1、“.....从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由年的提高到年的年，在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和其他用房所占的比重分别为和办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从年月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为和，得到进步优化。在商品住宅销售中，年月销售面积为亿平方米，占同期竣工面积的。其中，销售面积增幅为，竣工面积增幅为，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由年的每平方米元，提高到年的元。其中商品住宅平均销售价格由年的元，提高到年的元，年均增长。年月，商品房销售价格每平方米为元，同比上升。仍显著低于同期左右的增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在年的房地产业发展中......”。

2、“.....针对这些问题，年政府出台了些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。年初国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。月份最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。月，中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知规定，这些规定对于防范金融风险规范市场秩序维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知在充分肯定房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用......”。

3、“.....通知提出要努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。二江苏省大丰市房地产市场分析经济状况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。大丰经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，大丰社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。年全市预期完成预计全年实现亿元，同比增长原口径财政收入亿元，剔除出口退税免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入亿元，同口径增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，同比分别增长经济结构进步优化，三次产业比例调整为∶∶再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列。到年......”。

4、“.....财政收入达到亿元，均比年翻两番以上，率先全面建成小康社会到年，达到亿元，人均超过美元，比年翻三番，财政收入达到亿元，比年翻四番，全市总体上实现基本现代化。苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，可以预见随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁将成为该类企业的发展趋势，能否把握该项机遇，将自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展的关键。房地产状况衡量房地产市场形势，必须遵循以下基本标准首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度其次要看商品房供给与需求的均衡态再次要看房屋价格的波动状况及其走势。从目前全国房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展......”。

5、“.....城市化进程正是人口财富人才资本的横向集中的过程，城市中心功能的进步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。年之内如果国家不出现大的政策性调整，房地产市场还将会有年的高速发展时期。大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身投资与筹资计划按江苏省大丰市市政府规定，投资项目的自有资金应达到项目投资的以上，只有完成此比例的投资，项目方可依法转让或预售。为计算方便，报告中预设项目寻求贷款万元，分别于年投放，具体见表七项目投资计划和资金筹措表。由于项目建设期较长，实际运作中，上年项目的销售收入中部分可用于下年的建设资金。项目建设期历时年，从年元月至年月底全面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七项目投资计划和资金筹措表。表七中......”。

6、“.....在实际运作时，可根据本项目实际情况作如下安排以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动资金。根据目前该区位地价情况，加之该地块由于拍卖竞争可能引起升值，预计项目地块价格可达到。万元亩。项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押获得银行贷款支持。工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。第八章项目开发经营状况分析本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。新天地花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅车库以及幼儿园会所等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业......”。

7、“.....部分为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园会所。故公建项目的经营收入本报告中均未考虑。项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位多层住宅元小高层住宅元别墅元商铺元二项目销售计划根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查，以及本物业的设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况如下表五六。四项目经营成本结算项目经营成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本当年建筑面积项目总建筑面积总建筑投资上述公式仅为近似计算。销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。营业税及附加税合计为销售收入的。④土地增值税按销售收入预征。财务费用为项目开发经营期间的利息支出......”。

8、“.....项目利润计算如表二。六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率项目全部资金的现金流量表表八财务净现值与财务内部收益率根据表八可计算出全部投资的财务净现值和财务内部收益率。其中财务净现值万元财务内部收益率由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上的可行性，项目财务内部收益率，且水平较高，表明项目具有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本万元，保本点即销售收入达预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本万元，保本点即项目开发经营成本达到预测成本的，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的......”。

9、“.....二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达，如果的投资额增加，那么从全部资金的现金流量表表十的情况来看，万元,项目仍然可行。项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么，从全部投资现金流量表表十的情况看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍大于零，项目仍然可行。三项目开发经营主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险般包括宏观经济与政治风险......”。