仓储业运输业其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。项目的建设将进步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范围目前，阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强阜阳物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了万平方米。本项目建设在皖西北商贸城中心广场，则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。三项目建设的可行性区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建设发展。项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十章将得到充分的论证。四项目可行性研究的依据阜阳市城市规划方案项目建议书编制规范和要求阜阳市经济社会统计资料皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。阜阳市收费明白卡委托方提供的其它有关资料委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。五开发商简介阜阳巨龙房地产开发有限公司简介阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。目前公司正在开发建设的项目百合康城占地亩，规划建设面积平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣工。雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。第三章市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。社会经济状况中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估，中国在年的经济增长率约为，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左右。阜阳市的社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以后，在市委市政府区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影非典疫情洪涝灾害等多重影响，负重爬坡奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。综合经济实力不断增强。年全市生产总值突破亿元，增长财政收入超过亿元，增长木完成全社会固定资产投资亿元，增长粮食综合生产能力达到万吨，小麦大豆玉米禽产品等主要农产品产量稳居全省前列煤电化工农副产品加工等行业生产能力不断增强刘庄煤矿阜阳电厂等批重大项目建设进展顺利，为阜阳市的快速发展元序号项目合计二三四备注销售收入其中商铺餐饮娱乐写字楼住宅可销售面积其中商铺销售面积餐饮娱乐面积写字楼面积住宅面积销售均价元商铺销售均价餐饮娱乐销售均价写字楼销售均价住宅销售均价销预售比例经营税金及附加土地增值税销售净收入投资使用计划与资金筹措表表序号项目合计二三四备注总投资土地取得成本开发成本开发费用其中建设期利息预备费其他流动资金资金筹措自有资金债权或股权融资长期借款预售净收入借款偿还计划表表单位万元序号项目名称合计计算期借款年初本息余额本年借款本年应计利息,本年还本付息其中还本付息,年末本息余额还本资金来源利润折旧可用于还款的其它资金借款偿还期年含建设期资金来源与运用表表单位万元序号项目合计二三四备注资金来源销预售净收入折旧费摊销费自有资金债权或股权融资回收固定资产余值回收流动资金资金运用开发投资其他流动资金所得税应付利润借款还本盈余资金累计盈余资金损益表表单位万元序号项目合计二三四备注总销售收入按企业会计制度总成本费用经营税金及附加土地增值税预提利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税按收入预征税后利润提取盈余公积未分配利润财务现金流量表自有资金表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付开发成本费用不含利息销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值,投资回收期年基准收益率财务现金流量表全部投资表序号合计二三四备注现金流入预售房收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出开发总成本费用经营税金及附加土地增值税流动资金所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年基准收益率三风险分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。本项目的建设投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点为销售率，投资风险较小。项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。在当前阜阳房地产市场还没有受到国内大环境的影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在的情况下，本项目房地产开发的风险主要集中在前期的建设资金筹集上。项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。项目融资管理对拟投资的房地产项目，慎重研究科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在定的比例之内。控制风险，保证对皖西北城市商业广场的企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。第十二章结论及建议结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论皖西北城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在阜阳的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。皖西北城市商业广场项目的建设单位阜阳巨龙房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，皖西北城市商业广场成为城内区规模较大设备较全功能服务较为完善的商业楼盘，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力资源供给及外部协作条件满足建设要求财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强风险分析表明本项目开发风险较小。二存在的问题及建议问题行业景气程度市场规模及需求结构对价格租金的接受程度及敏感程度对本项目效益的影响较大。本项目的后期主要靠商场和写字楼的后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。本项目建设成本较高主要是设备因素，加重了后期销售和经营的难度。④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。建议根据以上问题及评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。建设管理措施整合企业资源，提