1、“.....普通住宅和豪华住宅有同步较大的增长速度写字楼的价格有小幅增长，但商业用房的价格却出现较大幅度的下降。年季度物业销售价格指数统计以上年同期为指数名称年季度年季度年季度总指数商品房经济适用房普通住宅豪华住宅写字楼商业用房其他④消费者的需求趋于理性，投资性需求显著下降年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的，年月份该比例已经下降到。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为，大大低于前两年的。全国房地产市场现状年也为我国房地产市场的政策年，其核心在稳定住房价格上，对应于部分城市价格增长过快，防止出现房地产泡沫经济，中央连续出台了房地产政策，抑制房地产价格快速上涨。宏观调控政策效应初步显现，房地产价格增速逐季放缓，房地产企业景气指数直线下滑，二三季度环比均为负增长......”。

2、“.....各地政府积极调整土地供应结构，增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地的供应量，同时加大了对闲置土地的清理力度。纵观年全国土地市场主要呈现如下特征东部地区土地购置和开发面积全面回落随着政府宏观调控政策的陆续出台，房地产开发商拿地日益谨慎。月全国土地购置面积同比上升，增幅小幅回落，土地开发面积同比下降。其中不同区域呈现出不同的发展特征东部地区土地购置和土地开发面积全面回落中部地区土地开发面积减少，而土地购置面积大幅增长西部地区土地开发面积小幅增长，土地购置面积下降。西部地区土地价格飞速上涨年前三季度，全国土地购置面积同比增长，土地购置费增长，土地购置价格呈现定幅度的上涨。其中西部地区土地购置价格增长尤为迅速，土地购置面积同比下降，而土地购置费用却同比上涨。豪华住宅用地价格同比出现较大增幅年前三季度全国土地交易价格同比增幅先抑后扬，第三季度价格同比增长，前三季度平均增幅。从不同类型土地的交易价格看......”。

3、“.....前三季度豪华住宅用地价格涨幅居各类用地之首，前三季度分别比年同季上涨和。房地产供给情况全国房地产开发投资增幅回落，中西部增长较快前三季度，全国房地产开发投资完成亿元，同比增长，增幅比年同期下降。受政府宏观政策的影响，年房地产开发投资同比逐季下降，第季度同比增长，第二季度同比增长，第三季度同比增长，预计第四季度将会延续前三季度的趋势，全年房地产开发投资将达到亿元，增幅同比有所回落。分区域来看，随着东部线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。年前三季度，中西部地区房地产开发投资额同比增长和，远远赶超东部地区开发投资额的同比增幅。从地区投资结构来看，中西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重也呈现逐年上升的趋势。西部房地产市场施工面积新开工面积位居首位受西部大开发等利好因素的影响，中西部地区房地产施工建设速度赶超东部地区......”。

4、“.....西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。写字楼新开工面积出现负增长前三季度，全国商品住宅新开工面积万平方米，增长写字楼楼新开工面积万平方米，出现负增长商业用房新开工面积万平方米，增长，增幅同期减少。房地产价格呈现销售价格增幅放缓的趋势据国家统计局信息，商品房平均销售价格，年季度涨幅，到二季度涨幅，到三季度涨幅。另据国家发展改革委国家统计局调查显示，年月，全国个城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份高环比上涨，涨幅比月份高。年月全国个城市调研显示，全国房屋销售价格环比增长，意味着房价增长仍在继续。宏观调控降低了房价上升的速度，但并未使得全国房价呈现下降趋势。长三角地区受宏观调控影响显著，成交量萎缩的同时，价格明显下降。月的调研显示，当月上海房屋销售价格环比下降，南京下降。回顾，全国房地产市场在经历了首季度的高速增长之后，在宏观调控的影响下，出现了短暂的回调......”。

5、“.....随着供给的不断增长，房地产市场基本保持供需平衡，房地产价格涨幅逐渐趋缓，全国房地产市场逐渐向理性回归。二全国房地产市场发展的趋势判断从近年来房地产现状分析来看，我国房地产业在未来的几年内将继续在政府宏观调控中发展，房地产投资增速将进步放缓，融资更趋向多元化，土地市场更加规范，建设用地增量控制更为严格。国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展在市场经济中，国民经济增长取决于三大因素，即投资需求消费需求和出口需求，其中最根本的是消费需求。房地产业的发展既扩大投资需求，又扩大消费需求，能从两方面推动国民经济发展。从扩大投资需求到控制，商业业态不够丰富项目仅能做般镇区型商业中心消费总人口基数少，同时低收入者占较大比重。机会存在市场空白，东坑目前无此档次定位的商业，市场上无竞争威胁现阶段东坑中高档消费群外流，消费习惯已形成，要挽回此局面，需求较长的东坑外资企业在东坑中所占比重大......”。

6、“.....在其辐射作用下，未来产业的升级是势在必行的，而产业的升级将会改变现有低消费的人口结构东莞实行城镇化建设，中心区是未来居住主要区域，因而未来本项目周边将会聚集更的居住人群，对商业消费需求量将增加。时间东坑地域面积小，与周边相邻镇区距离近，相邻镇区较发达的商业对东坑具有较大的威胁经济地位不明确，可能会受到撤镇变区威胁。项目商业业态结构与档次定位把项目商业业态分成四大类精品店餐饮服装服务类。根据东坑商业的实际情况及相邻周边镇区商业发展情况，考虑到本项目地块的区位及地块价值，本项目商业的档次定位为中档偏上。本项目商业各业态吸纳市场消费容量分析根据本项目的商业定位，结合前面部分对东坑中高收入人群的统计，本项目可能吸纳的市场消费人群在四万人左右。本项目商业各业态的功能协凋与组织餐饮是最聚人气的业态，利用餐饮这特性为其它业态汇集人气餐饮是短时间消费行为，利用服务类业态......”。

7、“.....店铺越集中，吸引的消费者越多。总体来讲，利用项目较为丰富的业态，增加客户的驻留时间，各业态间要充分利用到达的人流，使其在本项目商业的消费最大化。七项目商业主题形象定位项目商业总体形象定位东坑中心大型站式商业广场。项目商业核心建筑形象定位东坑标志性时尚购物中心。项目各业态形象定位中高档餐饮精品服装服务的商业业态。项目各业态形象定位的协调与相互烘托，使各种业态形象统。具体而言，包括以下几点各业态在档次上匹配利用形象档次高的业态如中高档服装店精品店来弥补形象相对较差的业态，以保持项目整体形象档次不同业态在规划时，要注重相互间形象的影响，如餐饮店不适宜同中高档服装店相邻。八项目商业布局商业布局的总体思路遵循商业功能性，与住宅进行分区管理在进行商业布局时，应考虑到商业场所的喧闹场面及其人流车流会给居住区客户带来负面影响，在进行商业布局时，要与住宅进行分区管理。注重商业项目的核心属性......”。

8、“.....在商业街附近设置广场，适当设置诸如网吧宠物店精品店鲜花店等休闲娱乐型的商业业态。与经营业态紧密结合，合理布局各业态可以将业态分为四个大类餐饮类服饰类服务类精品类，根据各业态的属性，做到业态间的最佳组合，避免业态之间的不利影响，同时在居住区附近布置些服务内的业态，方便客户日常生活。④坚持制造高质量的商业空间在规划布局时，是尽可能使临街商铺面积最大化，从而实现利润的最大化二是合理安排商业区的人流与车流，确保商业区人流物流车流畅通三是在大商业场所应安排地面停车场及地下停车场，行车道路应设计停车道。商业轴线与区域安排在商业轴线与区域安排时，应从实现商业价值最大化出发，既要使临街面积足够大，又要做到商业街及大商业间形成便利的人流通道，根据商业与居住区的布局，使本项目形成两纵横的商业街的结构，使区域消费人流横向流动，形成循环消费区域，为商业创造最大的价值空间......”。

9、“.....应根据商业整体布局，合理安排消费的人流车流，做到商业人流与居住区人流不相干扰，商业街之间做到人流循环，为消费者提供便捷的通道。商业配套设施布局商业的配套主要是大商业地下停车场地面停车广场，可以在临外部主干道的大商场前布置个停车广场，以集聚人流，而地下停车场出入口应设在次街道口。第四部分项目建设条件地址选择。项目位于东坑镇新中心区位置，在东坑镇区规划中定位为个高档商住地块，是东坑未来的中央行政商务居住区，地理位置相当优越。四周道路交通便捷，离东莞市区仅分钟车程至深圳分钟至常平火车站仅分钟车程。周边生活设施配套完善，商场银行学校农贸市场大型文化广场规划中的生态公园等遍布，居住购物休闲运动环境均十分优越。项目周边城市景观和生活配套资源丰富，是项目发展所具备的独特软件条件。供水供电。东坑镇水电设施完善，水电供应充裕，项目用地的水电使用均已征得有关部门的同意。环境保护。本项目是位于中心区的大规模中高档次社区型商住社区......”。