1、“.....系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。五持有环节拟征收物业税。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第步。物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地产开发商。不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制投资性和投机性需求。结论新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家经济稳定政治稳定政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化......”。

2、“.....表明国家对经济的调控能力加强，手段不再单税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税第三部分市场分析长沙市概况城市概况长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。是中部地区重要的区域性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区的前沿阵地，又位于上海广州重庆武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。长沙在全国东靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北的枢纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金产品技术信息人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里......”。

3、“.....市区人口已达万人。经济情况随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。年全市第二三产业比重为，第二产业增速明显。年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提高。这切数据显示着长沙巨大的商机。小结城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场的排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场......”。

4、“.....城市规模逐步扩大，商品房需求量大。长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市，居民住房消费能力增强。年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙武汉郑州合肥南昌太原备注在省会城市中，长沙排名第位。二长沙房地产市场状况分析随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。而房地产业受经济发展的带动......”。

5、“.....年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展态势。市场运行情况总体如下年市场供应情况开发投资年全市共完成房地产开发投资近亿，与去年同期相比增长约，占全市固定资产投资达以上。表明长沙房地产市场依旧理性，投资商对市场普遍看好，投资热情不减另外也说明，房地产业仍是国民经济的主导，其投资占固定资产投资近三成，对其他行业的发展拉动作用明显但同时，增幅下调，宏观调控的作用初显在原规划要点方案测算过程中，按市场价格考虑成本投入，反算地价后，利润空间不大，根据长沙实际情况，突破容积率较为可行，届时对项目盈利空间会有较大提升二方案二突破现有规划指标，实现利润最大化下的开发方案技术指标描述总用地面积约，亩净用地面积约，亩综合容积率临街，住宅建筑密度总建筑面积平方米其中地上部分平方米地下部分平方米规划布局及建筑面积分配专业写字楼及商业设于临街部分，充分实现临街价值临街部分设米超高层专业写字楼栋，层面积约平方米，层高米......”。

6、“.....项目周边商业成熟度高，为提升项目价值，在米长临街部分写字楼底商设置三层商业裙房，写字楼西侧设层商业裙房作为小区配套和商务服务。总建筑面积约平方米。项目纵深部分依地形，布局栋米高层点式板式住宅，总建筑面积平方米。其中二梯四户板式住宅栋，主力户型平方米，计户二梯五户点式住宅栋，主力户型平方米，计户板式小户型公寓栋，主力户型平方米，计户。地下部分地下室层，负二层每层平方米，负三层平方米，共计平方米，个车位，作为项目配套服务业主。面积构成明细项目面积户数商业写字楼住宅地下部分合计土地成本设为，通过不同目标成本利润率进行倒算......”。

7、“.....层高米，在品质上优于前述方案，售价考虑为元平方米。不同目标成本利润率下地价测算已考虑所得税成本投入万元销售收入万元销售税金万元销售利润税前成本利润率销售利润率土地总成本含税费单价万元亩楼面地价元销售利润税后结论通过分析，项目可定位为高档都市生活社区在突破规划要点方案下，按市场价格考虑成本投入，反算地价后，项目能够承受较强的土地价格，即方案是可行的但受规划要点限制，突破规划要点程度将直接影响到项目的盈利水平，此风险应引起重视。四结论土地价格项目方案方案二销售利润率土地价格净利润楼面地价保守方案下趋近于零利润的土地价格与方案二销售利润率下的土地价格较为吻合，价格区间为万亩含税费，为目标净利润率下可以接受的土地价格区间。注地块属二级土地，基准地价元平方米，容积率修正系数为，以项目测算容积率计算，每亩约补交土地出让金万元，若挂牌时考虑此因数......”。

8、“.....利润空间在上述土地价格下，项目净利润为约亿元，在经济上可行但该方案是不受规划要点约束下的经济指标测算，对规划要点的突破程度将直接影响到项目的盈利水平。第八部分模拟财务分析开发周期设定年中完成土地储备，于年底进行土方开挖，至年二季度初完成基础施工。项目作为个整体规划开发建设，至年二季度住宅主体封顶，至年四季度部分住宅物业实现销售，至年底全部竣工。工程建设周期为三年。二财务分析条件设定土地价格取合理利润下的价格区间万元亩中间值万元亩销售收入测算以第四部分的测算价格确定表为依据，市场预期升值空间作为项目的额外利润根据长沙实际情况及投资环境，项目实现规划要点突破的可能性比较大......”。

9、“.....项目总投资人民币亿元。本方案模拟销售过程中，根据长沙市场实际情况项目物业类型的不同，结合项目工程形象进度，确定各个时期各类型物业按不同的比例进行销售，销售期三年不包括内部认购期，销售额占价值总量的。方案模拟至物业竣工时，我方累计现金流入亿元，实现现金正流入万元，存货价值亿元至模拟销售期结束年中，我方累计现金流入亿元，现金流万元，存货价值亿元。项目于开盘前达到资金占用峰值亿元。至年初，项目现金流实现正值，项目投资回收期为三年......”。