1、“.....且地形从高到低，层次分明，对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊，对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平的物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目的开发利用涉及了很大部分酒店渡假村的改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高的产业，必须拥有专业的经营管理水平，整合外部众多的社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目的具体运作造成定的困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工的收入有限，对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施，定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观的影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山的视野，使小区的外部景观受到定的影响，对开发松山的别墅用地造成了难度......”。

2、“.....由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求的局面。机会点户籍政策的放松桂林作为世界著名的旅游城市，具有良好的自然环境，每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假的地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米的商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入，人民生活水平的不断提高，桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房的开发。桂林作为世界级的旅游城市......”。

3、“.....且对政府城市建筑容积率有严格的控制。在市中心开发像本项目样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发的机会优势。周边项目给本项目带来的机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上的知名度，吸引国内外有关企业的投资，推动桂林全市经济的发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。旅游名城效应随着人民生活水平的不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来的人们，他们在繁忙的工作之余，正努力寻找休闲放松的地方，交通的发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有定的吸引力，有点投资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内的住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。总的来说......”。

4、“.....随着人民生活水平的提高，人们不仅需要的是个居住空间，而且是居住的环境和更多的附加值，比如小区景观小区物业小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济的动荡政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩，年的对桂林市的旅游业可谓是次不小的冲击。相对远离桂林的水本项目所处的位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之的漓江的水。本区域竞争楼盘多本区域内其它些可比性项目对本项目的威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分的购房者。建材价格的上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源的紧缺，拉动了建材价格的上涨，这给本项目的成本控制带来了定的威胁。本项目核心竞争力的提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多的外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之。山水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力......”。

5、“.....细则按计算投资的各项成本来分摊各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。资金使用计划及筹措资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有四个渠道是企业自有资金，二是股东借款，三是银行借款，四是销售部分收入再投入。本项目高宏公司投入自有资金及股东借款合计万元，银行借款万元，剩余部分万元是销售收入再投入。详见投资计划与资金筹措表项目销售计划高宏公司聘请南京荒岛房产经纪有限公司作为销售代理公司。南京荒岛房产经纪有限公司作为国内知名的房地产代理公司，具有丰富的销售经验和优良的销售业绩。为了进步了解市场的行情，年底，高宏公司特意为对项目的价格定位做了次市场反应测试。针对登记的内部客户推出了五间块底商商铺的预认购活动......”。

6、“.....按套内面积计算单价为元平方米，折合成建筑面积单价约为元平方米，比预估价格元平方米高开了约，每间商铺总价在万元左右。我们还制定了非常高的预订门槛，每人限订套，预订时付足总房款的作为保证金。这次活动的结果令人兴奋，五套这么高总价的商铺在未做任何宣传的情况下，短短周全部被预认购，并且没有户出现价格上的折扣优惠现象，保证金都按时付足。通过这次价格定位测试，完全可见，目前的项目价格定位不仅是市场能接受的定位，而且还有定的上涨空间。预认购者中既有投资客也有自营客，他们的踊跃认购也表明，市场对未来城信心是很强的。销售收入详见销售收入计划表第七章项目财务效益分析财务分析税金计算本项目的税金计算详见销售收入和销售税金及附加表损益表与静态盈利分析计算过程见损益表。本项目的投资利润率为本项目的投资利税率为本项目的资本金利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行......”。

7、“.....参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，对项目的全部资金的经济效益进行了评价。由于本项目的复杂性和特殊性，所以要运用多种评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期。本项目的贷款利率。建议项目的基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取详见现金流量表评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态个月年月以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的动态经济效益指标良好，项目可行。资金来源与运用表的贷款偿还能力分析详见资金来源与运用表本项目在年月开始借款，年月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还能力较强。项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。盈亏平衡分析本项目的总投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税销售收入的后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下......”。

8、“.....所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后的第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司的公众形象。所以这样的盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目的风险减少到最低点。敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期的长短。根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费的变动对财务净现值的影响当售价下降时，财务净现值将为。当建安成本上升时，财务净现值将为。由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作......”。

9、“.....售价建安工程费的变动对投资利润率的影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时的社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源的缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理的失误导致的成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大的公司风险。因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象的出现。同时，可以与承包商签定有效的承包合同，让承包商承担部分风险。市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目的主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常的雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司的作用......”。