1、“.....另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而......”。

2、“.....北京和广州反而上升了和个百分点。另据国家统计局提供的数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高的省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降......”。

3、“.....从长期看，在利率汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。从房价的构成看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓......”。

4、“.....土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进步规范也相应增加了拆迁补助费用。另方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。年，全国固定资产投资价格比上年上涨。其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。从整体上看，尽管近期建材价格有前景广阔随着中山路改造小港湾改造南遂北桥和地铁的规划动工，区域发展空间不可限量......”。

5、“.....劣势分析环境嘈杂临近青岛火车站，感受都市繁华的同时，也受其嘈杂人流的影响。同时，周边的绿化极少，缺乏整体美感。商业单调尽管周边的商业业态种类繁多，但大都偏向于服装箱包旅游用品，餐饮娱乐设施比较匮乏。道路拥挤项目周边处于坡地，道路杂乱不规则，且比较拥挤。停车不便因没有开阔的场地，项目周边停车不便，在功能设计时需充分考虑实际需求。机会点分析户型热销青岛的酒店式公寓大都热销，且单价比同地段普通住宅高出以上。深圳几近烂尾的楼盘汇展阁，穿上酒店式公寓的马甲后，其价格竟然卖到万元平方米，并且抢而空。至今，汇展阁还是业内人士津津乐道的话题，并成为房地产培训课程最经典的案例。如今，享受火车站地利的汇展阁经营状况相当不错。商住两宜因兼具商用办公和高档公寓的双向优点，极易收到都市白领和周边日韩客商的追捧。火车站改造为迎接年奥运会的到来，新的火车站改造方案在五月份已通过规划审查，围绕火车站广场周围将形成火车长途汽车和市内公交线路三大交通枢纽交换节点......”。

6、“.....从今年月日零时起，胶济线客运列车已提速，青岛至济南间最快将只需三个半小时。到年底，青岛至北京将缩小为六个小时的旅程，到时大量的人流将通过火车送达青岛。投资轻便因其单套面积紧凑总价不高，且有专业品牌公司经营管理，具有很高的投资价值。需求旺盛青岛每年的旅游季节集中为半年时间，而游客在青岛基本会选择居住天以上，这阶段，青岛市大中小酒店，宾馆基本爆满，很多游客不得不选择住在黄岛，城阳，胶州等地，每天从宿地去旅游观光，然后长途返回宾馆酒店。在旅游季节，三度空间的最低折扣价为元天。这也是青岛酒店业能够最少保证年入住率的原因前景光明青岛国际化进程中，需要大力发展与周边各国的文化贸易交流，也增加外宾会展人员群体对酒店的需求，而青岛高级大酒店入住率基本能够保持在的入住率。与之相比，酒店式公寓具有很高的性价比。威胁点分析竞争激烈酒店式公寓的巨大利润已引起众多开发商的关注，未来年内，青岛市场将有家以上酒店式公寓亮相，如何找准项目的定位，避开激烈的竞争有待进步思考。投资客减少经过国家系列政策打压......”。

7、“.....本案需更多挖掘青岛本地的目标客户。三项目总体规划酒店式公寓定位本案总高层，拟打造成餐饮娱乐休闲自成体，居住投资两相皆宜的星级酒店式公寓。地下五层至地上四层为地下车库和商业网点，层位酒店式公寓。同时，为避开市场风险和经营风险，拟在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能，增加其抗跌能力，减少购买者的投资风险。因此，本项目酒店式公寓户型配比为面积户型比例平方米平方米平方米楼面户型设计注重户型组合的灵活性，即将大小户型间隔开来设计，可以平面组合，以便满足部分客户对平面平方米面积的需要也可以错层组合，改造成动静分离的小复式装修标准初步工程价格元平方米市场价格在元平方米。商业部分产品定位感受型服务型商业定位。维多利亚广场项目共设有五层商业，体量非常大，应该说商业体量是此次调查楼盘附带商业体量最大的。由于项目地块在青岛火车站的对面，且四面临街，所以地面层临街商业销售出租经营难度不大具体规划如下设施名称分布位置功能酒店大堂服务台层提供问讯留言票务预定复印等商务服务等......”。

8、“.....是公寓内业主休闲餐饮场所，也是会客的绝佳场地。后台服务区需要面积平米。休息区层设置在咖啡厅附近，可作为咖啡厅的延伸空间，也可以合二为。美食城地下室地下层风味小吃街停车场地下室地下层地下层地下车库共辆车位层商业连锁餐饮层必胜客中式快餐咖啡馆等主题商场层青岛旅游散客集散中心问询票务住宿组团等地下层青岛各大旅行社租车公司导游公司旅游项目公司等。商业网点层银行金融网点移动电信网点等总面积层平方米二层商业休闲购物层休闲特色生活馆服装包相鞋类等总面积层平方米三楼餐厅高级餐厅层引进家高级的中餐馆和家西餐馆，为公寓内业主与周边写字楼办公志愿提供用餐服务。总面积层平方米四层办公中心多功能厅层作会议室召开各种会议，也可作宴会厅举办宴会和各种酒会等。多功能厅要有音响设备投影设备宽带网设备等。小型会议中心层可以举行人左右的小型会议，举办大型会议时，这里可以作为高层洽谈室或休息室。还可举办小型宴会。小型会议中心层两个小会议中心可以根据需要合为个，面积根据不同的需要拆分合并都可......”。

9、“.....总面积层平方米五层会所健身娱乐中心健身中心层设置常用的健身器械，供公寓内业主健身娱乐。桑拿浴按摩室层供公寓内业主健身娱乐。便利店层为业主提供二十四小时便利购物。美容美发层供业主提供服务。酒吧层供公寓业主娱乐。烧烤吧室外屋顶花园供业主提供活动服务。总面积平方米四目标客户群定位根据目前酒店式公寓的销售情况，我们可以看到，尽管客户以上均为本地人士，但也汇聚了不少五湖四海的精英。本项目的主要客源有海内外常驻机构的商务人员管理人员和技术人员国内及海外常驻机构规模较大，派驻人员较多，般有专门的办公和居住场所。作为办公场所，他们可能选择办公楼商住楼但作为住所，则会选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，而般不会选择酒店。白领阶层这部分客户群基本集中在岁之间，他们拥有超前的时尚理念，丰厚的经济来源与个性化的生活要求。投资客作为投资不少人会选择面积小，总价低，利润回报率高的物业，而酒店式公寓无疑满足了这部分客户群的需求。小企业和族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式公寓......”。