的基本的经济规模条件。物流效率和效益的提高，对市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势从市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，市也具备发展现代物流的总体经济实力条件。区位条件市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础。交通网络四通八达，已形成水运路运航空三位体的交通网络，进出十分便捷。级客运站始发列车可以北上北京，南下广州湛江，东至上海。级荷花机场可供多种大型飞机起降，现已开通至广州深圳北京上海海口西安武汉贵阳重庆成都厦门昆明大连等三十多条航线。航空类口岸已获国务院批准，香港澳门国际航线已经开通。公路运输网络覆盖湘鄂川黔渝五省市边区四十余个县市。开通的常张高速，在建张花高速和拟建黔张常和安张常铁路，将成为湘西北交通枢纽。信息网络支撑条件市是重要的通信枢纽，与世界多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力，市拥有覆盖全市的邮政网络。十五期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向网的平稳过渡，建成数字集群公网和卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。综上所述，通过对市的经济发展条件经济结构条件区位条件信息网络支撑条件等的分析，市己初步具备进步建设规模化组织化程度更高的物流服务设施及发展现代物流的基本条件。物流服务企业条件发展现代物流的直接目的是提高市物流服务水平，而物流服务水平需要通过物流服务企业的运营组织管理水平来实现。现代物流的发展在市的企业运营中开始起步，已经具备了定的发展现代物流企业的组织条件。尽管其它物流企业多数是个体私营的小型配货站，市有多家这样的企业。这些企业的存在虽然活跃了物流市场，但也造成了管理上价格竞争方面的无序和恶性循环。通过物流产业整合物流广场建设，完全能够引导他们向现代物流转变和发展。市场环境条件随着市国民经济运行市场化程度的逐渐深入，企业面临的市场竞争日趋激烈。商品与服务的买方市场的出现，使许多企业出于对资产收益与资产弹性的考虑，迫切需要适时调整和压缩自有的低效率物流资产，寻求更有效降低成本的合理化措施具有现代经营管理理念的企业群体发展迅速，对专业化物流服务的认识需求与日俱增城镇居民商品消费对于商品特色商品质量功能和商品服务的要求也日见提高，物流服务的市场需求强度日渐加大，所有这些因素都为市现代物流发展创造了市场条件。建设内容及规模建设内容物流广场为市首家大型综合物流基地，其建设内容包括物流设施建设信息系统建设批发销售建设和配套服务设施建设。建设规模项目规划建设用地面积合亩，建设总用地面积合亩，总建筑面积，其中仓储建筑面积，配送中心，批发销售贸易广场，配套服务设施。建筑占地面积，其中仓储，配送中心，批发销售贸易广场，配套服务设施。绿化面积，道路广场面积，建筑密度，容积率，绿化率。主要技术经济指标物流广场主要技术经济指标详见下表。表主要技术经济指标表序号项目单位数量备注规划用地面积其中建设用地面积广场及道路硬化面积建筑占地面积其中仓储配送中心批发销售贸易广场配套服务设施总建筑面积其中仓储配送中心批发销售贸易广场配套服务设施绿地面积建筑密度容积率绿地率劳动定员人工程建设总投资万元项目建设期含试营运期投资利润率税前全投资利润率投资回收期税后静态回收期盈亏平衡点技术工艺商品交易区货物流程来货车进场运至附近仓库登记入库买家进场档位看货询价侃价商定价格配货称货计件交现金赊账档位工人送货至车辆停放处装货上车批发完成加工配送区货物流程物流园批发区或物流园外来货运至加工档位卸货进档加工加工完成，装货上车往外配送仓储区货物流程低温库工艺流程检测分拣包装速冻冷藏配送常温库工艺流程检测分拣包装入库配送总投资及资金来源投资估算本项目开发建设共分期进行。项目期概算总投资万元，其中土地费用万元，占投资总额的建安工程费万元，占配套建设费万元，占工程其他费万元，占不可预见费万元，占财务基准收益率，按照现行的财务制度和税收制度进行评价。销售收入估算本项目主要收入为场地出租，主要来源仓库出租配送中心出租批发销售贸易园出租配套服务设施出租，其中仓库可出租面积，按元天计取，年均出租率按估算配送中心可出租面积，按元天计取，年均出租率按估算批发销售贸易园可出租面积，按元天计取，年均出租率按估算写字楼可出租面积，按元天计取，年均出租率按估算商住楼可出租面积，按元天计取，年均出租率按估算安置房可销售面积，按元估算。经初步估算，本项目年出租收入万元，项目计算期内销售收入合计万元。详见附表物流广场期建设项目销售收入表。成本费用估算经营成本本项目经营成本费用主要包括水电费职工工资福利租赁管理费用房屋维修费用财务费用等。其中水电费用按总收入的估算，房屋维修费用按收入估算，租赁管理费用按估算。经计算，项目计算期内累计成本费用万元，年均成本费用万元。详见附表物流广场期建设项目销售成本费用计算表附表物流广场期建设项目销售投资计划表。经营税金及附加经计算，本项目计算期内累计为国家贡献税收万元，年均贡献税收万元。详见附表物流广场期建设项目销售收入与经营税金及附加表。财务评价指标盈利能力分析经计算，本项目税后全投资利润率，税后财务内部收益率，税后财务净现值万元，税后静态回收期年。详见附表物流广场期建设项目损益表附表物流广场期建设项目损益表投资分类附表物流广场期建设项目全投资现金流量表附表物流广场期建设项目资本金现金流量表。偿债能力分析按照项目的借款条件和还款计划，本项目可从年月起开始归还贷款本金，年月底还清贷款全部本息。详见附表物流广场期建设项目借贷款明细表附表物流广场期建设项目还款付息表。不确定性分析敏感性分析对影响企业经济效益的产品销售收入经营成本固定资产投资等主要因素变化进行敏感性分析，详见附表物流广场期建设项目敏感性分析表。附表中各项数据表明当经营成本增加时，所得税前内部收益率为当销售收入下降，所得税前内部收益率为当经营成本上升同时销售收入下降，所得税前内部收益率为。表明项目销售收入是最敏感的因素，其次是经营成本。因此，首先应对销售价格进行更准确的测算，其次，控制固定资产投资和适当降低经营成本则是项目获得良好收益的另个关键。盈亏平衡分析项目在正常年份，以生产能力利用率计算的盈亏平衡点为生产能力利用率„年固定成本年销售收入年可变成本年销售税金及附加‟以产值计算的盈亏平衡点为产值万元当项目生产能力利用率达到或销售额达到万元时，可以实现盈亏平衡，说明项目具有定的获利能力。财务评价结论财务效益指标经初步计算，本项目主要财务评价指标如下全部投资税前投资利润率全部投资税后投资利润率全部投资所得税前内部收益率全部投资所得税后内部收益率全投资所得税前财务净现值万元，所得税后财务净现值万元全部投资所得税前投资静态回收期年，动态回收期年全部投资所得税后投资静态回收期年，动态回收期年。财务评价结论本项目财务评价说明，项目具有定的盈利和抗风险能力，财务上可行。项目风险分析及风险控制措施项目主要风险因素及风险程度分析政策风险项目的开发符合当前国家的产业政策，受到国家的支持。从政策的持续性看，短期内会保持政策的连续性，长期看来，政策变化可能对项目有定影响。本项目产品为陕南农特产品，该项目建设完全符合国家产业政策，顺应当前国内物流需求，项目建设没有政策风险。市场风险我国加入后，很多有实力的企业自身进行仓储物流与运输管理，自行承担产品和原材料运输，外资业务量减少，使新设企业面临挑战。同行竞争风险随着经济的发展，不同体制不同规模的物流企业竞相走入市场，使物流市场竞争更趋激烈。安全风险物流企业营运业务流动性大，点多面广，车辆常年在外作业，不可预见安全风险大，发生问题的机率高。不可抗拒风险当前国际形势复杂，局部动荡，旦发生危机，物流行业损失首当其冲。还有诸如战争，地震和车祸等方面的威胁等。财务风险公司将建立严谨的营销方案和财务管理制度。因此，完全可以将财务风险控制到最低限度。通过项目盈亏平衡分析可知，以生产能力表示的盈亏平衡点为，企业今后要合理控制固定成本。从敏感性分析表可知，首先经营成本的变化对项目效益的影响最为显著，当经营成本增加时，所得税前内部收益率降至其次是销售收入，当销售收入下降，所得税前内部收益率降至当经营成本上升同时销售收入下降，所得税前内部收益率降至。项目主要风险控制措施风险对策研究的作用和要求决策分析与评价分析阶段的风险对策研究，是整个项目管理的重要组成部分。在投资项目决策前的分析评价中，不仅要了解项目可能面临的风险，且要提出针对性的风险对策，避免风险的发生或将风险损失减低到最小程度，才能有助于提高投资的安全型，促使项目获得成功。可行性研究阶段的风险对策研究，可为投资项目实施过程的风险监督与管理提供依据。风险对策研究的结果应及时反馈到决策阶段与评价的各个方面，并据此修改部分数据或调整方案，进行项目方案的再设计。常用的风险对策风险对策并不互斥，实践中常常组合使用。风险回避彻底规避风险的种做法，即断绝风险的来源。适用于两种情况可能造成相当大的损失且发生频率较高,应用其他对策防范风险代价昂贵，得不偿失。风险控制针对可控性风险采取的防止风险发生，减少风险损失的对策，常用风险对策为可以采取技术措施工程措施管理措施，也可采取向外分散的方式来减少项目承担的风险。风险转移试图将项目可能面临的风险转移给他人去承担，以避免风险损失的种方法。有两种方式转移风险源转移风险损失保险转移和非保险转移。风险自担将风险损失留给项目业主自己承担。三种适应情况已知有风险但由于可能获利而需要冒险已知有风险，但若采取措施，其费用支出会大于自担风险的损失风险损失小，发生频率高的风险。项目主要风险控制市场风险控制加入后，直接对科技含量不高基础差规模小的物流企业构成威胁。为了抵御风险，我们将从强化基础工作做起，以现代管理和高科技作支撑。引进吸收先进技术和管理经验，立足高起点，组建上档次上规模的物流企业，敢与国外强手竞争，形成行业优势，以增强企业抵御风浪的实力。同行竞争风险控制面对同等的竞争，应努力创造和培养诚信优质的经营风格，提