1、“.....但从近年来的拆迁情况可见斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。投资性需求日益膨胀。投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。三年的政策取向与市场走势年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定的宏观调控目标......”。

2、“.....并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四市区房地产业发展趋势地级市组建以来，市区已从建市初的平方公里扩大到目前的平方公里，市区常住人口从建市初的万人，扩大到目前的万人。市区的城市建设发生了翻天覆地的变化，城市面貌焕然新。根据有关资料，前五年房地产施工面积逐年递增，年递增率达，其中住宅年递增率为房屋竣工面积年递增率达，其中住宅年递增率为空置商品房的增长率为年施工面积递增率，房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成的空置房，近几年年年的空置房......”。

3、“.....年年由于房价的迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年的每平方米多元，增长了倍，年均递增率为年至的房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破元，年金通桃园的预定房价已达元以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，市今后几年内的住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济的不断发展人们生活水平的不断提高，对住宅面积及环境的要求也将越来越高二是在外地的从业人员成功人士，回乡购房的人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设的启动，旧城改造的进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房的需求也将会不断增大。从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市十五规划纲要......”。

4、“.....因此，在十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区的住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模的优势得到了更快的发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好的发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产投资亿元，增长。年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境的促进因素，为本项目的发展提供了坚实的基础。人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元......”。

5、“.....由此可见，居民的生活质量进步提高，市民的消费能力不断增强。七营销策略房地产促销策略随着房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的企业发现仅靠降低价格是很难取胜的，讲究促销策略也关系到营销的成败。在国内外兴起的房地产预售方式得以成功全靠广告促销的配合，使得房地产能在较短的时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售的零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔指示路标气球等。邮递说明书针对目标市场，邮寄具元住宅,住宅,商业用房,合计营业税金及附加本项目应缴纳营业税及附加合计为万元。其中营业税为万元按营业收入的计算城市维护建设税为万元按应交营业税的计算教育费附加为万元按应交营业税的计算土地增值税万元住宅按，商业按。企业所得税本项目应缴纳所得税税率暂按计算，计万元......”。

6、“.....项目建成后，若按预期价格全部销售，可实现经营收入,万元，所得税前利润,万元，税后净利润,万元。项目损益表序号内容经济指标单位数量单价元总价万元经营收入,住宅平方米,住宅平方米,商业用房平方米,二营业税及附加营业税城建税教育费附加土地增值税三总成本费用,四利润总额,五所得税六所得税后利润,七盈余公积金八盈余公益金九未分配利润十累计未分配利润评价指标投资利税率投资利润率投资净利润率上述评价指标表明，本项目的投资利税率和投资利润率及投资净利润率均接近于同行业的平均水平，因此在财务上是可行的。二社会评价本项目建成后，对提高市民的居住条件，加快旧城改造的步伐，改变城市面貌，促进中心城市的发展，将具有极大的社会意义，有利于推动市区经济持续快速发展有利于促进三产经济的增长同时也有利于市区房地产业综合开发的良性循环。物业管理的好坏是目前购房者普遍关心的问题，它不仅牵涉到业主的切身利益，而且对社会的安定有定的影响，因此......”。

7、“.....切实做好物业的接受验收和售后的服务管理工作，否则将会影响商住楼的销售。拟建项目周围有居民住宅区办公区学校和商店，施工期间将对周围居民的生活办公环境学生的学习环境和商店的经经营环境带来影响。施工的噪声粉尘的飘散，有可能对周边的环境产生污染，建设单位应采取切实有效的措施，减少扰民现象。第十五章风险分析宏观调控对项目的影响年政策调控执行力度将进步加大。面对目前不断上涨的住房价格，在年政府出台系列调控政策的基础上，年从年头到年末，先后又推出的调控政策措施涉及个方面，共有项之多。是升息信贷方面，央行两度上调利率二是提高首付月日起，个人住房贷款首付提至三是自月日起，新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房须占开发建设总面积以上即规定四是推行廉租房制度重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用房廉租住房......”。

8、“.....在房地产调控政策上，地方政府责无旁贷六是全额征收营业税，七是征收个人所得税意在通过税收杠杆，从流转环节入手，抑制投资，遏制投机八是征收土地闲置费意在打击屯地九是外资核准为外资购楼上紧箍咒十是对土地提价主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，因此，年将可能进步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，进步调控政策出台的可能性比较大。因此，该项目的建设存在着较大的政策风险。项目实施单位要及时掌握国家政策及相关规定，调整思路，避免政策风险对项目造成不必要的损失。二金融政策对项目的影响房地产开发商是对银行依赖程度很高的行业，开发投资的资金主要来源于银行贷款和预售房款，而预售房款很大部也是购房个人的银行贷款。辩证地看，依赖是相互的，银行对房地产行业的依赖程度也很高......”。

9、“.....在房地产开发中有三种情况第种情况是有资金有土地有开发能力的开发企业，在段时间里能继续发展壮大，在宏观调控形势下有利于他们规范的发展第二种情况是有土地没有资金的开发企业，可能这些企业缺乏融资渠道，而逼迫出让土地第三种情况是既没有土地也没有资金的开发企业，就有可能要联合转产或倒闭。有限公司的母公司经过多年的房地产开发，虽然积累了丰富的开发经验和定的资金实力，但就目前金融政策宏观调控的情况下，要注意规避房贷风险，采取多种渠道多种方式筹集项目资金，合理安排资金的使用，加强财务核算，提高财务人员的主观能动性，让财务风险降低到最低限度。三住房需求对项目的影响根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，社会商品连续几年平均增幅达以上，年城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。按照国际惯例，房价般为居民家庭年收入的倍，按现行的房价和市区人均收入计算......”。