1、“.....外来暂住人口近万人。政策法律环境分析从年至今，国家广东及东莞市颁布执行了系列新的法规制度，促进了房地产业健康持续发展规范房地产开发商的法规关于进步加强房地产信贷业务管理的通知中国人民银行在今年月中旬下达了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，对房地产开发企业的资金实力提出新的要求，房地产开发企业申请开发贷款必须具备国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建设工程施工许可证房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，房地产开发的步伐会放慢，但会更加稳健，那些靠资金运作，跳跃式发展的企业将会没有生存基础。这将促成房地产业的优胜劣汰，有利于房地产市场的健康发展......”。

2、“.....进步搞活房地产市场，市建设主管部门按照国家省对房地产开发企业有关规定，结合东莞房地产发展的实际情况，制定了关于东莞房地产开发企业管理的若干规定，对房地产开发企业设立资质管理规定进行了重新调整。这些措施有效的提高房地产开发公司的素质，促进了房地产企业规范的发展。同时，市建设房地产管理部门还积极采取措施，有效加强了对房地产开发经营资金的管理，有效防止了诸如问题楼盘，烂尾楼盘的出现，维护了小业主的利益，促进了东莞房地产业稳定健康持续的发展。规范和整顿市场的法规商业旅游娱乐金融服务业商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标拍卖挂牌方式进行出让。由于目前房地产市场存在着多渠道多源头供应土地的问题，使些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调空力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招标行为的投机性。此政策的推出，使土地的供应在个公平的市场环境下，减少投机行为......”。

3、“.....年月日，国土资源部就清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题发出紧急通知。月，国务院办公厅下发两道整顿土地市场秩序的命令关于暂停审批各类开发区的紧急通知关于清理整顿各类开发区，加强建设用地管理的通知。其后，国务院又在日召开全国进步治理整顿土地市场秩序电视电话会议，新轮土地市场的整顿启动了，并且将加大力度。对于土地市场中出现的违规圈占土地低价出让土地等行为进行查处。五部委高官联合带队督办，就是要从土地规划和供应产业政策和计划立项建设管理资金设计干部监督等若干方面联手整顿土地市场，促进土地市场的健康发展。广东省农村集体建设用地使用权可上市流转。广东省政府日前发出关于试行农村集体建设用地使用流转权的通知，明确农村集体建设用地使用权可上市流转。这是广东农村集体用地管理制度的重大创新突破。年月，建设部颁布关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷......”。

4、“.....明确规定了计算商品房公摊面积的办法。减轻购房者负担，吸引消费者购房的法规年月，省政府公布的关于促进我省房地产业健康稳定发展的若干意见的通知中有明确规定凡在我省按照市场价个人购买普通住宅的，契税按征收。之前，广东普通住宅的购房契税为，按这政策，个人购买普通住宅，契税减半征收。此项措施在定程度上减轻了购房者的负担。减免房地产开发商负担的法规经省人民政府批准，广东省物价局对涉及我省房地产市场建设的行政事业性收费项目作出了重大调整，项收费有的被完全减免，有的被大幅降低收费标准，此举旨在从政策上降低房地产开发的成本。年月份，国家计委宣布，取消包括房地产开发建设在内的投资项目审批。从年月日起，按照国家财政部的有关规定，广东相应统调低城市基础设施配套费个百分点。此收费标准调低后，消防设施配套费取消，不再从城市基础设施配套费中切块。关于促进城镇建设的法规年月，广东省政府出台了关于加快中心镇发展的意见......”。

5、“.....包括中心镇规划中心镇产业集约发展拓展中心镇建设资金渠道用地政策倾斜户籍改革及管理体制等方面都有创新性突破这些措施将会加快省内中心镇区的发展，也会出现中心镇区带领周边小城镇经济和建设发展的局面今年是东莞园区经济全面增长的处，月，东莞市政府出台了东莞市鼓励镇区工业园区发展的优惠措施，市政府作出了园区内可安排配套经营的房地产用地不超过总面积的的规定如果按全市工业园的规划总面积誉度，打开销售的人脉链。新闻炒作本项目作为松山湖科技园附近的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告报纸广告户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每个月作为个销售周期，每个周期主打种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算......”。

6、“.....根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。尾期销售策略按照国际营销学个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期进入期成熟期持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘般指持续销售期和尾声，楼盘销售率成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要定的方法。第种方法调整价格般情况下货尾是些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的种方法。第二种方法寻找新的营销方式有些楼盘价格降到极限广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找个新的营销方式应该说更为重要。第三种方法重新定义市场改进产品尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场重新界定客户同时在可能的情况下对产品进行改进也是个值得借鉴的好方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声......”。

7、“.....改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多的采用重新定义市场的方式。第四种方法制定目标各个击破根据剩余尾货的特点如户型面积总价等进行分类，不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产品的目的。现场包装销售中心是买家看楼洽谈的场所，是否能有明显的功能分隔，是否能面向目标客户并体现楼盘档次是作为个销售中心首当其冲的任务。营造个符合客户档次的销售中心才能有效地引导客户的看楼过程，并提高成交的效率。因此，本项目应该具备个较具规模的以透明玻璃围合的销售中心，并针对客户的需求将会所功能提前展示，而本项目将提前进行内部认购，但为了适应目标客户群，建议在原有的基础上作以下的调整。销售中心包装外包装销售中心作为客户接触本项目的第件产品，第印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造个喜庆，醒目的销售气氛其中包括......”。

8、“.....销售气氛的营造，往往能令买项目产生热销效果，对于促进销售起到很大的作用。内包装销售中心的建筑风格应与本项目的形象定位浑然全，保持统的形象，尽量利用通透明亮的售楼部配合项目的主题定位，并制造能诱发目标客户购买的形象。内包装包括展板的布置展板编排是展销会内的重要部分，它能有系统地引导买家由接触到了解项目，以尽快帮助其作出决定。展板编排更重要的是突出项目的优点，令买家对项目更有信心并以最方便及有利摆设，缩短买家了解项目的时间作出购买决定。展板的内容升值前景主要交通项目规模项目主题定位户型推介配套介绍智能化介绍录影带介绍拍摄分钟的高素质录象带在展销会场和售楼部样板房不断播放，除了介绍项目本身发展外，还介绍当地情况，发展商背景突出楼盘的优点，使得买家对项目有更深的认识，同时亦增加展销会的现场气氛，加快销售人员的讲解过程。售楼部上空增设旗旗的挂设能增加售楼部现场的销售气氛，引发发展商的品牌效应和突出项目的精彩定位......”。

9、“.....例如大型展销会宜选择些节奏较强的音乐，能够有效增加紧张气氛，促进成交客人较少时可选择些较悠扬且具文化品位的音乐，提升楼盘档次等。围墙包装本项目的建筑围墙作为项目自身附带的广告资源，为了提高项目在本区域的档次，应好好的利用。并且，项目占地面积较大，普通涂料绘画较难突出。综合以上因素，可采取以下措施围墙可采用喷画展示的方式，特别是临近时富大道的围墙。喷画内容以项目形象为主配合项目卖点，而时富大道围墙则以不锈钢画架加喷画的形式，设置于铁栏杆中央，主要突出项目的品味情趣环境等。再者位于时富路的项目广告牌也应该结合楼项目的形象，卖点重新更换。施工工工包装工地的形象不能象般工地杂乱无章，直接影响潜在买家对项目的整体形象的认识，因此在场施工人员在进场施工时必须统着装，例如施工时穿带统的施工帽工作服工作标签等建议各种施工服饰的色调与项目广告推广色调相同，工地需要安排施工人员定时定点进膳食......”。