1、“.....都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。纵观所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖不够合理或缺乏人行道或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋更谈不上为残疾人老人儿童推车等提供方便的无障碍设计了。实际上，镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观公共设施简陋匮乏。通过市场调查研究得出的结论建设休闲步行街可以缓解镇老城区的交通阻塞问题，可以营造城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲购物环境，以商业美食休闲为主，兼顾多种需求，提供流的休闲场所。第三章建设规模规划理念和规划构想建设规模建设规模县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的休闲步行街......”。

2、“.....结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算万立方米。路网工程商业步行北街长,宽度商业步行南街长,宽度商业广场平方米商业广场路长,宽度美食广场平方米消防路东面长,宽度面积平方米西面长,宽度面积平方米中部长,宽度面积平方米长,宽度面积平方米停车位地面个小车车位面积平方米房屋建筑工程公共厕所垃圾中转站平方米市政管线及绿化工程排水管长米给水管道长米长米道路绿化平方米中央水景及绿化工程二规划理念空间布局规划理念正如哥本哈根的从工作出发年改建成的第条步行街斯特勒格街开始。多年来，贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了种良好的开放性。在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。重视人建筑环境三者之间的联系。运用点线面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化......”。

3、“.....休闲步行街的旅游吸引物系统不是的，内向的，而是和城市文化城市商业城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物通过商业街区的建筑处理业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物通过街区景观处理城市文化具象城市景观微缩等手法，可将城市其他景观文化等元素借用进休闲步行街通过城市节庆商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的永不落幕的旅游休闲吸引物系统。游憩方式的设计主要体现在商业形态的趣味化主题化体验性与参与性设计，商业配臵的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观基础和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进行打造......”。

4、“.....四个景观点区根据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区商业购物区，以商业购物为主营造种全方位的传统与现代相结合的商业街氛围美食区设在休闲步行街的中间部位，着力提升饮食品位，鸿扬饮食文化休闲娱乐区设臵在项目的南端，二期临蓼水河修建沿河风光带，依水建设休闲健身广场。以休闲娱乐促进群众的交流，提高群众的身体健康水平，营造种高品质的生活氛围。居住区营造生态型的居住环境。二轴主轴和辅轴主轴由商业广场北步行街美食广场南步行街和亲水平台组成。辅轴穿越商业广场的广场路节点及多个景观点它费用其它费用以上两项以外的行政管理费等其它费用。本项目暂时不计算。费用和效益调整本项目评价期的费用支出包括项目建设的投资以及建成后的费用年运行费及流动资金支出。根据国民经济评价的要求应分别调整为经济费用。项目建设投资费用的调整项目经济费用是在项目投资估算基础上,调整主要材料价格，人工工资和土地价格......”。

5、“.....影子工资影子工资体现了国家和社会为建设项目使用财力而付出的代价，影子工资由换算系数体现。建设项目经济评参数指出项目评价中可根据项目所在地区劳动的项目，影子工资换算系数可大于。根据本项目及我县具体情况，本项目人工影子工资价格换算系数为。主要材料的影子价格的调整影子价格在主要生产要素及项目投入物产出物以及市场偏差很严重时才加以调整，在市场机制已经发育比较完善的情况下，可以将市场价格等同于影子价格，作为投资项目国民经济评价的计算价格，本项目中主要材料价格不存上严重偏差，均以市场价格进行计算。土地的影子价格国民经济评价的土地费用是以土地影子价格衡量的，土地的影子价格是土地不被本项目占用时所能创造的净效益。根据调查本项目所占用土地按市场挂牌价格计算。出本项目土地总价影子价为万元。经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表项目单位财务费用万元经济费用万元税金万元贷款利息万元年运行费用调整因年运行费计算以工程投资为基础，故只需随投资的调整而调整，本项目年运行费用计算......”。

6、“.....因流动资金较少，本次不再对工程流动资金作调整，也不计算流动资金。效益调整效益计算过程中各实物指标价格均采用现行估算价格。本次效益调整系数按考虑。评价采用的基本参数以工程开工的第年年初为起点，工程效益和费用均按年末发生和结算。社会折现率。三费用的计算根据工程投资估算额和各年度工程费用情况，总投资额万元，四国民经济评价指标分析本项目国民经济评价指标，主要分析项目的经济净现值内部收益率效益费用比和投资回收期等。具体数据如下经济净现值万元经济内部收益率效益费用比投资回收期年计算结果表明内部收益率﹥基准收益率，国民经济评价可行。三财务盈利能力指标分析财务费用万元二财务收入万元销售收入万元商业铺面销售收入万元根据的实际情况，预测休闲步行街将发展成为城镇的休闲购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查结果分析得出休闲步行街区铺面地价每平方米元至元......”。

7、“.....项目财务评价是可行的。四借款偿还能力分析本项目按实际贷款额进行借款偿还能力分析。贷款偿还原则上除必须从收入中支付的费用外，其余收入均用于贷款的偿还。贷款利息率以年息计算。根据建设项目经济评价方法和参数的规定，利息按下列方法计算建设期每年应计利息年初借款累计本年还本付息年利率营运期每年应计利息年初借款累计本年还本付息年利率还清年份应计利息年初借款累计年利率。分析结果表明贷款偿还期为年......”。

8、“.....金本年应计利息本年还本付息本年还本本年付息财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元动态投资回收期为年包括建设期在内国民经济效益费用表单位万元表折现率单位万元年度费用效益折现系数费用折现值效益折现值净现值合计经济内部收益率为国民经济净现值为万元动态投资回收期含建设期为年财务评价敏感性分析表评价指标变动因素万元年正常情况效益下降费用上升费用上升时财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流累计净现量金流量财务内部收益率为财务净现值为万元收入下降时财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元收入上升时财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元动态投资回收期为年包括建设期在内四敏感性分析分别对投资额和销售收入在初始......”。

9、“.....并计算出其对应的净现值。在变化率相同的情况下，销售收入的变动对净现值的影响最大，其次是投资额的影响。由此可见，净现值对各个因素敏感程度的排序是销售收入投资额，最敏感的因素是销售收入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基的销售价格。五经济评价结论本项目国民经济评价全部投资经济内部收益率为，大于社会折现率全部投资经济净现值为万元投资回收期为年。财务评价全部投资财务内部收益率为，大于设定的财务基准收益率全部投资财务净现值为万元投资回收期为年贷款偿还期为年。敏感性分析结果表明在投资额上升的情况下，项目利润为万元在销售收入降低的情况下，项目利润为万元，在销售收入上升的情况下，项目利润为万元，财务内部收益率为。由于本项目没有对间接的收益进行详细的分析和计算，铺面地基销售价格的确定上比较保守，定价较低，从财务上表面上看，本项目的抗抗风险能力般，实际上，土地市场价格历来看好，本项目的销售收入是可观的，抗风险能力是很强的......”。