1、“.....增长。 商品房空置面积万平方米，下降，其中住宅空置面积万平方米，下降天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 商业营业用房空置面积万平方米，下降。 截止到年月底，统计数据显示天津市在西青区房地产市场中，不论是投资 还是经营都占据六成多。年前个月，西青区房地产完成投资亿元，房屋施工面 积平方米，房屋竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大 提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年天津市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项 目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动天津 市价继续走高。 另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间......”。

2、“.....为天津市商品房的销售提供了契机，这将导致天津市 商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发 项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷 款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷 款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期 内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购 买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅 的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择 与选择能力大大增强......”。

3、“.....对住宅的品质以及物 业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价 元，均价元。 市场竞争力与风险分析竞争力分析 多方企业纷纷进入天津市。由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地 产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。天马鹏程凌云 等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会 提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房 消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理 等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。鉴于本公司实力雄厚信誉良 好，我们可以依托本公司的知名度......”。

4、“.....推出具有先进理念的楼盘 再加上我们开发的地段位于市区南部，距市政府公里，距区政府公里，东与津南区 毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理 位置优越，对外联系便捷，距天津港公里，天津海关公里，天津国际机场公里。 津淄公路津港公路李港铁路纵贯南北，外环线梨双路芦北路横穿东西。所以该地 区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据 此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 首创福特纳湾主要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所 的知识分子，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商的从业人员，以及其他知 识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平 的不断提高......”。

5、“.....随之而来的是教职工的收入水平也 逐步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。天津市的核心地带工作的白 领阶层，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商的从业人员，他们都属于高收 入阶层。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工作的原 因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于 房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来 决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措 施......”。

6、“..... 房地产开发受政府行为影响较大，同样受银行利率影响，依照目前政府政策，风险 较小。 建设规模条件产品方案与厂址选择 建设规模 考虑到自有资金的有限万元，首创福特纳湾总用地万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数户，规划总 居住人口人，容积率，全措施方 案，主要有 在选择工艺技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的生产工艺和设备。 对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 对危险场所，按劳动安全规范提出合理的生产工艺方案和设置安全间距。煤炭 冶金等矿井开采项目，应提出防止瓦斯爆炸矿井涌水塌方冒顶等技术和安全措施方案。 对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。 消防设施 消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部 位，根据消防安全规范确定消防等级......”。

7、“..... 火灾危险性分析 分析生产过程中使用的原材料中间产品成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾 危险性，生产过程中易燃易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。 调查项目场址周围消防设施状况 调查场址周边公安消防机构的规模装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定 项目对公安消防机构的依托程度。 消防措施和设施 根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位火灾危险类别以及可能波及的范 围，确定应采用的消防等级，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。 投资估算资金筹措与财务分析 投资估算 根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量 根据技术经济指标表看到本建设项目总占地面积约万平方米，总建筑面积接近 万平方米其中公建面积约万平方米，总户数户，地下停车场万平方米，绿 化面积近万平方米，容积率......”。

8、“..... 屋拆除费以每平方米元计算，共拆除房屋面积平方米共计万人民币。 其他费用主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和计算，共计万人民币。 土地批租费 主要包括土地出让金回源费和市政工程配套费，共计万人民币。项目的供水 雨，污水排放供热供电以及供气方面的配置情况如下 供水本项目上水从附近条上水管线干线引入。 雨，污水排放就进排入已建成的污水管线。 供热拟从新敷设的供热干线接入。 供电拟采用双路供电，变压器容量为千伏安。 供气引入了天然气高压线，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地 以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 路网布置道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心四个组团 和幼托串在起......”。

9、“..... 小区内绿化及景点建设计划小区绿化覆盖率。 根据概算定额指标，确定单位工程造价 根据开发项目的工程量可得 天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 表总投资估算汇总表 序号项目费用名称金额万元 土地开发费 建筑工程费 安装工程费 其他投资费 项目管理费 不可遇见费 建设期利息 总投资 表开发项目固定资产投资估算表 融资方案 首创福特纳湾建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招 标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足 够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于些 延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金......”。