1、“.....永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区分为相对的芝山冷水滩两个区，两区相隔垂直距离公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在起，呈哑铃形框架，构成潇湘第城独特的城市风貌。上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店四星级万喜登大酒店三星级威尼斯大酒店三星级三家。从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求......”。

2、“.....永州市的旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入住率为市场平均入住率为。市场拓展潜力巨大。由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。在过去......”。

3、“.....而现在则是宾馆酒店的服务水平住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说,有很高的酒店经营潜力。本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高，越来越注重健康舒适安全方便。功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间的和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面的要求。可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。综上所述......”。

4、“.....因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好的。第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司的重点投资项目，也是湖南省永州市确定的市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长的项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长的项目指挥部开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任的筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监的上城国际大酒店筹备处，专门负责本项目的实施，并制定了严格的组织实施计划。公司为保证将来酒店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才......”。

5、“.....二组织原则本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。本项目的相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责项目的不动产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责项目的发包，材料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。三营销策略酒店基础设施建设硬污染问题。节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应该遵循的准则，本项目拟采取下列节能措施采用架空隔热层，以减轻夏日太阳辐射和冬天严寒对室内温度的影响，以此减少空调耗电量，节约电能。架设敷设线路时，其导线设计截面的选用上充分考虑其工作需要，保证供电用电安全，防止造成经济损失。楼梯间的路灯均采用声控系统或触摸延时开关，以免电灯彻夜长明，浪费电能。电表变压器等的选型尽可能采用节能型，以免运行时浪费能源。加强酒店内部管理，及时维修管道，防止跑冒滴漏，节约水电等能源。采取上述措施后......”。

6、“.....第六章酒店的功能设置酒店大堂二风味厅三中西餐厅四会员制私房菜五和红酒坊六棋牌娱乐大厅七会议室八行政酒廊九艺术长廊十水会十客房包含总统套房豪华行政套房豪华商务套房情侣套房家庭套房豪华大床房豪华标间豪华单间普通标间普通单间迷你房。第七章现状分析和项目经济评价现状分析现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，但目前酒店后期装修工程及其他事项仍需下列资金投入......”。

7、“.....要使酒店进入正式营业，尚需要银行贷款万元。二项目经济评价酒店经营总收益每年客房税收按计算，客房数间，入住率按最低计算，平均房价为元间日计算，客房毛利率，员工工资为人元人均个月万元，水电环保等不可预见费用万年，年经营利润为间元间天天万万万元。餐饮婚庆喜宴中餐大厅含中餐包房桌次按每天中餐晚餐各次元均价桌天有效经营天数毛利率营业税万工资万万元会员私房菜会员制高端餐饮燕鲍翅经营面积为平米的高端餐饮，只做个豪华高端包房。个包房每天次元桌天有效经营日毛利率万元万元万元场地租金平米休闲娱乐中心，月租金元平米，年租收益为万元。平米茶座，月租金元平米，年租收益为万元。按酒店标准装修的中西餐厅平米，月租金为元平米，年租金收益万元。按酒店标准装修的和红酒坊平米，月租金为元平米，年租金收益万元......”。

8、“.....年租金收益万元。酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元酒店合计年经营利润为万元，扣除不可预见费用万年酒店装饰费用及酒店物品购置预算为万元，按年快速折旧，年折旧费用万年固定资产投资亿元，按年折旧，年折旧费用万项目计划申请银行贷款万元，建设期年，贷款年限年，贷款年利率按基准利率上浮,建设期利息为万元。上城国际大酒店经济效益分析指标明细表序号项目收入成本税金不可预计费折旧利息现金流量客房餐饮婚庆喜宴,会员私房菜,场地租金休闲娱乐中心茶座中西餐厅和红酒坊棋牌娱乐室总计,项目建设期年利息折旧,总投资额,税前利润,固定资产投资,所得税金,装修支出,净利润,投资利润率年度净现金流量,静态投资回收期年投资报酬率投资利税率内含报酬率高于利率高于基准收益率净现值,结论项目可行,三根据上述分析......”。

9、“.....年租金收入合计万元，完全可以保证付息。有稳定的经营收入做保障酒店自营部分，年利润为万元，足以保证还本。项目投资回收期贷款偿还期均小于年，说明该项目在短期内即可全部收回投资，偿还贷款本息有保障。从项目经济分析来看，该酒店项目实际操作可行，能够实现稳定的利润回报，投资回收期的年限合理，经营的风险完全可以避免，项目的可持续发展前景较好该项目投资利润率项目投资回收期贷款偿还期小于项目建设期和经营期之和，和市场同行业实际吻合，故从项目的盈利能力和偿债能力来看，该项目是完全可行的。根据对本项目所在地区市场的宏观经济环境市场现状和趋势研究，可得出以下结论本项目作为酒店经营，在永州具有广阔的市场前景，可以投资，稳定收益。根据投资分析......”。