1、“.....项目与规划中的地铁二号线咫尺相隔，等多条公交线路快速链接武汉三镇，便利交通。周边众多高等学府及科研机构环绕，人文气息浓厚富士康等数十家世界强企业聚首光谷，区位价值无可限量。规划要求规划用地情况规划净用地面积平方米以实测面积为准规划用地性质居住用地用地位置东湖新技术开发区关山村详见规划用地范围线。二土地使用强度建筑面积不大于平方米其中居住建筑面积平方米居住配套建筑面积平方米容积率根据建筑面积与净用地面积比值计算建筑密度控制在以内建筑高度根据具体方案确定绿地率按武汉市城市绿化管理条例执行建筑主色调为浅灰色。地块现状项目用地所在区域为武汉市高素质人群聚集地，高校高科技产业园等云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策。在众多良好因素刺激下，随之而来的金融商业休闲服务居住愈加迫切。地块现状如图所示图地块实物图如下图所示图地块价值分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状......”。

2、“.....因此，任何个地产项目的成败，必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。武汉市武汉概览武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江汉江分隔为武昌汉口汉阳隔水相望的三部分，素有武汉三镇之称，其中，各区域大体有如下特征汉口商业繁华之地武昌高校行政集中区域汉阳工业与科技旅游区武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京东至上海南达广州西去西安，均在公里左右行程，有水陆空交通相连。在中国东部中部西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。武汉与其周边地区具有更为密切的经济联系，这个范围涉及四个省份的十多个城市。包括煤铁石油等重要资源的供应基地，以及与之共同构建的汽车冶金建材纺织石油化工工业走廊。武汉是湖北省会城市，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基础地和交通通信枢纽......”。

3、“.....今后的发展应抓住长江沿岸经济走廊开放开发的有利机遇，加强与全省和我国中部地区的联系，更好地发挥经济增长的聚合功能体制改革的示范功能对外开放的先导功能商贸金融的辐射功能交通通信的枢纽功能高新技术的扩散功能。武汉城市定位城市综合竞争力排名根据中国经济社会发展研究中心年月日发布的年中国城市竞争力排名可知，武汉在全国城市综合竞争力排名位。其中，城市经济竞争力涵盖总量，增速，人均，人均可支配收入，职工平均工资水平，经济和产业结构，全社会固定资产总投资额，社会消费品零售总额，金融机构存贷款总额以及经济发展潜力等方面。具体的排名情况见表武汉市城市综合竞争力排名如表所示指标城市综合竞争力城市经济竞争力城市文化竞争力城市排名表二武汉城市圈武汉城市圈是指武汉及其周边公里范围以内的黄石鄂州黄冈孝感咸宁仙桃潜江天门市，又称武汉城市圈。该区域占全省的土地和的人口以及的。城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越......”。

4、“.....武汉城市圈的定位如图所示。武汉城市圈三武汉城市总体规划根据武汉市城市总体规划，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚科学教育发达服务体系完备城市布局合理基础设施完善生态环境良好社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡体化开放型多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。武汉市市域城镇体系市由四级构成。其中，第级主城三镇规划结构职能分工和人口分布如表所示。主城三镇规划结构职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区，二七三阳新华宝丰个中心片区古田常青后湖个综合组团金融贸易商业服务和市级行政中心汉阳地区晴川片和十升四新沌口个综合组团汽车工业港口和旅游等职能武昌地区江南核心区......”。

5、“.....结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在十五后期至下个五年计划期间实施。加上京广线武九线汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成米字结构新建阳逻飞机场市内交通建设城区道路主骨架系统改善区域交通条件完善支路网改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路地下隧道空中轻轨和高架桥梁为主体情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受定的损失。利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性......”。

6、“.....大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支抵债的可能性。社会风险。是指由于国家的政治经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。本项目在建设的过程中主要面对的风险是市场竞争风险和社会风险，主要表现在国家的政治经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。敏感度分析敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度......”。

7、“.....若参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。敏感性分析表敏感性分析表因素变化幅度内部收益率季变化值敏感系数净现值变化值敏感系数投资平均值销售收入平均值经济分析及敏感性分析结论与建议分析结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率的要求，同时本项目也有较强的抵御市场风险的能力，说明本项目在经济上可行。另外，本项目的建设也有利于城市核心区的建设和武汉市房地产市场的形象提升，所以在社会效益上可行。评估结果表明，该项目可行。建议重视公司资金预算工作要做好房地产企业的资金管理必须做好企业资金预算，做到投资有计划，收支相匹配，对资金要做到好钢用在刀刃上，这样才能做到不闲置资金浪费资源。房地产企业资金预算分为两个阶段。第阶段是项目的可行性研究......”。

8、“.....从财务的角度落实项目的资金来源以及项目的资金流情况。次阶段要做好以下几项工作做好背景情况调查，了解项目产权的归属，避免以后的纠纷。对项目进行详细的市场调研，了解项目所在区域的发展概况人口情况经济发展情况区域消费能力城市规划等。做好项目的前景分析，确定项目的初步定位和工作计划，编制项目投资测算表和项目的现金预测表，确定项目的主要资金节点，以便于开展资金筹集。第二阶段是项目运营期间进行的日常资金预算。般在年初，由财务部组织公司各部门，依据工程进度和日常开支确定资金支出计划，依据销售计划和融资计划确定收入计划和税金支出计划。根据对未来市场经营环境变化的预测，充分考虑各种有利和不利因素，通过协调沟通，汇总编制预算草案，最终确定公司预算目标。公司要在预算的基础上，需要建立套严格的预算考核制度对各预算执行单位和个人进行考核，将预算目标执行情况纳入考核和奖惩范围，切实做到有奖有惩奖惩分明。通过年度预算的编制......”。

9、“.....便于公司日常的资金控制，确定年度融资的规模和融资时间等。在日常预算执行中，企业还需要根据预算执行的实际情况编制月度或者季度资金预算执行情况分析报表，动态的反应预算执行情况，根据实际情况调整资金安排。二回避风险加快进度开发经营周期越长，项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长，项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证拆迁工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。市场调查通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等......”。