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(房地产)盛水绿都房地产开发项目可行性投资立项报告A1 (房地产)盛水绿都房地产开发项目可行性投资立项报告A1

格式:word 上传:2022-06-24 18:55:57

《(房地产)盛水绿都房地产开发项目可行性投资立项报告A1》修改意见稿

1、“.....对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全,还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。在去年市市房地产及相关产业展示会上,许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。那帕溪谷住宅的成功开发和火爆销售,就是个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因,主要有先富者的市场潜力。市市改革开放年来,经济快速发展,城市居民收入水平有很大提高......”

2、“.....据有关资料统计,富裕家庭约占左右,最近两年,富裕家庭这比例又有提高,今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大,形成先富者市场潜力。市新华区带,是市较早开发的商品住宅区,区内人口密度大,聚集了众多先富起来的人士,下步商品房的更新换代,加上二,三级市场的放开,将为商品房交易提供方便,并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。市是华北国际性商贸旅游城市,发展商贸直是市经济发展的重点之。由于近几年国家对的扶持,的经济飞速发展,提高了市在国际国内的知名度,为市城市经济发展带来前所未有的机遇,商贸旅游繁荣,驻市各类商业机构众多,今后私营企业也越来越多,私营企业主的住房需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成定的市场需求,像盛水绿都这样环境优美档次较高的住宅,无论是销售或出租都有较大的市场潜力......”

3、“.....盛水绿都项目位于南水北调东岸,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排,智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步,更在于其高附加值性套性能良好可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次品牌和价值。消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面,主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅......”

4、“.....包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面,个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。所以,住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另重要因素。对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,他们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。住宅开发向规模化发展前几年,市城市住宅开发数量发展过快,但开发规模偏小。目前市已有商品房多个楼盘,但大多规模较小,不但开发成本高,还引发住宅市场恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开发,才能满足用户的要求。市目前开发的卓达神兴国际城小区等开发建设规模都在千户以上,具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使楼盘向规模化方向发展......”

5、“.....住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前,市居民购房除直接居住或自用外,有近是用于投资保值增值或出租,这与市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计,年市城镇居民人均收入为元,年为元,年达到元,年达到元,年比年实际增长。在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的,最近几年这系数又有新的下降,这标志着居民生活由温饱型向小康型的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后,消费热点将转向住房汽车消费,这是个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革,家庭住房消费支出的平均比重将由上升到左右。其中中低收入的家庭为,中高收入家庭为富裕家庭占,加上银行住房按揭贷款的设备机房小区道路照明生活泵等为二级负荷,其余负荷为三级。供电电源及电压供电电压为电源,从变电站内增容后接出,配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。主要电力供应指标设变电站座,进站电压配电电压为,设计用电标准......”

6、“.....公建及道路照明用电按居民用电量设计,采用用电系数。计量方式系统进线设专用计量柜,住宅每户设专用磁卡式分户电表。照明及电力设计。配电方式二级负荷按设备功能分组,由不同母线段供出回路,到末端配电箱后对其供电三级负荷为单回路供电每户户内设分户箱,按户计算。照明设计有正常照明应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准的中值选取。主要光源为节能型荧光灯,住宅预留灯位,由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口地下车库通道等位置,设安全出口标志灯在通道及转弯处,设疏散标志灯。电力设计消防设备按消防中心指令开停机通风空调系统集中联动控制生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。供气采用城市管道煤气天然气供气方式。主要用气地为住宅区,煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算每户每月立方米,从市政预留口接人。通风空调住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器挂璧式或立柜式。由住户自行购置般不需要。通气及防排烟设计......”

7、“.....设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统,排风量按每小时次气计算。设备用房换气次数为次小时变配电房按次小时计算。弱电设计小区通信线路由市市话网直接引入。高级商住两用住宅设数据语音用模块化插座。数据语音均采用高速传输方式,用五类传输线。小区范围内设保安监控防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机双监报警监视器和微音器。小区电视系统由市光纤电视网引入,每用户设个电视用户盒。设火灾自动报警消防联动系统和紧急广播系统。消防建筑物周围设环形消防通道,利用建筑四周城市道路系统,为消防补救提供有利的交通应急条件。地下停车库设防烟疏散楼梯间,采用室内自动喷淋消防或气体消防设施消火栓。小区室外按规范设消火栓。地下车库按国家有关规范设置防火分区。根据小区消防用水量设消防水池花园水池及消防两用,按规定要求储存充足水量,以满足消防的要求。环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染......”

8、“.....地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理公共及生活污水公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。固体垃圾采用袋装方式收集处理,防止二次污染。噪声设备选型应尽量选用噪音较低的,必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理,达到环保标准。六项目实施进度安排本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下年月日项目建议书批复。年月日年月编制可行性研究报告并报批。年月年月建筑方案设计。年月综合管网设计。年月年月施工图设计。年月基地拆迁。年月报建领取建设规划许可证。年月期工程开工。年月完成投资,开始预售。年月二期工程开工。年月期正式人住。年月三期工程开工。年月二期正式人住。年月三期工程开工。年月四期工程开工。年月三期正式人住。年月整体竣工正式入住。七投资估算与资金筹措投资估算根据市相关土建工程基础数据,按本项目设计方案确定的建筑面积结构建设标准,以及可行性研究财务评价有关取费要求......”

9、“.....表盛水绿都项目投资估算单位万元开发产品分期计划进度序号项目成本土地费用前期工程费建筑安装工程费公共配费及其他开发间接费管理费用合计总销售收入销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计投入总计净收益资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹,河北房地产开发公司使用自有资金万元及自筹资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定,不足资金可以从预售房款中解决,实行滚动开发,本项目需利用分期预售房款总计约万元。八经济效益分析住宅销售价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,多层住宅按每平方米元小高层按每平方米元花园洋房按每平方米元低层联排高档住宅按每平方米元平均每建筑平方米售价元。商业按每平方米元,平均价格按每平方米元。销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售,各年销售计划见表表......”

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