1、“.....改变经济结构，成为经济发展新的增长点。房地产也从旅游向休闲商业养老等多点刚需方向发展。年海南房地产发展分析年成为海南新发展的初始年，年初国务院批复的国际旅游岛政策，不仅带来了国家强有力的支持，而且吸引了全国各地著名开发企业的强势入驻，更加吸引了全国投资者的关注。年初的房地产市场出现井喷式增长，短短三个月海南岛的房价暴涨，涨幅达倍。随之而来的是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策的出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国线城市成交量巨幅下跌。海南房地产由于走出了条旅游地产开发的路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者的信心不减。开发企业没有停止在海南圈地的脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺的现象，多来海南注册的开发企业为海南房地产市场贡献力量。海口三亚房地产市场低速时期，二三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第，琼海连续个月成交量占全省首位。今年以来，国家系列对房地产严控政策的出台，加快了海南房地产投资结构的调整......”。

2、“.....岛中保亭五指山琼中等县市也成为继东线沿海之后，又资源型旅游地产开发热点。海南土地出让及成交市场海南政府为防止年代初上演的地产泡沫，严控各地土地使用情况，进行打击囤地行动，出台措施保证海南房地产市场健康快速发展。年的土地政策主要体现在两个方面，方面是规范引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模结构开发时序和空间布局。另方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。海南线地区海口三亚土地供应量减少，成为更多企业开拓二三线城市的契机。海口三亚在未来房地产市场中主要起到标杆作用，年开发重心转移至二三线城市。尤其是以东线线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。年，全省房地产完成增加值亿元......”。

3、“.....占全省固定资产投资总额的房地产企业提供税收近亿元，占地方般预算收入近四成。海南房地产须保持定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年，房地产仍是海南支柱性产业。年房地产大调控下的后市分析政府限购政策出台的背景，原因之，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。高通胀会否退潮，是限购政策退出的个重要条件。但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少市场决定的房价与普通住房需求的差距，缓解社会矛盾楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。从目前情况看，高通胀会在定时期存在，限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模保障房体系形成供应规模需要年，因此，预计限购政策退出总体需要年时间。根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的研判如下房地产开发投资对比线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。成交面积线城市成交面积萎缩......”。

4、“.....成交均价线城市房价上涨更快，二三线城市的房价相对值更低。预计二三线城市房地产发展空间更大。市场特点不同类型的城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市，调控期内存在发展机会。第三章项目市场分析与预测项目开发条件区位分析项目所在地的保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬，东经,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。总面积平方公里。保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公寓，栋别墅，万平米平米，总款万元套万元每年免住天,收入给客户回报海悦湾度假酒店三亚湾海坡经典小户型,海景小户型,绝佳海景版,万元每年免费天入住,回报保亭天福源度假酒店三亚湾海坡万余，间套万元六成按揭......”。

5、“.....间客房，含全海景总统别墅多款海景套房和豪华度假房万元五成按揭，最低回报椰蓝湾度假村三亚湾海坡标准间，套间，万元天免费入住，收入的返回客户嘉宾国际酒店榆亚路半山上标准海景房，山景房，套房每年天免费入住，回报保亭天域度假酒店亚龙湾占地万建筑万二期间套房万元六成按揭，委托经营管理参考以上资料，确定本项目的市场定位和营销策略定价策略。项目营销推广目标本项目拟建设成为发展商海南北斗建大投资有限公司和山东北斗集团公司在海南向全国和世界展示的个形象平台和沟通的窗口接待基地,同时作为山东省政府企事业单位高级商务人士商务活动接待应酬旅游访亲停泊的商务休闲港湾,营销计划年月开始预售，年月底售罄。产权式别墅定价策略本项目的价格策略建议采用两极化政策，选择景观相对较差的别墅，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同别墅及客房套房的价格，令景观较好的别墅承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。具体的销售价格，将充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素......”。

6、“.....以及本项目的资源项目价值及预期赢利状况，平均价在元平方米，低开高走较有市场竞争力。项目营销推广方式根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是首期别墅销售约栋，其中总建筑面积平方米的企业会所别墅和平方米的贵族私人会所别墅，将作为企业度假自住和贵族接待社交之用，以纯产权豪宅出售，价位适当高些其他平方米的花园别墅和山溪别墅，体现的是与大自然的紧密接触，室内面积小，室外露台泳池庭院面积大。但有些地段相比差点，价位可低些。这些别墅不接受酒店式统委托出租经营，由产权方自行经营，酒店管理方只负责统物业管理和平时的代出租服务。二期开发的别墅，建筑面积在平方米之间，共栋，分别进行产权式酒店销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对酒店物业进行日常经营管理。超五星级标准酒店将作为北斗建大集团在海南的招待基地，委托国际顶级度假酒店管理品牌统经营管理......”。

7、“.....初步订为悦榕庄酒店经营管理。采用自销为主松散型委托代理分销为辅的销售方式。项目物业管理本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司统按照超五星级酒店管理标准对经营酒店及业主购买的产权酒店式别墅进行统管理和服务。客户来源上，般管理外方通过自营酒店网络的客源，保证以上北斗建大集团的接待客户和关系客户保证的客源其余为高端度假散客，预计占。度假村将以高效高品质国际化标准的管理理念，不断提高业务能力，开拓创新，培育定规模的市场客源，确保度假村物业的保值增值，维护和提升业主的投资收益。第九章财务效益评价财务评价依据本项目财务评价是依据国家现行的企业会计准则企业财务通则和国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数。建设部发房地产开发项目经济评价方法。基础数据项目可售面积平方米，均为独栋别墅。项目销售收入确定结合目前的国家政策和海南的旅游地产市场状况，按照保守估计的原则，结合七仙岭板块项目特点，综合确定项目均价为，由此估算总销售收入为万元详见附表项目销售收入预测表......”。

8、“.....直接开发成本总计万元。开发费用除管理费外，销售费用根据本项目的高档次，低密度的特点，自销为主，分散代销为辅，按销售总收入取费计算，平均费用约在万元年。财务费用未考虑的原因，是投资资金由企业自有资金解决。损益计算详见附表项目损益预测表，各种税金的计算标准如下营业税按计算，教育费附加按营业税的计算，城市维护建设费按营业税的计算，所得税按计算，土地增值税暂按销售收入的计算。财务评价财务静态分析本项目预计总销售收入为万元见附表项目销售收入预测表本项目利润总额万元，投资利润率净利润万元，投资净利润率，资本金利润率。见附表项目损益预测表。财务动态分析基准折现率按计算，相关财务数据见附表项目财务现金流量表财务评价指标如下全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年。经测算......”。

9、“.....说明项目的获利能力超过了基准收益率，因而在财务上项目是可行的项目的财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目在财务上是可以接受的。敏感性分析本项目为顶级旅游度假村项目，经营中将受到的制约因素较多，为更好地把握各种不利因子的负面影响，并采取相应的对策规避风险，争取更好的经济效益，现分别就项目建设投资别墅产权销售收入主要是销售价格影响分别变化，计算其全部投资税后的财务内部收益率和投资回收期等指标的变化。详见附表。从表中看出，项目建设投资的增加对财务内部收益率的影响是最敏感因素，项目的建设投资降低对项目回收期的影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避风险，比如加强工程建设监理管理，避免工程施工的不必要浪费，有限控制和降低工程建设施工费用加强与国际顶级酒店管理集团的酒店经营管理合作，提高产权别墅的市场营销能力，争取更好的投资经济效益，有限地缩短投资回收期。第十章结论与建议本项目拟在年月左右筹备开始，目标是建成个国内和国际的高端度假村......”。