1、“.....其中，上海北京深圳广州天津南京大连杭州沈阳哈尔滨位居百强前十位。二成都市城市总体规划成都作为四川省的政治经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副产品基地，金融商业交通通信对中西部地区有较强的辐射能力。成都市坚持以城市规划为龙头，进行旧城改造新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快的速度发展，市容市貌发生了较大的变化。城市发展战略中心城布局形态逐步由现在的密集圈层式发展为疏密结合的扇叶式布局。优化城镇体系结构与布局，淡化中心城的概念，形成主七卫市中心及个外围片区新都片区青白江片区龙泉片区华阳片区东升片区温江片区郫县片区的都市区格局。优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部南部发展城南新区的规划控制范围为平方公里，建设用地规模约平方公里。城南副中心规划占地面积平方公里，规划建筑面积达万平方米。南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务行政办公商贸金融生态居住及高新技术产业。东部新区规划面积平方公里......”。

2、“.....其总体包括个副中心个片区中心六个片区十五个居住区五纵五横的干道系统。城东副中心是成都向东向南发展规划的延续，它将生活居住排在了首要位置。东部新区凭其独有的环境优势，将成为个绿色的新区。井字形道路东城根街红星路新华路滨江路中心区快速交通路网环状道路内环路环路二环路三环路外环路放射状道路成绵成渝成南成雅成邛川陕成仁老成渝等。二成都市向东向南发展规划发展规划向东发展总体格局采用带状形式，即连片发展，以充分利用台地及道路供水等基础设施。主要依托成渝高速公路老成渝公路成洛成龙公路及三环路外环路和成环线即四横三纵的道路交通系统重点发展十陵洪河大面龙泉同安五个片区，其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地同安镇将是成都市重要的公路口岸......”。

3、“.....依托四横三纵的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路驿都大道老成渝路成洛大道成都洛带公路及成龙大道成都龙泉驿交通性主干道。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路外环路环城路成环路三纵的建设又使得东部片区与成都市的各公路干线航空港火车站有便捷的联系。向南发展总体格局主要依托成仁路红星路南延线人民南路南延线元华路高新大道和站前路三环路外环路即五纵三横道路交通系统重点发展高新区华阳和牧马山旅游开发区，主要实施人民南路南延线和火车南站改造工程，为高新区创造优越的发展环境和充足的发展后劲。城市总体规划确定在站南组团形成城市南部副中心。主要项目非基础设施部分国家级成都高新技术产业开发区火车南站改造项目，建成南站客运转换枢纽内贸部南站贸易区建设项目南站体育公园琉璃场柳江工业区三瓦窑居住区石羊新园居住区及东光居住区南部城市副中心府河延伸整治向南发展基础设施城市向南发展的道路骨架可归纳为五纵三横......”。

4、“.....三横为盛丽大道站前路三环路和外环路。城市向南将依托五条纵向道路轴向开发，流动发展。三成都市房地产市场总体发展状况成都市房地产已成为成都市经济发展中最为重要的产业之。年成都城镇居民人均居住类支出达元人，位居西部第。成都市的房地产市场处于良性发展阶段，统计数据表明年成都市房地产开发投资从亿元上涨到亿元，而商品房销售从年的万平方米增至年的万平方米，年平均上涨幅度达。其整体涨幅大于全国的增长。根据成都市统计局统计，年成都市含郊区县商品房竣工面积万平方米，共销售商品房万平方米措的方式部分自有资金银行融资预收售房款三种方式。目前中房集团成都房地产开发总公司对该宗地的期项目用地拆迁费用投入已经超过亿元人民币，拟于期项目开发过程中向银行融资亿元人民币，其余的开发建设投资从项目的预售收入销售回款中解决。五还款计划根据初步预测表明，本项目有良好的经济效益，计划贷款周期为年，第年年末还息，第二年年末还本付当年息......”。

5、“.....对项目的盈利能力贷款偿还能力投资回收期以及抗风险能力等指标进行了详细的分析和认真的测算。项目收入估算销售收入预测文殊院建设项目规划用地面积万平方米，约合亩。规划总建筑面积为万平方米，地上总建筑面积为万平方米，地上商业建筑面积为万平方米其中万平方米为代号地块上建筑物，其余为代号地块上的商业建筑，地上居住办公用房建筑面积万平方米其中含万平方米的公共配套设施建筑面积地下建筑面积万平方米。其余三宗地共公顷约合亩，用于拍卖。详细规划指标见下表项目用地平衡表序号地块编号用地性质用地面积公顷容积率地上建筑面积平方米建筑密度建筑限高米绿地率车位配比商业本区域共设停车位个商住综合本区域共设停车位个停车场该范围共设地面车位个合计个停车位的设置原则在地块内按每平方米建筑面积不少于个车位设置，地块范围内按成都市规划技术管理规定要求设置项目整体范围内共设置停车位个。建成后，除社区配套物业不能出售或出租带来收益之外其余全部用于出售......”。

6、“.....车位按成本价出售。根据本报告第三章的预测分析，该项目的各类房屋销售单位价格预测商业用房元平均价格住宅及综合用房元平均价格汽车停车位元按成本价格出售本项目销售收入总额为万元，其中商业用房销售收入为万元，居住办公用房销售收入为万元。停车位作为沉淀性资产，年租金毛收益能达万元。土地拍卖收益预测该项目范围内的土地拆迁总成本约为万元，总占地亩，则每亩地的拆迁成本为万元。三宗的的招拍挂成交价格估计为万元亩，则该部分的收益为万元。成本为万元。二经营税金及附加预测按现行税收制度，成都市房地产开发企业应缴纳营业税为销售收入的，城市维护建设税为营业税的，教育费附加为应纳营业税的，地方性教育附加为营业税的，副食品调控基金为经营收入的。三收益预测预测依据在销售收入及各项成本的预测基础上，我们对该项目的收益进行了预测。根据本项目的盈利情况，公司对所得税盈余公积金公益金及应付利润分类进行估算。由于本项目按项目管理与运营，故本项目不计提盈余公积金和公益金......”。

7、“.....本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。二财务分析财务评价报表的编制损益表项目金额万元总开发价值项目总投资销售税金及附加税前利润总额所得税税后利润总投资利税率总投资净利率二财务分析指标计算运用损益表的有关数值可计算计算期内的各项指标总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率三项目不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点销售量分析由于本项目的总销售收入为万元，建筑面积为万平方米，故平均销售价格为元平方米。销售税率销售费率销售均价开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模的，项目就会不盈不亏。盈亏平衡点销售收入及销售单价分析单位营业税金及附加率销售费率开发总成本盈亏平衡点销售收入万元元可供销售的规模盈亏平衡点销售收入盈亏平衡点销售均价本方案销售收入只要达到万元，企业就会不盈不亏。该方案的最低销售均价为元......”。

8、“.....故我们选择总投资利税率作敏感性分析。其具体分析见下表单因素敏感性分析表总投资利税率投资收益率变动率不确定因素销售单价开发成本对单因素敏感性分析表进行分析可以看出销售单价和开发成本都是敏感性因素。因此，应尽量控制开发成本和准确的预测开发房地产的销售价格，使成本控制在预测开发成本之内，而平均销售价格达到或超过预期目标。四财务分析结论通过上述财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到万元产生净利润万元上交销售税金及附加万元所得税万元，共计上交税金万元。总投资利税率总投资净利率销售利税率销售净利率。综上所述，项目在财务上是可行的。第六章项目风险分析房地产项目开发过程通常分为四个阶段,即投资决策阶段,土地获取阶段,项目建设阶段和租售管理阶段。各个阶段的风险表现是不同的,因此在投资决策前，未来项目的建设中时有可能面临的风险因素提前进行识别分析，并建立项目风险管理系统加以制度保障......”。

9、“.....根据文殊院建设项目情况，该部分风险较小，但要关注政府对改造该项目的相关产业政策的稳定性和连续性，以及成都市市区内其他类似物业业态竞争发展动态，对未来物业经营管理过程中造成的价值变化。二物业类型风险不同物业类型面对不用消费市场，也可能带来不同的经营收益，因而具有不同的风险。根据对该项目的市场论证，目前本报告设定的初步功能符合最高最佳使用原则，但要注意产品细节规划的功能适宜性，要能充分体现都市第禅林的文化底蕴。二土地获取阶段土地使用权以及规划许可的风险对开发商而言，土地自然属性风险来源于地块的工程地质条件，水文地质条件以及地下埋着物等的不确性。土地社会属性是指地块区位条件及配套设施是否按项目推进不断完善，同时本报告设定的项目初设方案是否仍有改动等的不确定会导致项目风险，提醒投资方加以关注。二筹资风险各种筹资方式所用手段工具和所面临的环境不同，带来的项目未来财务风险也不同。该项目投资额较大，开发经营周期较长，应充分考虑自由资金和银行贷款比例......”。