1、“.....并与春园步行街隔街相望南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场娄星广场仅街之隔。万豪城市广场据守娄底核心商圈春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着娄底经济的不断发展和城市规模的不断扩张，万豪城市广场的显赫地位将愈加凸显。三从项目条件分析，万豪城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将确保项目理念领先和实施无虞。大连三江集团携多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，全力以赴进驻娄底，并与专业技术力量强强联合，以将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。万豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆北城天街武汉金宝利国际广场西安高新天津顺驰太阳城等大批具有全国影响力的项目设计。香港华城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到娄底，力争将万豪城市广场打造成同步国际具有里程碑意义的典范项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同步的消费体验......”。

2、“.....万豪城市广场以城市综合体进行产品组合，以进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。城市综合体是指将城市中的商业办公居住酒店等功能进行组合，形成相互依存高效互动的综合体。它是现代都市集约发展的必然产物，并成为城市核心区域主要的建筑表现形式。随着经济的迅速发展，城市综合体的建设浪潮正从北京上海等大都市向长沙衡阳等二三线城市蔓延。娄底中心城区同样面临土地资源紧张的难题，万豪城市广场集商业酒店住宅公寓写字楼等为体，彻底打破了娄底单粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度集约化，大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。是以大型零售业为主体众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的商业聚合体。规模大功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态。深圳万象城广州天河城便是这商业形态的典范之作。万豪城市广场充分汲取国内外的成功开发经验，以重庆北城天街宁波万达广场深圳等为参照蓝本，结合娄底本地实际，力求打造集百货超市电器餐饮娱乐健身小商品等为体的站式开放型商业中心......”。

3、“.....实现娄底商业发展的提档升级。第三节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量二手房成交量出现定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。全市房地产开发投资包括各县市全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购臵面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。房地产开发投资年第四季度全市完成房地产开发投资亿万元，同比增长，环比增长。其中完成商品住宅投资亿元，同比增长，环比增长完成商业营业用房投资亿元，同比减少，环比减少。全年完成房地产开发投资同去年基本致，为亿元，其中，完成商品住宅投资为亿元，同比增长完成商业营业用房投资亿元，同比减少......”。

4、“.....同比增长倍，环比增长倍购臵土地面积万平方米，同比增长倍，环比增长倍。全年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积万平方米，同比增长购臵土地面积万平方米，同比增长。房屋施工面积及销售面积年第四季度全市房屋施工面积万平方米，同比增长，环比增长倍，其中，新开工面积万平方米，同比增长，环比增长倍房屋竣工面积万平方米，同比增长，环比增长商品房销售面积万平方米，同比减少，环比增长。全年房屋施工面积万平方米，同比增长，其中，新开工面积万平方米，同比减少房屋竣工面积万平方米，同比增长，商品房销售面积万平方米，同比减少。房地程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。资金具体筹措方案见下表注建安工程费用不可预见费用管理费财务费销售费采用逐阶段分摊的方法计入投资成本......”。

5、“.....各项目在区域特点物业品质产品形象等呈现出较多的相似性，因此通过市场比较法得出本项目的价格较为可行。同时考虑房价逐年上涨趋势，销售单价可在预期销售周期内合理上调。项目名称本项目龙泰上品鹏泰国际东方豪苑富厚名邸项目代码销售均价权重项目区位位置交通景观商服配套周边环境品牌形象发展商品牌开发团队物业形象物业管理物业品质物业规模硬件设施户型创新户型结构物业配套总评分计算公式本项目高层均价权重均价元通过测算并考虑到娄底房价正常涨幅，预测年本项目高层住宅及公寓可实现价格为元平方米左右。商业部分本项目区域为娄底商业核心区域，商业网点密集，商业气氛浓郁，商铺价值突出。但可售商业项目并不多，无法通过市场比较准确测算本项目商业售价。春园商圈内商铺转租较为活跃，租金能成为反映售价的个重要参考值。可通过租金反推法测算商业的售价。目前春园商圈核心区域临街商业的市场最高地段租金约为元月，平均租金为元月......”。

6、“.....则年为回收期，计算公式本项目商铺售价平均年租金回报期预计本项目临街商铺售价为元，部分商铺售价为元。权衡本项目临街及内街商铺比例，可售商铺价格整体按元计。车位部分标准车位按娄底市场及周边项目车位销售价格平均值取值，即万元个。二销售总价测算住宅部分根据销售周期和工程进度估计，确定住宅部分从年下半年开始出售，整个销售过程大概分三批进行，每阶段的总体销售率为，预计销售时间跨度为年半，即从上半年至上半年按照销售率价格相应递增为元，最终实现销售率。项目可销售面积销售单价元销售收入万元第批住宅及公寓第二批住宅及公寓第三批住宅及公寓销售收入合计万元商铺部分商铺部分预计从年下半年开始出售，出售部分为整体商业面积的，包括负二层至地上二层的商业商业铺面，约为，价格取预测单价元，销售周期为下半年年下半年，最终实现的销售率。项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元第批铺面第二批铺面第三批铺面销售收入合计写字楼部分写字楼可售面积，计划于年下半年整体价格在公寓基础上浮动元，预测为元，销售总额为万元......”。

7、“.....计划销售个，自年元月开始销售,计划上半年销售价格按市场均值定价为万个。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。项目可销售个数建议销售单价万个销售收入万元车位个项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元写字楼销售额汇总预计本项目可实现销售总额为万元，各阶段销售额预计见下表。销售计划销售周期内销售额万元合计万元批数比例面积下半年上半年下半年上半年住宅及公寓住宅及公寓住宅及公寓铺面铺面铺面写字楼车位个合计注销售的政策限定根据国家现行的商品房销售政策商品房销售管理办法规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之二十五后方后预销售,娄底市般的执行原则是工程形象达总工程量三分之以上层数时发给商品房预售许可证。按现行的中国央行的住房信贷政策,对于高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。根据项目建设计划安排,每流水片达到预售条件时,预计应是该流水片开工后的第二季达到银行按揭款支付的条件是......”。

8、“.....销售周期设计按娄底市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第二季取得预售许可证后开始正式对发售期房。根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房。根据娄底市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每流水片从开始预售的首季开始，年内完成销售任务。根据项目的开发和销售进程，车库在项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后个季度中销售。销售周期初步设计为年上半年至年上半年，共三年。第九节财务分析总成本费用估算项目的成本费用包括开发成本及开发费用两类，开发成本指土地成本报建报批费用建安费用基础设施公建配套建设费及其他不可预见费用开发费用指项目管理费用销售费用财务费用税费等。根据项目总投资估算，将总成本分摊至年上半年阶段内......”。

9、“.....经测算项目总利润为万元，据此计算项目投资利润率为，该静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故项目具备可行性。项目总损益表如下表示注总成本费用中已包含经营税金及附加总额为万元，所得税率暂按利润总额计算。序号项目合计万元上半年下半年上半年下半年上半年销售收入总成本费用经营税金及附加税前利润税前利润率所得税税后利润税后利润率三项目可运用资金估算表项目在开发周期各阶段资金充裕，能确保项目顺利实施......”。