名地区目前拥有家五星级酒店，并有多个四星级酒店......”。

9、“.....将与茂名市内其他同类型项目构成直接竞争，因此市场竞争压力较大，如何制定有针对性的营销推广策略，吸引客户群前来商务活动旅游度假是本项目最大的市场风险。风险防范建议作好项目前期的市场调研和客户需求调查通过各种公关宣传,扩大酒店的知名,树立酒店的品牌加强内部管理,提高服务质量,为客人提供精品服务,提高客人的回头率与旅行社商业订房网站会议会展公司等多种相关机构合作，使客源多元化聘请专业的旅游管理顾问，培养企业的旅游运营团队和人才，以增强项目的抗风险能力和长期运营能力酒店将本着以人为本的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面科学的人力资源管理，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性有效的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位......”。