1、“.....故而新建住宅的品质进步提高，细节上更加讲求完美人性化并更加符合寿光的实际，年出现在中高档商品房中的中空玻璃南向客厅落地飘窗在年已普及到所有普通住宅，楼顶墙体更多采用隔热保温的新式节能建材，景观绿化更加讲求均好性，户型不但普遍达到了新式户型的通透，而且更加讲求全明设计，有的楼盘甚至达到了全明设计，作为主力户型的平方米左右户型面宽明显加大，尤其主卧室的宽敞舒适度得到了重视和加强，出现了些面宽在米左右的主卧室。设计的精细度房内面积的有效利用率大大提高。热点五商业地产热度不减，产权商铺向专业市场转变由于国家新政对商业地产的影响较小，年寿光的商业地产依然热度不减，商业地产项目数目多规模大，与年不同的是，曾度蜂拥而上的产权式商铺在本年度大有收敛，商业地产的热点转向大型专业化市场的开发。热点六住宅郊区化，居住片区概念出现经过年的开发，市中心核心地段可供开发住宅地已十分稀缺难寻。在私家车的加速普及进程中，的寿光新楼盘出现了明显的郊区化倾向。与此同时......”。

2、“.....当然，这里所谓的郊区是相对的，随着城市中心的扩容，新规划的实施，这些目前看似乎还有些偏远的居住区不用多少年后很可能又将成为新的中央居住区。三市场分析寿光房产市场日趋规范，整体处于上升趋势，在市场发展的过程中，可分为两个阶段，年之前是起步摸索阶段，以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在定盲目性。政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。年以后，振荡中走向发展的过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚理念先进的外地开发企业着眼于寿光房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场，产品多元化......”。

3、“.....小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点高要求高标准，突出特性，树立品牌，以超前的设计，流的质量完善的配套卓越的物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。四消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对寿光可能的消费群研究事业较为成功，二次置业者。要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价约万元。事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。有旧房，二次置业者普通的寿光市居民，主要消费对象要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约万元。事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求......”。

4、“.....预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求房型合理，不宜过大，小区配套完善预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约万元。依据项目的区位周边配套服务设施道路交通子女教育社区文化等多方面理解，此项目的目标消费群定位为以项目所在区大量的商户和首次置业人士为主，辅以二次置业人士高收入单身人士以及少量投资人士。该项目的开发建设具有切实可行的可操作性和立见成效的现实意义。该项目的建设正是顺应了这新形势新需求，具有良好的开发潜力和需求空间，因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章建设条件与建设地址建设地区概况地理位置优越寿光市地处莱州湾南畔......”。

5、“.....共实现销售收入万元。按照营业税暂行条例的有关规定，应上缴营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元。该项目可实现利润总额万元。三财务基础数据销售收入销售价格根据建设单位提供的有关资料，结合城市消费水平和项目所处地理位置，参照受寿光市住宅楼售价行情，确定项目销售价格。住宅采用平均销售价格计算，公寓元平方米，商业元平方米，车位万元个。销售面积该项目出售面积公寓住宅面积平方米，商业平方米，地下车位个。销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目年内全部售出。该项目实现销售总收入万元。年度销售计划见表表销售计划表单位万元年份项目名称第年第年第年合计销售比例销售收入销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计万元，其中营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元......”。

6、“.....土地增值税按销售收入的预收，须预交纳土地增值税万元。总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的计取。所得税该项目所得税税率为。四损益与静态盈利分析该项目实现利润总额万元，所得税万元。经测算该项目投资利润率为，投资纯利润率为,投资利税率为。详见表损益表表损益表单位万元序号项目名称建设经营期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润评价指标投资利润率利润总额总投资额投资纯利润率税后利润总投资额投资利税率利税总额总投资额五偿债能力分析该项目申请融资金额为万元，银行贷款金额为万元，借款利息为。经测算，项目有很强的还款能力......”。

7、“.....财务净现值万元基准收益率，投资回收期年。详见表现金流量表表现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资含建设期利息运营费用财务费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量七盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。八风险分析敏感性分析该项目分别对总投资销售收入和预售款回笼速度作了单因素的敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表表敏感性分析表单位万元序号变动因素变动幅度内部收益率财务净限值投资回收期基本方案销售收入总投资预售款回笼速度从上表看，售房价格和开发产品投资是两大敏感因素......”。

8、“.....内部利益率分别下降至和，投资回收也增加至年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响较小。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素......”。

9、“.....技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理......”。