1、“.....季度，各主要指标齐创历史同期新高，国民经济实现又好又快发展。达州从城市的空间格局上，具备了自然的城市聚合要素，构成了旺盛的人气的聚集，是典型的区域性中心城市，后势强劲。达州的天然资源，又形成了超越般城市的工业凝聚力，中石油和中石化基地的建设，又使达州在自然城市集聚的基础上，又有了工业城市的典型特点。达州势必在四川经济的总体份额和城市价值中，占有越来越重要的价值。房地产现状及发展趋势分析随着城市建设进程加快，城市发展开始扩张，房地产业出现突飞猛进的局面，全市房地产开发项目个，完成投资亿元，增长，增幅同比提高个百分点。房地产市场目前处于快速升温阶段，大盘高品质楼盘不断涌现，外地开发商也纷纷进驻，良好的市场环境也促成消费者更加关注房产置业。房地产价值从年的不到元，跃升到现在的突破元，呈出飞速上涨，除受宏观经济因素影响外，也证明了达州本地市场的快速发展。板块开发上......”。

2、“.....西外由于政府搬迁的缘故将成为未来开发建设的重点。达州具有山地城市的特点，使达州的城市用地更具备了明显的稀缺性。拥有的土地和住宅，都有着极大的增值价值。在达州的房地产开发，有着极大的战略价值。达州的自然城市态势和工业集聚的合力，使达州的住宅的供求进入量和价值全面提升的临界点。达州的房地产需求，已逐渐由求价廉，向着求品质的方向转变，高端盘将建立更大的影响，得到更大的需求。达州的住宅开发已进入比规模树品牌阶段。年达州房地产的价值将稳中有升，鉴于其后发优势，受宏观调控的影响将远远小于级城市。西外板块现状及发展趋势分析相对与老城区和南城板块，西外板块还是个城市新兴区，目前正处于开黄金阶段，周边商业学校医院等城市公共设施配套陆续完善。政府职能部门大规模西迁将导致达州目前的城市发展格局改变，使西外板块成为新的城市建设亮点。也将成为继老城区之后，配套最完善，综合环境最佳的新城市核心区。西外是唯土地蕴藏量较高......”。

3、“.....土地成本相对与其他板块要低，随着政府的西迁，其土地增值潜力巨大。西外未来将成为达州新的集政治经济文化居住商贸功能为体的新城市核心区。西外远景规划市政府已于年迁入西外新办公区将西外从年的平方公里，到年达到平方公里西外人口到年发展为万人，的行政单位迁至西外。西外相对开阔和平整的土地，以及与老城非跨江的交通关系，决定了西外相对开阔的发展前景，以及片区的居住价值。政府全力打造的西外规划和举措，便使西外具备了明日达州高端和城市核心的价值。目前西外的开发状态，已得到市场的价格认可，正在经历个片区，由价值认可到居住认可，真正走向成熟的关键点。正在经特殊和边缘群体的认可，走向主力群体认可的转换过程。中石油和中石化基地的建设，将加速西外的发展进程......”。

4、“.....即年月至年月。总投资及资金筹措本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。资金来源为企业自筹，预售房收入，商请银行贷款。财务评价指标本项目建设总投资万元，其中土地费用万元，建安及其他费用万元。项目总投资万元，销售收入万元，税金万元，投资利润率，投资利税率。项目结论及建议人民广场商住楼项目有良好的人文和自然资源，并且具有较好的市场前景，其中建设条件具备，符合城市建设总体规划，具有较好的经济效益和社会效益，项目建设可行。以上调查分析及以上资料，项目产品定位为电梯商品房，以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化。第二章项目开发经营环境分析年月房地产开发完成情况月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的比重为。月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米......”。

5、“.....同比增长，其中，住宅竣工面积万平方米，增长。月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，土地购置费亿元，同比增长。商品房销售情况月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期增长，增幅比月回落个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。月，商品房销售额万亿元，同比增长现现金净流量累计折现现金净流量房屋预建设投资经营支出销售税所得税小计销收入费合计财务净现值万元动态回收期年静态回收期年财务内部收益率财务指标分析销售净利率销售净利率销售收入净额净利润经营成本净利率成本净利率经营成本额净利润投资回收期静态投资回收期静态投资回收期现正值的年份累计净现金流量出当年净现金流量流量的绝对值上年累计净现金年动态投资回收期动态投资回收期现正值的年份累计净现金流量出当年净现金流量流量的绝对值上年累计净现金年财务净现值万元全部资金万元自有资金备注目标收益率......”。

6、“.....财务内部收益率当，万元当，万元采用内插法公式求取同理计算出自有资金内部收益率为。投资利税率投资利税率投资总额销售税费利润总额从以上财务评价指标可以看出，本项目在经营期内销售净利率，经营成本净利率率为，所带来的全部资金财务净现值为万元，自有资金财务净现值为万元，满足大于零的原则静态投资回收期年含建设期，动态投资回收期年含建设期,符合项目投资经营回报要求，本方案的全部资金财务内部收益率为，自有资金财务内部收益率为，均远远超过行业目标收益率，故项目可行。不确定性分析本项目的不确定性因素主要来自以下几方面售价建造成本建设期限长短及贷款利率等。这些因素，受当地经济政治社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益的实现。盈亏平衡分析收入分析假定本项目总投资不变，除收入因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当收入为基准收入的时，净利润为零，即经营刚好保本......”。

7、“.....除建造成本因素外其他与基准方案所设，则计算可知，当建造成本上升至，即造价上升，净利润为零，也即经营刚好保本。从以上盈亏分析看，该项目收入低至或造价上升，经营才会发生亏损，低于类似房地产开发项目标准，可见风险较低。敏感性分析本项目的不确定性因素主要来自以下几方面售价建造成本建设期限长短及贷款利率等因素。而项目的财务评价是在定的条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，据市场预测本项目中最有可能发生变化的是售价建造成本。因此，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标分别计算其上下波动对其评价指标的影响幅度。计算结果详见敏感性分析表项目敏感性分析表销售净利率动态回收期年财务净现值万元内部收益率升降幅度年升降幅度万元升降幅度升降幅度基本方案单价成本从上表数据可知售价和成本是本项目最敏感的两个因素。本项目对售价最为敏感，售价降低，将使销售净利润率降至，跌幅动态回收期增至年......”。

8、“.....降幅，财务内部收益率从降至，降幅达。售价提高，将使销售净利润率提高至，涨幅动态回收期由年减至年，减幅财务净现值提高至万元，增幅，财务内部收率从提高至，增幅。从上表可以看建造成本影响略次之。故在项目运作中应特别对销售价格和建筑材料人工等因素变化导致建筑成本上升予以观注。资金来源与运用的贷款偿还能力分析资金来源与运用集中体现了项目本身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用见下表资金来源与运用表年份自有资金银行借款售房款合计建设投资经营支出归还借款及利息销售税费所得税合计盈余资金累计盈余资金小计从上表可以看出，本项目各年均为资金流入大于流出且各年累计盈余资金均大于零，至项目效益期结束共有累计资金盈余万元，扣除自有资金投入万元后，尚有盈余万元说明本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力,故本项目可行。社会效益分析该项目建成后利于改善该地段的居民的居住环境......”。

9、“.....其中企业所得税万元，营业税金及附加万元，增加地方税源，带动相关产业如钢材砼加工业等建材产业发展，促进地方经济快速发展。综合评价从上面的分析可以看出本项目具有较高的投资回报率和良好的社会效益，增加财政收入，改善人民环境，符合国家产业政策，与西部大开发社会经济全面发展战略相适应，符合的经济发展和城市总体规划，符合人民对健康的需要，它的建设有利于改善达州人居环境有利于经济的持续快速健康发展。第十四章项目开发经营风险分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险项目的住宅小区定位为中等以上档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题......”。