1、“.....从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求......”。

2、“.....永州市的旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入住率为市场平均入住率为。市场拓展潜力巨大。由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。在过去，宾馆酒店的价格区位交通状况周边环境宾馆酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平住宿和餐饮的舒适度信息化程度商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说,有很高的酒店经营潜力。本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高......”。

3、“.....越来越注重健康舒适安全方便。功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间的和谐相处满足人流疏导道路交通城市消防环境保护节约能源安全防护等方面的要求。可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。综上所述，我们认为在此地建设个功能完备高端高文化品位的五星级酒店必将受到市场的亲睐。因此，建设上城国际五星级酒店市场前景是非常看好的。第四章项目组织实施组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司的重点投资项目，也是湖南省永州市确定的市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长的项目领导小组以政协副主席盘玉花为指挥长的项目指挥部开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任的筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监的上城国际大酒店筹备处......”。

4、“.....并制定了严格的组织实施计划。公司为保证将来酒店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江湖南通城酒店进行酒店管理。整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才，以良好的职业操守和卓越的项目管理及运营能力进行上城国际大酒店的筹备。二组织原则本项目在董事长领导下，由项日太阳辐射和冬天严寒对室内温度的影响，以此减少空调耗电量，节约电能。架设敷设线路时，其导线设计截面的选用上充分考虑其工作需要，保证供电用电安全，防止造成经济损失。楼梯间的路灯均采用声控系统或触摸延时开关，以免电灯彻夜长明，浪费电能。电表变压器等的选型尽可能采用节能型，以免运行时浪费能源。加强酒店内部管理，及时维修管道，防止跑冒滴漏，节约水电等能源。采取上述措施后，本项目可能达到节能型建筑标准......”。

5、“.....第七章现状分析和项目经济评价现状分析现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，但目前酒店后期装修工程及其他事项仍需下列资金投入......”。

6、“.....要使酒店进入正式营业，尚需要银行贷款万元。二项目经济评价酒店经营总收益每年客房税收按计算，客房数间，入住率按最低计算，平均房价为元间日计算，客房毛利率，员工工资为人元人均个月万元，水电环保等不可预见费用万年，年经营利润为间元间天天万万万元。餐饮婚庆喜宴中餐大厅含中餐包房桌次按每天中餐晚餐各次元均价桌天有效经营天数毛利率营业税万工资万万元会员私房菜会员制高端餐饮燕鲍翅经营面积为平米的高端餐饮，只做个豪华高端包房。个包房每天次元桌天有效经营日毛利率万元万元万元场地租金平米休闲娱乐中心，月租金元平米，年租收益为万元。平米茶座，月租金元平米，年租收益为万元。按酒店标准装修的中西餐厅平米，月租金为元平米，年租金收益万元。按酒店标准装修的和红酒坊平米，月租金为元平米，年租金收益万元。按酒店标准装修的棋牌娱乐室平米月租金为元平米，年租金收益万元。酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元酒店合计年经营利润为万元......”。

7、“.....按年快速折旧，年折旧费用万年固定资产投资亿元，按年折旧，年折旧费用万项目计划申请银行贷款万元，建设期年，贷款年限年，贷款年利率按基准利率上浮,建设期利息为万元。上城国际大酒店经济效益分析指标明细表序号项目收入成本税金不可预计费折旧利息现金流量客房餐饮婚庆喜宴,会员私房菜,场地租金休闲娱乐中心茶座中西餐厅和红酒坊棋牌娱乐室总计,项目建设期年利息折旧,总投资额,税前利润,固定资产投资,所得税金,装修支出,净利润,投资利润率年度净现金流量,静态投资回收期年投资报酬率投资利税率内含报酬率高于利率高于基准收益率净现值,结论项目可行,三根据上述分析，贷款本息偿还有足够的保障有足够的固定资产做保障贷款抵押物为层平方米元平米万元二层平方米元平米万元三层平方米元平米万元四层平方米元平米万元五层平方米元平米万元六层至二十层平方米元平米万元二十二至二十三层平方米元平米万元可抵押资产合计万元有固定的租金收入做保障酒店出租经营面积总计平米，年租金收入合计万元......”。

8、“.....有稳定的经营收入做保障酒店自营部分，年利润为万元，足以保证还本。项目投资回收期贷款偿还期均小于年，说明该项目在短期内即可全部收回投资，偿还贷款本息有保障。从项目经济分析来看，该酒店项目实际操作可行，能够实现稳定的利润回报，投资回收期的年限合理，经营的风险完全可以避免，项目的可持续发展前景较好该项目投资利润率项目投资回收期贷款偿还期小于项目建设期和经营期之和，和市场同行业实际吻合，故从项目的盈利能力和偿债能力来看，该项目是完全可行的。根据对本项目所在地区市场的宏观经济环境市场现状和趋势研究，可得出以下结论本项目作为酒店经营，在永州具有广阔的市场前景，可以投资，稳定收益。根据投资分析，该项目各项经济指标优秀，总利润投资收益率内部收益率等指标均可行。永州市鼓励投资兴办旅游业的政策第条为充分发挥我市旅游资源优势，进步推动我市旅游业的发展，建立多元化投入机制，将旅游业培育成为我市经济新的增长点和支柱产业，根据国家和省内有关政策规定，结合我市实际，特制定本意见......”。

9、“.....以及经旅游行政主管部门确认的旅游商品生产企业。第三条投资主体既包括外地客商，即本市行政区域以外的投资客商，也包括具备开发实力的市内单位团体民营企业和个人。市内单位团体民营兴办旅游项目，须经市旅游行政主管部门审定后方可享受各项优惠政策。第四条除国家限制的投资项目以外，欢迎国内外各类经济组织企业和个人来永州独资合资合作开发建设旅游项目和兴办旅游企业鼓励合股租赁承包和买断旅游景点经营权允许聘请国外旅游管理集团来永州管理部分景区景点。第五条投资者在我市境内进行旅游项目开发和景点建设，除享受国家给予的税收优惠政策外，自营业之日起，企业上缴的各种税收，其地方财政享有部分，前三年奖励给企业，后三年奖励给企业，用于企业完善景区点配套设施。第六条旅游项目开发用地优先列入市县土地利用总体规划。可采取出让租赁或作价入股等形式向投资者提供土地使用权，也可以农村土地流转方式取得土地使用权。采用出让方式的......”。