1、“.....航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的人居环境将汇集全市及外地的高端中高端客户。本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有定数量的购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有定的抗风险能力，市场前景看好。第二章市场分析房地产宏观市场分析全国宏观经济概况年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。年世界经济继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。国家统计局月日公布的数据显示，季度国内生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，比上年同期回落个百分点。从增速趋势看，季度增速继续探底，为年第四季度以来的新低，年第四季度经济增速为。季度全社会固定资产投资同比增长，比上年同期加快个百分点。其中，季度城镇固定资产投资同比增长，月份增长......”。

2、“.....全年增长。如果剔除投资价格上涨因素，季度投资增速同比将超过个百分点。受万亿投资计划的拉动，季度新开工项目计划总投资规模大幅度增长，同比增加了。继去年亿元的中央扩大投资落实后，今年下达的亿元的投资计划也已下达了亿元。而在宽松信贷刺激下，季度城镇固定资产投资到位资金亿元，同比增长。国内消费略放缓，总体保持平稳。季度社会消费零售总额同比增长，去年同期增长，剔除价格影响因素后基本保持平稳，主要是受到家电和汽车下乡计划的影响，县及县以市场销售有所加快，季度增速为，高于城市消费的增速。房地产市场现状分析市场供给分析年季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，比去年同期回落个百分点，占房地产开发投资的比重为。年季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月回落个百分点......”。

3、“.....同比下降，降幅比月扩大个百分点房屋竣工面积万平方米，同比增长，增幅比月回落个百分点。其中，住宅竣工面积万平方米，增长，比月回落个百分点。年季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比下降，而去年同期则是增长完成土地开发面积万平方米，同比下降，而去年同期则是增长。市场销售分析年季度，全国商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售面积增长办公楼销售面积下降商业营业用房销售面积增长。月，商品房销售额亿元，同比增长。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。开发资金来源分析年季度，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。各主要城市商品房交易价稳量增，楼市现回暖趋势月份和月上旬国内住宅成交量较年月环比下滑......”。

4、“.....西安房地产信息网数据研究中心对各主要城市数据对比分析来看，在房地产市场成交量上升的同时，房价并没有出现较大的下调，年底各楼盘大幅打折吸引购房人的促销手段明显减少，部分楼盘甚至取消了部分优惠措施或上调了价格。在市场投资增速放缓开发量下降房价总体平稳的背景下，国内多数城市商品房成交量总体却呈现大幅增长走势，前期市场量价齐跌的现象已告结束，总体楼市已呈现逐步回暖的趋势。西安房地产市场分析西安市宏观经济概况西安年季度经济运行保持了较好的发展态势。初步核算全市实现生产总值亿元，增长，高出全国个百分点，高出全省个百分点。季度西安固定资产投资亿元，增长。其中，房地产投资亿元，同比增长。工业生产方面，企业经营逐渐好转，产品市场进步回暖，全市规模以上工业增加值累计完成亿元，增长。而农业生产也出现平稳增长。季度西安的消费市场保持活跃。全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。受众多利好政策刺激，汽车市场更是持续升温......”。

5、“.....季度全市实现旅游业总收入亿元，同比增长。其中，国内旅游实现收入亿元，同比增长，而海外旅游市场降幅较大。此外，房地产市场开始回升。季度西安房屋销售价与上年持平。全市商品房销售面积万平方米，同比增长。此外，四区两基地普遍存在着主导产业发展受阻固定资产投资压力加大等困难，经济增长趋缓，发展增速出现下滑，但整体经济运行呈现逐月回暖的趋势。季度，四区两基地合计完成投资亿元，同比增长。其中，高新区完成全社会固定资产投资亿元，总量居四区两基地第位，经开区全社会固定资产投资增长，增速居第位。西安房地产市场现状分析年季度，西以及西安类似工程数据，公寓的精装修造价为元，项目精装修费用为元万元基础设施建设费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路绿化照明自来水雨水污水煤气热力供电电信等设施的建设费用，参考同类工程数据......”。

6、“.....工程建设监理费结合西安市工程监理取费的市场行情，本项目工程建设监理费按元计算元万元建设单位管理费建设单位管理费取前期工程费建安总造价精装修费用基础设施建设费和建设监理费之和的，共计为万元。市场推广费用项目的市场推广费用是指市场宣传广告活动推广等费用，参考同类工程项目数据，并结合建设单位以往项目经验，本项目的市场推广费用按销售收入的计取，总计万元。不可预见费根据本项目的复杂程度，不可预见费按前八项之和的计取，共计万元。建设期利息建设期利息为万元。项目总投资的确定综合前面至十项的费用，总计万元......”。

7、“.....项目总投资的资金筹措安排如下自筹资金万元，占总投资的，其中资本金万元，建设期利息万元销售收入再投入万元其余为借款万元，年期银行贷款利率为，考虑计算期为季度，季度贷款利率为。项目的投资使用计划与资金筹措详见附件财务评价报表。第七章财务评价基础数据的确定基础数据计算期年零个季度销售价格见价格定位基准收益率。基准收益率的确定依据在项目可行性研究中，采用国家发改委和建设部发布的建设项目评价方法与参数第三版中房地产项目的参考收益率作为项目财务基准收益率。财务盈利能力分析项目现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算的评价指标有所得税前税后的财务内部收益率财务净现值和静态投资回收期。其中所得税后的财务内部收益率为，税后财务净现值基准收益率为万元，税后的静态投资回收期为年所得税前的财务内部收益率为，税前财务净现值基准收益率为万元，税前的静态投资回收期为年......”。

8、“.....见附件财务评价报表。根据该表计算的税后年内部收益率为,税后财务净现值基准收益率为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在年从贷款开始起可全部还清借款本息。盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现销售收入计划销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本每平方米销售面积的税金及附加总成本中的固定费用令，便可求出值。解得故当销售收入实现率为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。从项目的盈亏平衡点指标值来看，结合目前西安市场的实际情况......”。

9、“.....敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率的双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，季度基准内部收益率为，项目的内部收益率时，其在财务上是不可行的，下表中标注下划线区域在财务上就是不可行的。表价格总投资对内部收益率的敏感性分析价格变化投资变化销售价格变动临界点投资变动临界点依据上表数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的动态临界点，从以上计算结果看出，在投资不变的情况下，当销售价格下调时，内部收益率达到临界值。销售价格允许变动的幅度为，∝，投资不变时销售价格变动的临界点如上表所示。从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，采用插入法计算投资变动的动态临界点，从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，当建设投资上涨时，内部收益率达到临界值......”。