1、“.....但有比例逐步增大的发展态势。户县城镇居民住房水平还不高，年底人均居住面积仅为平方米，离国家要求标准人均平方米距离相当大。总体上可以将户县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段户县最高行政机关县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷生活配套齐全距工作地较近的区域购置房产。而渐成开发热点的沣京路沿线，则成为代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。户县涝河治理带动城镇化进程。西户滨河花园整体设计方案分为期二期建设。第期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水亩形成水上公园，河堤东岸东移扩米，加宽涝河河道，修滨河大道米宽......”。

2、“.....安装城市排污雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪集体休闲娱乐为体。第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共计开发可用土地亩。该项目的实施目标是建设园林城市，生态户县。对扩大户县西城区空间，提高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。四户县房地产市场总结户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。市场供应总量不多，但售价稳步上扬市场多层均价元，小高层均价元。整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室三室产品需求更大。大三室四室跃层等大面积产品......”。

3、“.....导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客户有效需求尚未得到有效释放。绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。价格仍然是客户最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。建筑新颖，必受追捧。户县虽然是座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与西安建筑产品的对比之上。所以户县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。在开发过程中，对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用西安时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。第三章地块分析土地现状及区域环境地块现状本项目位于户县城东板块，距新城区人民路米左右，项目地块北临沣京路西临朝阳路。政府向东经济向东，户县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东......”。

4、“.....沣京路是未来户县商业的核心位置，升值潜力巨大。繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是户县新的。项目地目前为计量所科技局知识产权局种子研究推广中心农业技术推广中心科学技术学会等多家单位办公居住地，地势平坦但拆迁量较大。区域环境项目地周边配套成熟，餐饮购物娱乐教育配套齐全，生活便利。二地块分析通过对广晋置业户县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。如下所示优势分析大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。板块内竞争较小板块内楼盘家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。弱势分析周边环境较差项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅......”。

5、“.....地块不规则项目用地地形不够规整，对产品的设计有定影响。异地开发风险开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有定难度。前期工作多项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。机会分析市场空白点多板块内产品类型单，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。营销的差异化存在板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。在售项目宣传包装水平较低。东城的发展规划整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。政府东迁的借势政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。威胁分析御苑新城经济实用房带来的影响。宏观经济形式的变化。在售和潜在项是利润与企业真正投入自由资金的比例，是静态指标。税前成本利润率为税后成本利润率为静态投资回收期全投资税前月税后月。自有资金税前月税后月。动态投资回收期全投资税前月税后月自有资金税前月税后月项目静态动态投资回收期均小于设定的项目建设周期个月，所以风险较小......”。

6、“.....是财务评价的重要依据。本项目资金来源与运用为下表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。资金来源与运用表财务平衡表时间项目年年年合计资金来源销售收入自有资金银行借款二资金运作土地及前期费基础设施及配套建设投资经营成本销售税金及附加所得税还本付息三盈余资金四累计盈余资金从资金平衡表可以看出，在项目开工的后两个季度因为没有销售收入，需靠自有资金及银行贷款作为资金投入，支付地价款，前期费用及本期建设投资，其中自有资金共需万元，占项目总投资的，需借助银行贷款万元。从本项目年月开盘销售后，有销售收入，此时可实现滚动开发，用销售收入偿还借款本息及投入下期建设......”。

7、“.....贷款期年，在年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计万元。第八章项目的不确定性分析通过以上财务分析可知本项目的开发风险很小，影响其利润的因素存在以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素受国家西部内地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益的实现。为此我们还需进步进行项目不确定性分析，不确定性分析盈亏平衡分析和敏感度分析。盈亏平衡分析动态考虑固定成本盈亏平衡分析是在定的生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系的种方法。随着些因素的变化，企业的盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点。在这点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场的适应能力和抗风险能力......”。

8、“.....单位可变成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量的线性函数多种产品换算为单产品计算。计算公式利润总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加固定成本土地费用前期费用基础设施费配套费绿化费设备费万元可变成本总投资固定成本万元单位变动成本变动成本销售面积元产量盈亏销售率销售面积本项目盈亏平衡点的销售率为，低于行业基准水平，开发风险较小。静态计算由于房地产商品的特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。不考虑建设过程，在项目竣工后以定销售面积的销售收入可达到总投资时的面积百分比来表示盈亏平衡点。总成本费用销售率的平衡点销售收入营业税及附加此方法表明，当项目销售时净销售收入刚好与投资持平，余下的面积为本项目税前利润部分。保守按平均元计算，项目税前利润为万元......”。

9、“.....本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发面积开发成本和容积率。根据市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累的经验得知开发成本中最有可能发生波动的是建安工程费。单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时,财务内部收益率季度的变化。税前售价变化投资变化敏感性分析图敏感性因素变化内部收益率投资不变，售价变化售价不变，投资变化基准收益率通过以上分析图表可以看出当总投资增加时，内部收益率随之降低，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则升高。当投资增加时，内部收益率为，仍大于设定的季度收益率，抗风险性很强当销售收入增加时，内部收益率随之升高，显线性关系，其指标影响较大，非常敏感，反之则降低。当售价降低时，内部收益率为，仍大于设定的基准收益率，抗风险性很强从单因素敏感性分析中得出该项目抗风险性很强......”。