1、“.....像世纪佳园这样环境优美档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。项目区位市场潜力。世纪佳园二期项目位于江西科技园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着南昌市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，南昌市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与南昌市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，年南昌市城镇居民人均收入为元，年为元，年汰到元，年达到元，年比年实际增长。在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右......”。

2、“.....中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由八五时期的增加到年的，目前这比例已超过，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，世纪佳园期北辰小区阳光小区金康园等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世纪佳园二期市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。三项目选址及建设条件项目选址年以后，江西科技园作为永久性公园，园区依山傍水，环境得天独厚，今后南昌市将严格控制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为南昌的个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。江西科技园片区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。世纪佳园二期项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。建设条件位置优越世纪佳园二期项目建设地块位于江西科技园公里处白龙路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是龙华路昙小路，主干道白龙路向前直通市中心区。沿白龙路带的住宅区......”。

3、“.....区内人口众多仅新迎小区就有人口万人，商业网点密布，生意兴隆，呈现派繁荣景象，与江西科技园片区优雅清新和谐宁静的环境形成鲜明的对比。随着人与自然和谐发展居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托江西科技园流的社区环境，佳园二期住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。交通方便已建成的主干道白龙路和龙华路昙小龙金博路穿金路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由南昌市的东南西三个方向开往佳园小区，坐车由佳园小区至市中心只需分钟，到火车站分钟，到南昌市机场分钟。白龙路连接环城东路和白塔路延长线，紧接春城路直达市机场。由另条主干道穿金路可连接南昌市城市南北方向交通动脉北京路，并以东西方面交通干线人民路交汇，往南是火车站，往西至西市区，交通十分便捷。确定方案并比选项目方案栋高层，四栋多层和联排低层住宅，项目方案二八多栋多层和联排低层住宅因为项目方案二明显没有方案在相同的容积率不变的情况下，总住宅面积要缩小，获利要小......”。

4、“.....未用转让变更方式办理用地手续。四建设规模及功能标准规划设计方案建筑面积和内容根据省计委立项批复，世纪佳园二期项目建设为商品住宅小区，初步规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方头，联排低层住宅建筑面积平方米，地下停车库平方米。功能设施标准建筑使用功能年城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通地铁和私人汽车有定发展学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。年住宅的套型模式各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适配套及与环境协调是发序不可预见费盈利能力分析项目在计算期内经营收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万任意盈余公积金万元后还有万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为万元，企业所得税为万元，土地增值税为万元......”。

5、“.....详见附表附表。项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受的内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。资本金内部收益率为。详见附表和附表。商品房投资利润率利润总额总投资商品房资本金净利润率税后利润资本金清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以直保持为零。资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以直保持为零，由附表可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。资金平衡分析详见附表，资产负债分析详见附表。敏感性分析将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降至和，净现值分别下降至万元和万元......”。

6、“.....根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表及图。序号项目变动幅度内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案开发产品投资售房价格预售款回笼进度租房价格，主要经济指标本项目的主要经济指标见表七。序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中多层住宅联排低层高档住宅地下停车场出租房地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米Ⅱ经济数据总投资资金筹措其中资本金使用预售房款经营收人经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后资本金内部收益率年年......”。

7、“.....出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入的倍，而目前南昌市房价每平方米售价为元之间中低档商品房，套建筑面积平方米的住房平均售价达万元万元之间，相当于家庭年收入的倍至倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这标准的近倍，目前市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有定市场风险。虽然目前市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本......”。

8、“.....做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。应杜绝规划设计单调缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销......”。

9、“.....全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险......”。