1、“.....距阜阳经济特区公里，距香港仅公里，是香港和阜阳经济特区通往惠州梅州汕头福建江西等内地省市的必经要道。全镇总面积平均公里，其中平方公里属于安徽太和经济开发区区中心城范围。交通状况安徽太和经济开发区是阜阳市西北部的重要交通枢纽，公路铁路运输条件十分便利。区内公路四通八达，村村通公路，运输也十分便利。个纵横交错高度密集的交通网络正在形成。大通路改造裕民路经路等工程明年通车，安徽太和经济开发区区的交通压力有望得以缓解，安徽太和经济开发区的交通状况将彻底改变。服务设施安徽太和经济开发区文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设急待完善。投资导向根据安徽太和经济开发区区总体规划，安徽太和经济开发区区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。安徽太和经济开发区投资导向项目改善基础设施，改善生活条件的项目新材料，零配件......”。

2、“.....技术密集的大型工业项目市场广阔，附加值高的大型工业项目仓储运输项目旅游观光农业项目房地产开发项目供应深港市场的基地化农业生产项目经济发展成就在城市建设方面，安徽太和经济开发区近年来加大规划建设力度，投资亿多元大力进行镇，村建设，使区容区貌有了很大的变化，勾画了个现代化花园式文明开发区的雏型。以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济，经过十多年的发展，安徽太和经济开发区已成为外商竞相投资的黄金宝地。安徽太和经济开发区酒店市场分析伴随着品牌地产的不断进入，各项基础建设的不断完善，太和目前正处于房地产发展的前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待安徽太和经济开发区四星级酒店尚无家，有绝对的稀缺性。因此，项目销售所面临的是基本无竞争对手的市场安徽太和经济开发区的酒店业但仍然存在整体规模小酒店管理公司品牌度低客户构成单等问题，相对于目前整体房地产市场的高速发展已略显滞后。从长远来看......”。

3、“.....酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。第三部分项目分析及评价地块解析项目技术经济指标建筑面积不包括地下车库配套面积客房面积其他面积层数共层层商业配套层设备层层酒店客房层办公客房总数间标准客房套高级客房套豪华客房套豪华套房套总统套房套酒店配套设施构成休闲娱乐层卢浮阁西餐厅大堂吧逸景苑餐厅层万寿宫酒楼层皇宫桑那中心层仙客来夜总会交通条件及周边配套分析位于安徽太和经济开发区经济文化中心，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多紧邻与公路，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥太和中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目分析分析优势项目位于安徽太和经济开发区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面区域最高档酒店，享有定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店......”。

4、“.....能给客户以坚定的购买信心项目本身已具有定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。劣势项目入住客户类型单化，入住率偏低项目配套设施经营般，对酒店的营业收入支撑不足项目周边商业氛围较弱项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定基础大通路改造电气化复线铁路开工进步缓解交通压力，楼市能量得以释放卓越等品牌开发商开发大盘的步伐日益加快，带动整个安徽太和经济开发区房地产市场快速发展，区域形象迅速提升产权式酒店项目在区域市场处于无竞争状态，销售外部环境极其优越外资企业多，消费能力强本地居民可支配收入高，投资欲望强烈。威胁投资型物业市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为新兴的房地产投资模式，在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素......”。

5、“.....将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目太和经济开发区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集成本备注比例金额万能源费用水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店运作所需成本，包括维持酒店客房餐饮娱乐等设施正常运营所需费用。小结根据调查，维持个四星级酒店正常经营所需要的成本约占总营业额的，客房经营所需成本般占总成本的从上表可知，本项目维持酒店经营所需成本远高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平个百分点，人员工资高出个百分点，经营管理费用高出个百分点，使总成本率达到，因此项目现有的经营状况欠佳......”。

6、“.....在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，注酒店现有实际用于对外经营的客房数为间不包括两套总统套房和用做其他用途的两套豪华套房根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右的水平，因此......”。

7、“.....按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类豪华房标准房高级房商务套房豪华套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元其他营业收入，月经营成本元按项目实际成本率计算月预期收益元，回报方式月按揭供款元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按七成年按揭，每月供款为元，预期赢余元，回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元，预期赢余元，小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，无论选择单纯免月供回报模式还是固定经营回报模式都有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，如果选择单纯免月供回报模式基本能做到收支平衡，每月有元的盈余如果选择固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照年计算，在现有酒店经营状况不变的情况下......”。

8、“.....本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得如果以免月供回报模式，则每月回报成本为元如果以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别以两种回报模式计算开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报按照项目现有成本率计算经营收益开房率月客房收入月客房成本回报方式回报成本利润年利润万元元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报元约元免月供回报小结针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素......”。

9、“.....如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。项目不确定性分析本项目的经营销售收入和经营成本三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，结果如下敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元,内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元,内部收益率动态投资回收期年经测算可知本项目的经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和经营成本对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。测算过程详见附表敏感性分析表。社会效益和影响分析完善城市功能......”。