1、“.....其社会效益和环境效益也十分显著，项目建设完全必要，建议项目尽快实施。第二章项目建设背景和必要性中心商务区核心区建设背景全球服务业发展的趋势服务业是国民经济的重要组成部分，进入世纪以来，世界经济全面向服务经济转型，第第二产业占国内生产总值的比值日趋下降，第三产业占国内生产总值的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。经合组织的个成员国中，服务业增加值占的比重均达到以上，服务业就业人数占总就业人数的比例达到，发展中国家服务业增加值占的比重也超过。从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传统的交融性要素的治理密集性产出的高增值性供给的多层次性服务的强辐射性，在全球经济体化知识经济信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城市，无不以现代服务业为主导产业......”。

2、“.....我国服务业发展现状改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。我国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面服务业在国民经济中发挥越来越重要作用是服务业规模持续扩大。年，全国服务业增加值达万亿元，占的。些大中城市第三产业比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。二是服务业就业迅速增加。年，全国服务业从业人员亿人，占全部从业人数的。三是服务业领域不断拓宽，面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展，传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进了经济发展和社会进步。服务贸易快速发展我国已经开放了服务贸易总协定个服务大类中的个，涉及总共个小类中的个，占服务部门总数的。服务贸易进出口总额从年的亿美元增长到年的亿美元，增幅超过倍。服务贸易出口的世界排名由年的第位上升到了年的第位，进口的世界排名由第位上升到第位......”。

3、“.....我国服务业的总体发展水平仍然偏低。主要表现在以下几个方面是服务业增加值占的比重仅，甚至远低于发展中国家平均水平二是服务业内部结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较为落后三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占我国每年吸收外资的比重不到，远低于制造业四是服务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。我国各级政府高度重视服务业的发展我国正处于全面建设小康社会和工业化城镇化市场化国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品......”。

4、“.....也是解决民生问题促进社会和谐全面建设小康社会的内在要求。近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了系列鼓励和支持发展的政策措施年月国务院根据十五规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本思路，为加快发展服务业，颁发了国务院关于加快发展服务业的若干意见国发号文件，要求各地区部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配套实施方案和具体政策措施。为落实国务院的意见，省委省政府于年月发布中共省委省人民政府关于加快发展服务业的若干意见，对全省服务业的发展目标发展原则发展载体发展重点提出了指导性意见，年省政府工作报告中提出着力扶持户省服务业重点企业和个服务业特色园区的要求。年月，省发改委组织专家对全省范围内推荐的服务业特色园区进行评审，确定了个省级服务业特色园区，本项目所属的市中心城区现代服务业园区市中心商务区名列其中。服务业发展状况及规划建市以来......”。

5、“.....截止十五计划完成的年，全市国民经济二三产业结构比为。目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例般为，省第二产业与第三产业之比为，而市第二产业与第三产业的比约为。第三产业比重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。为此市十五计划中提出产业结构调整的预期目标十五末，二三产业比达到。为了把建设成具有经济活力，结构转换能力强的特色产业城市可持续发展的生态型城市适宜居住和生活的文明城市城乡协调发展的和谐城市市万元序号项目时间建设期合计第年第二年项目总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金其中用于建设投资其中用于归还利息银行借款其中用于建设投资其中用于归还利息中华龙杂技文化园工程建设总投资万元，其中建设单位自筹万元，占总投资的银行贷款万元，占总投资的......”。

6、“.....包括拆迁安置以及与之相配套的基础设施的建设工作，营造良好的投资环境。经建设单位统计核心区现有可以出让土地亩，待地块开发完成后，将由市土地管理部门对该批土地以招标拍卖方式出让国有土地使用权。出让收益作为偿还银行借款本息的资金来源。中华龙杂技文化园区运作思路由华龙区经贸区管委会负责代建中华龙杂技文化园，建设完成后，作为公益设施交市文化部门管理，该区域建设所发生的银行借款本息由市财政负责偿还。根据以上运作模式，只对中心商务区核心区进行财务分析。基础数据计算期本项目计算期按贷款期限十年确定，其中建设期二年......”。

7、“.....作为城市基础设施建设开发项目，业主自筹的资金成本按计管理咨询有限公司银行贷款十年期贷款年利率为。本项目的土地出让收入土地出让面积中心商务区核心区规划土地总面积为亩，扣除道路用地绿化用地保留用地已出让土地后，建设单位统计可供出让的土地面积为亩。土地出让计划根据市建设和经济发展情况以及近年市土地开发速度，按照稳妥的原则确定本项目的土地出让计划，计划从年起即建设期内不考虑土地出让，年内出让完毕，出让进度安排如下表表土地出让计划表年份出让土地数量亩比例管理咨询有限公司土地出让价格根据市今后个时期，土地市场的供求状况，参照市年类似地区相同性质地块的市场成交价，按谨慎性原则预测本项目土地出让价格，预测的年土地出让价格为万元亩。出让期各年土地出让价格按每年的幅度递增。土地出让手续费土地出让手续费包括评估费测图费权属调查和登记费地质环评等，按土地出让收入的计......”。

8、“.....经计算本项目土地出让总收入为万元。计算期第三年至第十年的土地出让收入分别为万元万元万元万元万元万元万元万元。详细计算见本报告附表三土地出让收益估算表。全部投资财务现金流量分析全部投资财务现金流量表详见本报告附表四。经测算，本项目在计算期的财务内部收益率为，财务净现管理咨询有限公司值为万元，投资回收期年即年二季度初完成全部投资回收。资本金财务现金流量分析本项目资本金自有资金财务现金流量表详见本报告附表五。经测算，本项目资本金财务内部收益率为。偿债能力分析利率按照央行最新存贷款基准利率表，年以上银行贷款利率为。贷款计划根据本项目的实施计划和资金使用计划，确定中心商务区核心区项目贷款计划为年贷款万元年贷款万元，建设期两年合计贷款万元。还款计划建设期年按期支付利息年年的年，按期支付借款利息，不偿还借款本金年年的年，以等额本息方式每年还本付息的总额相同偿还借款。利息及还款计算管理咨询有限公司根据贷款计划......”。

9、“.....其中建设期利息万元，土地出让期利息万元。项目土地出让收益共计万元，支付借款本息后剩余万元，土地出让期前三年的利息备付率在以上，土地出让期的后年，偿债备付率在以上。利息及还款计算详见附表六借款还本付息计划表。财务分析结论经计算，中心商务区核心区全部投资的财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为万元，大于零投资回收期为年含建设期年，小于贷款期限。在还款期内可用于偿还贷款的资金总额为万元，是贷款本息总额万元的的倍，还款期各年，利息备付率均大于，偿债备付率均大于，能够满足贷款偿还要求。财务分析结果表明，本项目在经济上可行。管理咨询有限公司第十四章风险分析为了确保项目的投资效益，合理的规避和防范项目实施过程中的各种风险，需要进行本项目的风险与不确定性分析。项目主要风险因素识别市场风险该风险的出现主要是因为土地出让量或出让价格达不到预期要求，将影响本项目投资回收和偿还银行贷款......”。