1、“.....城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，住宅的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。随着居民收入的增加和生活水平的提高，过去单的小户型设计已不能满足居民的居住需求，纷纷要求购买新户型舒适性智能性的小区住宅。为进步推进城市改造，提高土地使用价值，国土局在进行了前期土地收购储备工作的基础上将新老三二七国道之间，古槐路东国有土地使用权进行挂牌出让，经过竞价挂牌，济宁高耸房地产开发有限公司取得古槐北路东片区国有土地使用权。该片区占地公顷，净用地面积为公顷。项目建设的必要性符合国家产业政策房地产作为不动产，价值大资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院年颁布的号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来，我国房地产业实现了持续快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国多个行业中，在投资上......”。

2、“.....表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续稳步健康发展，对消费投资相关产业金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。从房地产宏观政策上看，始终坚持个目标和字方针。房地产业既是国民经济的基础性先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业的持续健康稳定发展的目标，采取非刀切的因地制宜分别决策区别对待分类指导的字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。符合房地产开发规划要求当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，房屋利用率低，住房面积小，小区缺乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。随着住房体制改革的深化福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发十五规划......”。

3、“.....从济宁高耸房地产开发有限公司开发建设济宁晨阳庄园项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。符合济宁市城市发展规划济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。在这总的思想指导下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的济宁市任城区中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方便的居所。三市场需求分析国内房地产市场情况按照世界各国城市化发展的般规律，国的城市化水平在达到后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大资金占用多，且具有保值增值的特点......”。

4、“.....国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和般住宅的供应量，限制炒房投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势的主调，行业关注度减弱，成熟度将逐步提高，横眉冷对千夫指大起大伏的时代将结束。从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。由于国家在改革开放以前直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策......”。

5、“.....年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这目标实施的步伐。由于目前全国的城市居民数仅占总人口的，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。从被束缚的住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从年的平方米提高到如今的多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为年前的十倍，在农村大约为倍。从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。不同的收资产负债表的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及清偿能力，并计算资产负债率。偿还借款的资金来源为可利用的售房收入还款。经测算，项目足以满足贷款条件......”。

6、“.....各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及投资回收期，其中销售收入的变化最为敏感，开发产品投资次之。因此要求企业加强管理及市场销售工作，并努力降低成本。十四经济评价结论以上经济分析表明，项目具有较好的盈利能力清偿能力及抗风险能力。因此，从经济角度评价项目是可行的。第九章社会影响分析第节社会影响效果分析济宁晨阳庄园住宅小区项目作为城区西北部的个新开发项目，对于提升城市形象，改善该地区居民生活条件有着十分重要的意义。本项目的实施有利于合理开发和集约利用土地资源，有利于加快任城新城区建设的进程，美化区域环境，提升城区土地商业价值，并且符合济宁市的发展规划。同时，项目的建设还有利于满足人民对住房的需求，改善居民的居住条件和居住环境，对于构建和谐社会具有重要意义......”。

7、“.....各种不确定或随机因素很多，旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。项目融资阶段济宁高耸房地产开发有限公司需要从银行或者其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金的使用成本即利息支出对开发商的最终利润影响极大。此外，本项目开发到定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，但该过程中旦遭遇预售款无法到位，就会因资金短缺而面临困境。项目建设阶段这期间主要存在成本工期以及承包商违约等风险。销售阶段较小的售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常售价的趋势难以准确的估算客户支付水平选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。二风险种类房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险金融风险购买力风险等。商业风险该风险指特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面其是管理......”。

8、“.....其二为市场变化，如地区人口结构交通便利性竞争者等等。经营风险经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。变现风险房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。金融风险房地产投资量大的特点使得般的投资者都要借助于各种融资工具。由于利率汇率项目建设及租售周期等变量的作用，带来了收益的不确定性。其他风险包括社会风险以及自然风险等等......”。

9、“.....即在定条件下和定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。收集分析市场信息，铺就信息网络房地产项目投资和开发风险较大的原因之就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发中的风险。利用合作投资分化风险合作投资是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门大财团合作，可利用其资金优势......”。